[2019] Les Folles Saisies Bancaires en Espagne

Les bonnes affaires immobilières existent toujours. Si vous cherchez une maison à vendre au bord de la mer ou un appartement à Barcelone suivez mon conseil : utilisez les saisies bancaires (600 000 biens) qui sont de 30 à 50 % en dessous des prix du marché et les ventes aux enchères pour profiter des petits prix. Je vais vous dire comment faire pour acheter en Espagne lors d’une saisie immobilière.

Les saisies des banques espagnoles permettent d’acheter pas cher

Chaque année, 80 000 propriétés sont saisies par les banques. C’est beaucoup. Cela s’explique par la facilité de faire un crédit en Espagne. Sauf que beaucoup de propriétaires ne peuvent pas rembourser. Les banques avaient l’habitude d’accepter un taux d’endettement de 50 % (contre 33 % en France).

Si les banques prêtent facilement, elles reprennent rapidement aussi. Les ventes judiciaires augmentent avec tous ces impayés et les biens sont bradés.

Quelles sont les régions où il y a le plus de saisies ?

Voici le top 7 :

  1. Murcie.
  2. Andalousie.
  3. Valence.
  4. Catalogne.
  5. Costa Blanca.
  6. Marbella
  7. La Costa Brava.

Dans ces 7 régions, des ventes immobilières sont régulièrement organisées. Villa face à la mer avec piscine ou appartement avec vue sur mer, vous aurez l’embarras du choix.

Des exemples de biens immobiliers vendus par les banques espagnoles

Avant de vous donner les bons plans et de vous mettre en garde sur les pièges à éviter, je vais vous montrer quelques exemples. Pour tous les biens ci-dessous, nous sommes à moins de 2 000 € du mètre.

Attention : les surfaces habitables ne sont pas forcément calculées comme en France.

L’achat d’un appartement en Espagne en bord de mer suite à une saisie immobilière

109 m2 à Las Chapas-Alicate Playa, Marbella : 155 000 €

L’appartement est en rez-de-jardin, sur un terrain de golf, avec 27 m2 de terrasse. Pour ceux qui rêvent de faire un 18 trous en se levant le matin.

90 m2 et 2 chambres à Las Marinas, Dénia : 121 000 €

L’appartement est neuf, avec une grande véranda qui donne sur la mer. Vous êtes à 500 m de la plage. Je trouve juste que la piscine est un peu petite.

Saisies bancaires de maisons au bord de mer en Espagne

Un pavillon de 150 m2 à Alcaidesa, San Roque : 185 000 €.

La maison est construite sur un terrain de golf et elle est à moins de 500 m de la plage. Seul bémol : il faut aimer le rose…

Une villa de 171 m2 à Marina de Casares, Casares : 225 000 €

La villa de 3 étages est à quelques mètres de la plage. La piscine est grande et belle.

Ce sont quelques exemples d’annonces qu’il est possible de trouver sur les sites qui mettent en vente les biens qui appartiennent aux banques. Mais il y en a beaucoup d’autres ! Les banques auraient un stock d’1 million de biens à vendre.

Si vous cherchez à louer avec une grosse rentabilité, je vous conseille de lire aussi cet article : acheter une chambre de bonne à Paris. Avec les saisies espagnoles, c’est le deuxième bon plan de l’immobilier.

Comment trouver les saisies en Espagne ?

Avant de pouvoir acheter, il faut trouver les annonces, et c’est loin d’être facile. Les saisies bancaires sont rarement affichées en agence.

Heureusement, je vais vous faire profiter de mon expérience sur le sujet pour trouver votre propriété. Voici 5 sites où vous pouvez trouver des bonnes affaires.

1. Le portail Bankia

Il regroupe toutes les annonces de 4 banques, qui se sont associées pour proposer plus de 14 000 biens à vendre dans toute l’Espagne.

Rendez-vous sur Haya Real Estate pour en profiter. Vous pouvez choisir entre une version du site en anglais ou en espagnol.  La recherche se fait par ville : Baleares, Alicante, Grenade, Malaga, Seville… À vous de choisir.

2. Le portail de Caixa Bank

C’est la plus grosse banque du pays. À elle seule elle regroupe 10 000 propriétés. Servihabitat est le nom de son portail pour profiter des saisies.

Malheureusement, là encore, pas de version du site en français.

3. Sareb

Un portail qui a été créé suite à la faillite de 2007. Le site est en anglais ou en espagnol.

4. Le portail de la Banco Santander

Une autre grosse banque du pays. 12 000 propriétés et terrains à la vente. Le portail s’appelle Altamirainmuebles, et est 100 % en espagnol.

Ici comme ailleurs, je vous conseille de passer par une agence pour acheter., ou de vous faire accompagner par un conseil juridique qui parle français, surtout si vous ne parlez pas la langue du pays.

5. Le portail de l’État pour les ventes aux enchères

Si vous maîtriser l’espagnol, il y a un site sur lequel vous devez vous rendre, c’est le site de l’état qui répertorie toutes les prochaines ventes aux enchères de biens immobiliers qui vont avoir lieu en Espagne.

Rendez-vous sur : https://subastas.boe.es/index.php

Mes conseils pour économiser de l’argent

Si vous prévoyez d’acheter dans une grande ville espagnole comme Madrid, ou au bord de la mer, je vais vous donner mes astuces pour dépenser le moins possible.

1. Négociez

Ce n’est pas parce que le prix a baissé de 40 % que vous ne pouvez pas négocier ! Au contraire : plus la baisse a été importante, plus la banque à besoin de vendre rapidement pour liquider son stock.

Par contre, les conseillers n’ont pas ou peu de marge dans la négociation. Si la banque a fixé un prix en-dessous duquel elle ne veut pas descendre, vous aurez du mal à la faire changer d’avis. Si ça bloque, passez à un autre bien. Ce ne sont pas les saisies qui manquent !

Ma solution si vous n’êtes pas un bon négociateur

Si vous n’êtes pas un négociateur né, passez par une agence qui est spécialiste des ventes pour les francophones.

Vous pouvez aussi regarder cette conférence TEDx Talks très bien faite sur l’art de négocier. L’intervenant vous conseille de refuser le compromis !

2. Faites un crédit en Espagne

Vous pouvez devenir propriétaire d’un bien saisi par une banque, mais aussi faire votre crédit dans le même établissement. C’est un bon moyen d’obtenir un prix encore meilleur que celui que vous pensiez imbattable !

Si emprunter à l’étranger vous intéresse, lisez l’article complet sur comment faire un crédit immobilier en Espagne pour un français ?

Pourquoi faire un prêt immobilier en Espagne ?

Vous venez de vous en rendre compte, les prix proposés défient toute concurrence. Pourtant, le prix n’est pas le seul argument.

En empruntant dans ce pays, vous pouvez faire un prêt hypothécaire de 100 % (emprunter la totalité de la somme). En France, on dépasse rarement les 70 %. Et ne sous-estimez pas les petites banques. Elles sont souvent plus arrangeantes que les grandes !

Comment emprunter ?

Vous devez commencer par obtenir un papier qui s’appelle NIE. C’est un certificat de résidence temporaire dans le pays. Si vous passez par une agence, vous aurez un rendez-vous plus rapidement.

Astuce : on vous demandera une adresse espagnole. Mettez celle de l’agence immobilière. Les agences, si elles savent qu’elles vont vendre, jouent le jeu.

3. Limitez les frais bancaires

C’est super d’être propriétaire à l’étranger, mais il ne faut pas que cela vous coûte trop d’argent au quotidien. Pour cela, optez pour un compte bancaire sur place.

Vous l’approvisionnez de France, et vous faites tirer toutes vos charges dessus. Quand vous ouvrez un compte, on vous demande de l’approvisionnez avec 200 € dans un premier temps.

C’est un autre argument à mettre dans la balance au moment de votre négociation pour demander à la banque un effort supplémentaire sur le prix.

4. Ne vous lancez pas tête baissée

Un bien proposé à la moitié de son prix, c’est vrai que c’est alléchant. Mais dites-vous bien que des bonnes affaires à faire en Espagne, il y en a des tonnes !

Avant de signer et de vous engager dans un crédit, faites le tour du quartier, et regardez le prix demandé pour des biens similaires au vôtre.

5. N’achetez pas n’importe quoi n’importe où

Quand vous achetez, vous devez déjà avoir la revente à l’esprit. C’est pourquoi, je vous conseille de privilégier la situation au prix. Pour 2 biens équivalents, prenez toujours celui qui est le mieux situé, même s’il est un peu plus cher.

6. Faites-vous apprécier de votre banquier

Je sais. Dis comme cela, ça peut paraître un peu bizarre. Mais s’il y en à un qui voit passer les bonnes affaires en premier, c’est bien lui.

Les plus belles villas atterrissent d’abord sur son bureau avant d’être annoncées sur un site internet. Cela vaut bien une petite boîte de chocolat le moment venu pour le remercier de vous avoir prévenu avant tout le monde !

Comment acheter un bien en Espagne ?

Le pays a ses spécificités. Voici les différences avec des pays comme la Belgique, la Suisse ou la France, ainsi que les étapes à respecter.

1. Le NIE

Ce certificat de résidence temporaire est indispensable pour emprunter. Prenez-y vous à l’avance. Ce document peut parfois prendre 45 jours à vous être délivré.

2. L’ouverture d’un compte de non résident

Une fois ouvert, il vous permettra de percevoir les loyers si vous mettez le bien en location.

3. Trouver un prêt bancaire

Il sera plus simple de le faire si vous êtes déjà propriétaire dans votre pays, et que vous n’avez plus de crédit à payer (mais tout se négocie).

Sachez que la banque prendra une hypothèque sur le bien que vous allez acheter en Espagne.

4. Faire appel à un juriste

Pour vérifier que tout est en règle. Car le notaire en Espagne ne vérifie rien. Il rédige juste l’acte de vente et contrôle les signatures.

Le juriste va aussi rassurer la banque. En Espagne, vous ne versez pas l’argent au notaire mais directement au propriétaire.

Les pièges à éviter

Avant de vous lancer dans un achat de ce type, vous devez tout maîtriser. Car il n’y a pas que des avantages à racheter les faillites. Rappelez-vous que les anciens propriétaires ont été expulsés, il n’ont pas toujours laissé le bien en bon état.

Un prix inespéré doit toujours vous mettre la puce à l’oreille et éveiller vos soupçons, à moins de vouloir passer pour le pigeon de l’année.

1. Vous êtes redevable des charges impayées

En tant que nouveau propriétaire, si l’ancien propriétaire avait des dettes de charges (eau, électricité), c’est vous qui devez les régler. Le système ibérique diffère du système français sur ce point-là.

Si les arriérés ne sont pas très élevés, cela peut être un bon calcul d’accepter de les payer. Parfois, remettre en route les compteurs coûte plus cher !

Comment les éviter ?

Tout simplement en rachetant un bien sans dettes de charges ! Pour cela, demandez à votre avocat de vérifier si aucunes charges n’est due. Qu’il en profite pour vérifier les arriérés d’impôts.

C’est une prestation qui n’est pas gratuite (1 % du prix de vente) mais qui vous fera faire de grosses économies. De toute façon, il faut toujours travailler avec un avocat pour vérifier que votre bien ne comporte pas de vices cachés.

Les charges de co-propriété

Là, les montants peuvent être plus élevés que l’eau et l’électricité.  À tous les coups, le sydic vous demandera de les payer. Vous pouvez refuser de le faire, mais il faut y mettre les formes.

Concrètement, cela veut dire quand même que c’est mieux si vous avez un avocat pour rédiger vos couriers. Si vous ne payez pas ces frais-là, la banque peut le faire.

Ne vous faites pas avoir par la banque

Normalement, dans une saisie, c’est à la banque de prendre en charge tous les arriérés. Sauf qu’elle rechigne à le faire. Si vous avez une marge de négociation, exigez que cela soit bien écrit sur le contrat.

2. Attention aux constructions à venir

L’Espagne est un pays qui construit beaucoup. Les municipalités enchainent les gros projets. Résultat : vous achetez, et une route sort de terre devant chez vous quelques mois plus tard.

Comment vous en prémunir ?

Ce n’est pas seulement un problème ibérique. Tous les pays sont concernés. Ne comptez pas sur la banque pour vous avertir.

Je vous invite donc fortement à prendre rendez-vous avec le service de l’urbanisme de la mairie où vous voulez acheter, et à vous renseigner sur les projets en cours.

3. Méfiez-vous des maisons abandonnés depuis trop longtemps

Un bien immobilier laissé à l’abandon se détériore très vite. Pour éviter que des points importants ne vous échappent, faites-vous accompagner par un architecte. C’est son métier de voir si votre achat risque bientôt de s’écrouler !

Profitez-en pour vérifier avec l’architecte que la maison de vos rêves a bien un permis de construire qui est en règle. Dans le cas contraire, vous vous exposez au pire.

C’est la même chose pour un appartement. S’il est situé dans un immeuble qui n’est pas terminé (ces choses là ne sont pas rares en Espagne), vous risquez de déchanter. La dégradation d’un bien non entretenu est très rapide.

4. Les immeubles avec beaucoup d’appartements libres : à fuir !

Quand le promoteur immobilier a fait faillite, alors la banque fait une saisie globale. Sauf qu’elle a beaucoup d’appartements à vendre dans le même immeuble. Se pose alors le problème du règlement des charges.

Je m’explique. Les co-propriétaires se partagent les charges. Si vous êtes seul dans votre immeuble, toutes les charges d’entretien seront pour vous ! Vous voyez où je veux en venir ? Jardin, piscine…

5. Le taux variable : à fuir aussi

Si vous faites votre crédit dans une banque espagnole, on vous proposera la possibilité d’opter pour un taux variable. Je vous le déconseille.

Si le taux est alléchant au jour de la signature, il peut varier dans le temps et vous réserver une très mauvaise surprise quelques années plus tard.

6. Ne prenez pas les belles photos sur le web comme argent comptant

Il est très facile d’embellir un bien grâce à la photo ou à un logiciel. Les photos ne mettent en avant que les bons côtés.

Méfiez-vous donc des annonces et allez toujours voir sur place de quoi il retourne.

J’espère que cet article vous a été utile et que vous pourrez profiter des folles saisies qui secouent l’Espagne. Pour compléter cet article, surtout si vous avez besoin d’argent pour réaliser votre projet, lisez comment trouver des investisseurs immobiliers ? C’est un guide très bien fait qui fourmille d’idées.

Prêt Épargne Logement: le PEL est bien plus qu’un simple produit d’épargne

À quoi sert un PEL ? À mettre de l’argent de côté, certes, mais encore ? Le prêt épargne logement va permettre à tous d’économiser pour pouvoir au bout de quelques années acheter sa résidence principale, en profitant de la prime d’État, du prêt bonifié, et de ses économies accumulées. Voici ses avantages et ses inconvénients.

Les côtés positifs

1. Le taux

La liste est assez longue, à commencer par le taux du PEL (Plan épargne logement) qui est le meilleur de tous les livrets d’épargne réglementés : 1 % brut. À cela, il faudra ajouter  la prime d’État en cas d’achat immobilier.

Ce taux ne bougera pas tant que vous posséderez votre PEL. Chaque année, il sera appliqué à ce que vous avez sur ce compte. Il n’est donc pas nécessaire de vouloir devenir propriétaire à moyen terme pour en posséder un.

2. La possibilité d’ouvrir 2 PEL par foyer fiscal

Si vous êtes en couple, les deux membres peuvent en ouvrir un, ce qui multiplie les avantages par deux. Même les mineurs peuvent en souscrire un.

3. Une fiscalité avantageuse

Pendant 12 ans, les intérêts du PEL ne sont pas imposables, sachant que chaque année ils s’ajoutent au capital et génèrent eux-mêmes des intérêts supplémentaires. En revanche, vos gains sont soumis aux prélèvements sociaux.

Les points qui peuvent poser problème

1. La somme à verser à l’ouverture

L’ouverture d’un PEL coûte plus cher que l’ouverture d’un Livret A : comptez 225 € minimum (mais il n’y a pas de frais de dossier) contre 20 € pour le Livret A.

Le mieux est de fonctionner par virements, même si vous avez aussi la possibilité de déposer de l’argent directement au guichet.

2. La somme à verser chaque année

Pendant les premières années, vous devrez également alimenter votre PEL, c’est-à-dire y verser mensuellement de l’argent pour un montant de 45 € minimum.

3. Le plafond

Certes, cela ne permettra pas de financer tout l’achat, mais de commencer à boucler votre dossier de financement pour pouvoir aller voir votre banque dans de bonnes conditions. De là à dire qu’il est le meilleur produit d’épargne bancaire…

Le plafond du PEL est de 61 200 €, auxquels s’ajoutent les intérêts.

4. La durée de conservation d’un PEL

Le PEL est un placement à long terme : il doit être conservé entre 4 et 10 ans. Il peut d’ailleurs être prorogé jusqu’à 15 ans mais dans ce cas, il ne vous sera plus possible de l’alimenter.

Passée cette durée, il deviendra un livret classique. Si vous retirez une partie de votre épargne, le PEL sera automatiquement fermé.

Un prêt bonifié

Faire un prêt immobilier avec votre PEL vous permet de bénéficier d’un prêt bonifié. Vous ne pourrez emprunter par ce biais pas plus de 92 000 €.

Attention : cela ne veut pas dire que vous pourrez faire un achat immobilier sans apport.

Quand demander votre prêt ? Après 3 ans de possession du compte. Ce sont les intérêts cumulés jusque-là qui vont déterminer son montant. Vous pouvez l’obtenir en cas d’achat, de construction ou de travaux de rénovation.

La prime d’État

À cela s’ajoute une prime d’État qui augmente la rémunération globale. Pour l’obtenir, il faut emprunter au minimum 5 000 €. La prime peut aller jusqu’à 1 525 € si des normes de développement durable sont respectées.

L’emprunt : un pas vers la propriété

Cette épargne bloquée vous permet d’obtenir un prêt, première pierre à poser pour votre dossier de financement. Votre PEL vous sert donc, en plus d’épargner, à obtenir un prêt immobilier.

Mais le PEL est un crédit qu’il faudra rembourser dans les 15 ans tout au plus.

Bon à savoir : il est possible de cumuler PEL et CEL (Compte épargne logement). L’objectif est d’avoir un emprunt bonifié relativement important avant de souscrire un prêt complémentaire auprès de votre banque. Son taux d’intérêt évolue chaque année en fonction des conditions de marché et de la date d’ouverture de votre plan logement.

Comparatif rachat de prêt immobilier au meilleur taux: La Banque Postale, Crédit Agricole, BNP, CIC…

Lorsqu’on fait un emprunt immobilier, on le fait parfois sans avoir trop le choix, ce qui peut pousser l’emprunteur à accepter un taux d’intérêt qui n’est pas toujours le meilleur du marché. Si vous êtes dans ce cas là et que votre situation financière ou professionnelle a évolué, il est peut-être temps de renégocier votre prêt immobilier, en comparant les taux de la concurrence.

Les meilleurs taux de rachat de crédit

Faire racheter son crédit immobilier suppose quelques complications administratives (beaucoup de paperasse en perspective) mais le jeu en vaut la chandelle, surtout si vous avez emprunté à un taux important.

Souvent, il est aussi possible de faire baisser vos mensualités en jouant sur l’assurance. En effet, vous pouvez décider de prendre une assurance moins chère aux mêmes garanties.

Mais vers quelles banques se tourner ?

Comparer les offres des banques

Votre conseiller bancaire va s’occuper de rembourser les prêts en cours, une fois le rachat validé. Vous n’aurez donc pas à contacter d’autres organismes.

Mais pour trouver le meilleur taux, il faut tout de même se pencher sur toutes les offres. Commencez par celles des grandes banques, comme le Crédit Agricole, la BNP, le CIC, ou bien encore la Banque Postale.

Il y a parfois de belles surprises, même si vous avez plus de chances de bien négocier dans votre banque historique.

Bon à savoir : les taux peuvent varier au cours de l’année, donc renouvelez votre étude de prix et de taux au moment de vous décider.

Nos conseils aux emprunteurs

Axez votre recherche sur la rentabilité et effectuez cette opération uniquement si vous êtes certain de gagner de l’argent au bout du compte.

Changer de taux va impacter la durée du remboursement et son mode de calcul. Les banques conseillent de ne se lancer dans cette opération que si le gain une fois le rachat effectué est de plus de 1 point.

Les prêts éligibles

Certains crédits immobiliers rendent l’opération de rachat plus facile. Ainsi, avec un emprunt récent pour lequel il reste encore 15 ans de remboursement, vous pouvez faire de réelles économies.

C’est au moment du remboursement des intérêts que vous devez agir, et non pas pendant le remboursement du capital – qui intervient plus tard. Autrement dit, l’opération doit avoir lieu pendant les premières années du crédit.

Les inconvénients

Même s’il s’agit de votre banque historique, rien n’est acquis et rien ne l’oblige à donner son accord pour le rachat.

Autre inconvénient de l’opération : les frais. Dans chaque contrat de prêt immobilier sont prévues des indemnités de remboursement anticipé, qui peuvent être plus ou moins importantes.

À cela s’ajoutent des frais de dossiers qui sont toutefois négociables si la banque accepte de jouer le jeu.

Pourquoi faire un rachat de crédit ?

1. Le regroupement de prêts

Si en plus du prêt pour votre maison vous avez d’autres crédits à rembourser (un crédit auto, un prêt pour  travaux, un crédit revolving…), le rachat permet de tous les regrouper et de n’avoir plus qu’un seul prêt.

L’intérêt du regroupement est de pouvoir réviser le taux et allonger les mensualités. Un budget familial déséquilibré peut donc se rééquilibrer.

2. L’ajout d’un prêt supplémentaire

Le rachat de crédit peut aussi être l’occasion d’y adjoindre un nouveau prêt pour un autre projet tout en bénéficiant des mêmes conditions tarifaires.

3. Les banques sont facilitantes

Les banques, qu’il s’agisse du CIC ou du Crédit Agricole pour ne citer qu’elles, sont assez souples dans la gestion de ces prêts.

Elles offrent la possibilité d’avoir une franchise de remboursement ou un report d’échéances, notamment au début du remboursement du rachat de crédit.

Faire baisser votre taux d’endettement

Faire baisser votre mensualité de crédit entraîne forcément l’allongement de la durée de remboursement. Ce ne sera donc pas une bonne opération financière sur le long terme, à moins que vous bénéficiiez d’un taux largement inférieur à celui des crédits en cours.

Faire racheter vos prêts (immobilier, travaux, personnel, voiture, renouvelable) par votre banque vous permet d’interrompre définitivement les remboursements de crédits que vous effectuiez chaque mois.

Bénéficier d’un rachat est aussi l’occasion de financer d’autres projets, comme les travaux d’isolation de votre habitat par exemple.

Comment faire un rachat de crédits ?

Vous devrez bien étudier le coût des crédits en cours et celui du rachat avant de vous engager. Même chose pour les assurances.

Car les 2 éléments à prendre en compte avant de vous décider sont :

  1. Votre taux d’endettement après rachat.
  2. Le coût total du crédit.

Tous les crédits peuvent être rachetés : immobilier, prêt personnel, prêt à la consommation… En cas de rachat, il est possible de ne pas tous les faire racheter (notamment si vous avez un prêt à 0 % en cours).

À lire également dans l’optique d’un achat immobilier :

En définitive, le rachat de prêt immobilier est une bonne idée, d’autant plus qu’il peut se coupler à vos autres dettes. Mais cela doit être réfléchi pour bénéficier de bonnes conditions financières. Le rachat de crédit immobilier peut permettre de faire de belles économies chaque mois.

Acheter une maison sans apport en 2019: Devenir Propriétaire

Aller voir son banquier quand on veut devenir propriétaire sans apport personnel n’est pas une mince affaire, qu’il s’agisse de son habitation principale ou bien d’un investissement locatif. Mais sachez qu’il existe toujours une possibilité d’emprunter quand on n’a pas d’économies.

Acheter un bien immobilier sans apport

Emprunter à 110 % n’est pas un doux rêve.

En effet, si la règle veut que l’on apporte toujours une partie du montant de son achat immobilier (au moins 10 %), certaines banques acceptent de financer la totalité du crédit à condition de pouvoir “montrer patte blanche”.

Sous certaines conditions, il est même possible d’ajouter à la somme empruntée les frais de notaire.

L’apport personnel n’est donc plus une condition primordiale pour devenir primo-accédant. C’est une bonne nouvelle pour les jeunes couples et pour ceux qui se lancent dans la vie active sans avoir forcément eu le temps d’épargner.

La règle de l’apport quand il s’agit d’acheter une maison

Dans presque tous les dossiers d’acquisition, il y a toujours un apport personnel à prévoir.

Pour augmenter les chances de votre dossier, apportez entre 20 et 30 % de la totalité du montant de votre prêt. La banque considèrera ainsi qu’elle prend moins de risques, elle sera donc plus susceptible d’octroyer l’emprunt.

L’avantage d’avoir un apport

Le fait d’avoir un apport conséquent permet d’avoir une petite marge de manoeuvre pour négocier le taux d’intérêt et la durée de l’emprunt, ainsi que les frais de dossier.

Cela vous permettra aussi d’éviter de faire une hypothèque.

La justification de l’apport

L’apport personnel n’a pas à être justifié, et sa provenance n’a pas d’importance. Il peut s’agir d’épargne salariale, d’un Plan d’épargne logement (PEL), d’un héritage, d’une vente d’un autre bien…

Cet argent doit pouvoir couvrir les frais de notaire, sachant que ces derniers sont plus importants dans l’ancien que dans le neuf.

Bon à savoir : si vous n’avez pas d’argent de côté, le PTZ  (Prêt à taux 0 %) ou tout autre dispositif similaire peut remplir cette fonction.

À LIRE AUSSI : savoir négocier son prêt.

Comment devenir acquéreur sans toucher à son épargne ? 

Le rôle d’un banquier n’est pas d’être philanthrope : il ne vous prêtera que s’il limite les risques de non remboursement. C’est la raison pour laquelle toute demande doit être validée par différents services.

Emprunter 100 % ou 110 % n’est possible que si votre banquier considère qu’il s’approche du risque zéro avec vous.

Le profil type qui plaît à un banquier

Idéalement, vous devez :

  • Être bien portant.
  • Avoir entre 30 et 40 ans.
  • Percevoir des revenus réguliers.
  • Être en CDI.
  • Travailler dans la même entreprise depuis plusieurs années.
  • Être marié avec pas ou peu d’enfants à charge.
  • Avoir soldé tous vos crédits en cours.

Les différences entre les banques

Personne n’est à l’abri d’un refus. Donc ne vous découragez pas si cela arrivait et essayez auprès d’autres banques.

Les banques n’ont pas toutes la même politique et les disparités entre la BNP et le LCL, la Société Générale et la Caisse d’Epargne, le CIC et la Bred (pour ne citer qu’elles) font que la réponse de votre banquier pourra être différente.

Ce que vous devez mettre en place pour éviter un refus

Si vraiment toutes les portes se ferment, essayez d’améliorer votre dossier en ayant un petit apport personnel (empruntez à la famille, aux amis ou débloquez votre assurance vie).

Dans tous les cas il faudra vous armer de patience et vous apprêter à négocier car un dossier de prêt est fastidieux à monter. La réponse est longue à venir et les rendez-vous avec votre conseiller récurrents car il manque toujours une pièce justificative dans le dossier.

La règle des 10 %

Sachez toutefois que beaucoup d’établissements financiers appliquent tout de même la règle des 10 %. Pour eux, elle est le signe de votre bonne santé financière et de votre capacité à épargner, c’est-à-dire à supporter le coût mensuel de votre crédit.

Les aides pouvant remplacer l’apport personnel

La France est un pays généreux et ceux qui ne sont pas rebutés par le côté administratif des choses peuvent se débrouiller pour obtenir une aide leur permettant de demander un prêt dans de bonnes conditions.

1. Le PTZ

Le prêt à taux zéro s’adresse à tous. Il n’est pas obligatoire de gagner peu pour en faire la demande. En revanche, le prêt doit concerner l’acquisition de votre logement principal.

2. Le Prêt action logement

Si vous travaillez dans une société de plus de 10 salariés, vous pouvez aussi demander le prêt action logement.

3. Le Plan épargne logement

C’est un plus si vous avez pensé préalablement à ouvrir un PEL (rappelons qu’il faut l’alimenter au minimum de 45 € par mois).

Nos conseils pour emprunter sans apport 

Ces dernières années, emprunter est devenu un vrai parcours du combattant. Ceux qui sont passés par là récemment le savent.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, voici nos recommandations :

  1. Etudiez la faisabilité de votre demande en amont à l’aide des simulateurs en ligne. Ça vous évitera de perdre votre temps et d’en faire perdre à votre conseiller bancaire si vous n’êtes pas éligible.
  2. Ayez un dossier en béton dès le 1er rendez-vous : prévoyez toutes les justificatifs et ne cachez rien.
  3. Ne vous présentez pas si vous n’avez pas 3 mois de relevés bancaires à fournir (sans agios si possibles), 3 fiches de paie et votre avis d’imposition (avec des revenus).
  4. Ne déposez pas de dossier si vous êtes déjà endetté.
  5. Mettez les banques en concurrence mais commencez par déposer une demande auprès de votre banque historique.
  6. Demandez l’aide de votre famille : quelqu’un peut peut-être se porter caution.
  7. N’achetez pas trop cher par rapport au marché ni au-dessus de vos moyens.
  8. Acceptez l’assurance de la banque, même si elle est un peu plus chère.

De quel montant pouvez-vous bénéficier seul ?

Devenir propriétaire est particulièrement compliqué quand il n’y a qu’un seul salaire à faire valoir.  Mais ça n’est en rien impossible. 

Une banque étudie de toute façon toujours les revenus à la loupe, quel que soit le dossier qui est déposé pour la demande d’emprunt.

POUR APPROFONDIR : acheter une maison seul.

La référence : le taux d’endettement

Un banquier qui ne veut pas prendre de risque étudiera avec attention votre taux d’endettement.

Tous les remboursements cumulés ne devront pas dépasser les 33 % du salaire. La règle du tiers reste valable quel que soit l’établissement financier à qui vous vous adressez.

Si vous avez passé cette étape, bravo. Le chemin est encore long mais au moins vous êtes bien engagé dessus.

Le contrat de travail

Êtes-vous en CDI ou non ? Vous le savez, le contrat à durée indéterminée a particulièrement la cote.

Pour autant, vous pouvez très bien convenablement gagner votre vie en intérim ou en freelance. 

Mais il est évident que le chemin sera plus compliqué pour les intérimaires, les indépendants, les intermittents du spectacle, ceux qui travaillent en CDD, s’ils veulent faire un emprunt seuls.

À LIRE SI VOUS ÊTES DANS CETTE SITUATION : faire un crédit sans CDI.

Ce que regarde la banque : le risque

Les banquiers sans généralement sans surprise. Ils fonctionnent à peu près tous de la même façon : leur objectif est de faire prendre le moins de risques possibles à leur établissement.

Dans le cas contraire, ce sera à eux de gérer tout problème de remboursement que leur erreur de jugement pourrait avoir éventuellement entraîné. 

POUR ALLER PLUS LOIN : crédit RSA.

Tenter l’aventure seul : oui mais attention

Si vous gagnez suffisamment bien votre vie pour emprunter, tant mieux. Mais vous devez rester vigilant quant au reste à vivre, c’est-à-dire de la somme qui restera sur votre compte à la fin du mois.

Le reste à vivre doit être suffisant pour couvrir toutes les dépenses incompressibles du foyer : le loyer, l’électricité, le gaz, le téléphone mais aussi les soins médicaux, la nourriture, les frais de scolarité des enfants, sans oublier tous les petits à côtés.

Si vous devez vous priver de vacances pendant 25 ans, ce n’est pas la meilleure solution.

Les conditions pour qu’une banque dise oui

Les emprunteurs qui veulent acheter attendent toujours ces 3 lettres avec impatience. Faire un crédit pour de longues années, c’est un peu comme épouser sa banque.

Si vous avez un apport personnel correct, un CDI, pas trop de dettes, une bonne gestion de vos comptes et de la bonne volonté, le dossier devrait passer. Vous ne devez pas non plus avoir des prétentions d’achat supérieures à vos moyens.

Le coût de l’immobilier baisse et il serait dommage de ne pas en profiter. Nous venons de voir que même sans apport, rien n’est perdu. Il n’y a plus qu’à prendre votre bâton de pèlerin et à vous y coller. Bon courage, et bonne chance à tous.

Prêt parental: le guide pour emprunter à ses enfants ou les aider financièrement sous seing privé ou devant un notaire

Vous voulez prêter de l’argent à l’un de vos enfants pour l’aider ? Sachez que ce crédit familial est un contrat de prêt. Il suppose de respecter certaines règles pour être valable, qu’il s’agisse d’un prêt notarié (signer une reconnaissance de dettes devant un notaire) ou d’un prêt sous seing privé. Voici lesquelles.

Comment aider ses enfants financièrement ?

On peut aussi choisir d’aider ses enfants avec un petit crédit remboursable, encore faut-il savoir comment le faire. La solidarité s’applique au sein d’une même famille, en particulier en temps de crise.

Souvent, la famille vient en aide à celle ou celui qui n’arrive plus à rembourser son prêt immobilier ou qui ne parvient pas à souscrire d’emprunt.

Côté bénéficiaire, il serait d’ailleurs incompréhensible de se passer de la générosité de ses parents. Toutefois pour éviter tout malaise, mieux vaut faire les choses dans les règles.

Quelles précautions à prendre quand vous faites un prêt à vos enfants ?

Le prêt parental n’est pas une donation et entraîne un remboursement. Il est recommandé de passer devant un notaire pour prêter de l’argent à un de ses enfants. 

Mais vous pouvez en décider autrement et rédiger entre vous un acte sous seing privé (sorte de reconnaissance de dettes). Ce document privé a l’avantage d’être gratuit, contrairement à l’acte notarié. 

Nous reviendrons un peu plus loin sur les modalités obligatoires qui doivent figurer dans l’acte si vous décidez de vous passer de l’aide d’un notaire.

Ce qu’il faut respecter obligatoirement quand on prête de l’argent  

Les mentions obligatoires

Quelle que soit la nature du contrat choisi (acte notarié ou acte sous seing privé), le montant de la somme empruntée doit obligatoirement y figurer.

Ce montant doit être écrit en chiffres et en en lettres pour ne laisser place à aucune confusion, née d’une faute d’orthographe ou d’une écriture illisible. 

L’acte doit aussi comporter la signature de la personne à qui profite l’argent : l’emprunteur. 

Si un litige survient entre les membres de la famille, ce contrat servira de preuve devant les tribunaux.

Le remboursement

Quant aux modalités de remboursement de la somme, mieux vaut également les écrire noir sur blanc afin d’éviter les litiges a posteriori.

Le mieux est d’être le plus précis possible sur l’échéance du prêt ou les mensualités à récupérer (montant et date).

Pensez à réaliser deux exemplaires signés du contrat : un pour le prêteur, l’autre pour l’emprunteur. Pensez également à bien inscrire les coordonnées de toutes les personnes parties au contrat.

À lire aussi si vous avez besoin d’un prêt sans passer par les banques :

Faites enregistrer le prêt par l’administration fiscale 

Il ne vous reste plus qu’à aller enregistrer votre prêt au service des impôts dont vous dépendez. Cette démarche n’est pas obligatoire. 

Mais en cas de contrôle fiscal, vous devrez de toute façon justifier les mouvements de votre compte bancaire (la transaction relative au prêt que vous avez fourni et les virements correspondants aux remboursements). 

La déclaration au service des impôts permet d’éviter que le prêt que vous octroyez à votre enfant ne soit interprété comme un don par l’administration fiscale.

Dans tous les cas, lorsque la somme en jeu dépasse 760 €, vous devez mentionner le prêt sur votre déclaration d’impôts.

Comment faire enregistrer le prêt ?

Les deux parties peuvent s’occuper de cette formalité en cas de prêt familial, peu importe qu’il s’agisse de l’emprunteur ou du prêteur.

L’accueil du service des impôts vous orientera vers le service compétent.

Pensez à vous munir de 2 exemplaires, le vôtre ainsi qu’un pour les impôts.

Dois-je faire payer des intérêts à mes enfants ?

Même si vous décidez de prêter de l’argent à un proche en votre âme et conscience, sachez que rien ne vous oblige à lui demander des intérêts pour cela.

Mais c’est une possibilité qui vous est offerte. L’intérêt demandé ne peut pas être plus important que les taux pratiqués par les banques, auquel cas il s’agirait d’usure, ce qui est proscrit par la loi.

Pourquoi faire son prêt devant notaire ?

Pour les gros montants

La preuve du prêt sera un peu plus facile à faire dans ce cas là, même si cet acte a un coût (qu’il est toujours possible de négocier si vous avez de bonnes relations avec votre notaire).

Plus les sommes prêtées sont importantes, plus il est conseillé de passer devant le notaire car le remboursement peut intervenir plusieurs années plus tard et s’étaler sur une longue période (comme pour un prêt immobilier).

En cas d’hypothèque

Le notaire est obligatoire lorsque le prêt familial est garanti par une hypothèque (d’autres personnes tiers au contrat peuvent le demander).

Pour la personne qui prête, une hypothèque est une garantie supplémentaire d’être bien remboursée.

Assurez-vous d’être la première personne à en bénéficier si vous choisissez cette formule. Sachez toutefois que l’hypothèque a un coût.  À vous de voir qui va en supporter la charge.

Le cas du prêteur imposable à l’ISF

Une disposition particulière s’applique pour l’Impôt sur la Fortune (ISF).

Si la personne qui prête est imposable à l’ISF, le prêt doit rentrer dans son patrimoine imposable. Si c’est la personne qui emprunte qui paye l’ISF, le prêt est déductible.

Que se passe-t-il si l’une des deux personnes meurt ?

Si c’est le prêteur qui décède, la somme entrera dans sa succession. L’emprunteur (qui n’est pas un héritier) continuera à rembourser le prêt à l’héritier. L’héritier percevra donc le capital et les intérêts restant à courir.

Si c’est l’emprunteur qui décède, ses héritiers devront régler une dette qu’ils n’ont pas contractée.

En définitive, le prêt parental est une bonne chose puisqu’il permet d’apporter une solution souvent moins coûteuse à une génération qui n’a pas toutes les armes pour convaincre un banquier. Attention toutefois à respecter les déclarations obligatoires.

Prêt immobilier: Paris Logement 0%, Accession Sociale, Conventionné, CEL – PEL, 1% Patronal, Relais, PTZ+

Devenir propriétaire, le projet d’une vie ! Oui, mais encore faut-il avoir les moyens financiers de le faire. Pour les petits budgets ou pour ceux qui n’ont pas 30 % d’apport, il est possible d’obtenir des prêts à des taux avantageux. Ne croyez pas que seuls les riches peuvent devenir propriétaires !

Le Prêt Paris Logement 0 % : un prêt à taux zéro de plus

Quel que soit le logement que vous recherchiez : neuf ou ancien, avec ou sans travaux, c’est le moment d’en profiter.

Ce PPL 0 % mis en place par la Mairie de Paris vise à permettre aux parisiens d’acheter plus facilement dans leur ville. Son second objectif est d’éviter que vous n’achetiez ailleurs, par exemple en banlieue.

Le prêt Paris logement peut aller jusqu’à 60 000 €

Si vous êtes en couple, vous pouvez espérer emprunter 39 600 €, voire 50 % de plus si vous devez emprunter la majorité de la somme à une banque pour pouvoir acheter.

Le PPL vient alors éviter un endettement trop important. Ce prêt logement devra être remboursé en 15 ans au plus.

Pour aller plus loin : est-il possible d’emprunter 110 % de la somme ?

Tout le monde a-t-il droit au Prêt d’Accession Sociale ?

Le PAS permet d’éviter d’emprunter à une banque aux conditions normales. Il peut financer l’achat immobilier dans son intégralité.

Son intérêt tient aussi au fait qu’il peut être couplé à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

Sans surprise, ce prêt n’est évidemment pas accessible à tous. Pour pouvoir en bénéficier, vos ressources doivent se situer en deçà d’un plafond qui s’avère être relativement bas.

Le Prêt Conventionné 

Les banques travaillent parfois main dans la main avec l’État. C’est le cas notamment avec le Prêt Conventionné.

Il en résulte que son taux ne peut dépasser un certain montant (fruit de l’accord entre les banques et l’État). En contrepartie, ce prêt est soumis à conditions de ressources.

Autre avantage : ce prêt ouvre droit aux APL.

Peut-on tout acheter avec un prêt conventionné ?

Le  prêt conventionné permet d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien qui doit constituer la résidence principale de l’acheteur. L’acquéreur doit y habiter les deux tiers de l’année.

Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison (valable aussi si on la fait construire). Il doit respecter une surface minimale et correspondre aux conditions de salubrité fixée par l’État.

Les avantages du PEL et du CEL

Vous avez épargné à un taux dérisoire dans un CEL (Compte Épargne Logement) ou vous possédez un PEL (Plan Épargne Logement) depuis quelques années en vous demandant à quoi cette épargne va bien pouvoir servir ?

Le moment est venu d’utiliser les avantages de ces comptes épargnes au profit de l’achat votre bien immobilier.

Certes la rémunération d’un CEL est faible et le PEL ne devient véritablement intéressant qu’après 4 ans.

Mais ces deux comptes épargnes vont donneront droit à des prêts à taux préférentiels et à des primes de l’État pour vous aider à acquérir votre maison.

C’est le montant épargné sur ces comptes qui détermine le niveau d’emprunt auquel vous pouvez prétendre.

À lire aussiEn savoir plus sur le PEL le CEL : taux, durée, rendement, prime, emprunt…

Le Prêt Action Logement : à ne pas négliger

Votre entreprise peut vous aider à devenir propriétaire.

Les salariés qui travaillent dans une entreprise de plus de 10 salariés peuvent parfois avoir droit au Prêt Action Logement (ex- 1 % Logement).

Il s’agit d’une cotisation de l’entreprise qui ouvre des droits aux salariés, notamment dans le cadre d’un achat immobilier.

Ce prêt peut bénéficier à toute l’entreprise, bien que l’ancienneté et la situation familiale jouent dans l’attribution de ce coup de pouce de l’employeur.

Attention : il n’est pas forcément affecté aux achats immobiliers. L’entreprise peut choisir de consacrer cette somme à la location logement plutôt qu’à l’achat.

Les prêts relais

Pour pouvoir s’agrandir, il faut généralement vendre d’abord avant de pouvoir acheter plus grand.

Mais quand ce n’est pas le cas, il faut absolument trouver du cash en attendant de vendre. C’est le principe du prêt relais qui doit permettre d’éviter de mal vendre son bien sous prétexte que vous êtes pressé.

Le prêt relais apporte la trésorerie nécessaire à la nouvelle acquisition.

Attention tout de même : il a un coût élevé et peut se révéler être une mauvaise affaire financière si vous tardez trop à vendre votre ancien logement.

La cerise sur le gâteau : le PTZ

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est évidemment toujours aidé par l’État, mais surtout son montant est plus important qu’avant.

L’inconvénient : pour en bénéficier il faut acheter du neuf.

Les logements qui permettent de réaliser des économies d’énergie sont également très favorisés lors de l’attribution du PTZ et l’application de ses modalités.

Les caractéristiques du PTZ

  • On ne peut y avoir accès que dans le cas d’un premier achat immobilier.
  • Il y a un plafond de ressources à respecter.
  • Il ne concerne pas l’ancien.
  • Il vient compléter un emprunt bancaire classique ou un prêt d’accession sociale.
  • Il ne s’agit pas d’un prêt par personne mais d’un prêt par couple.

Combien peut-on emprunter avec un PTZ ?

Tout dépend du montant de l’achat immobilier, de ce que gagne le couple chaque mois, du nombre de personnes dans la famille (avec ou sans enfants ?) ainsi que du lieu de l’achat immobilier, certaines zones étant plus favorisées que d’autres quant au montant du PTZ.

Pour un prêt immobilier, il ne faut donc pas hésiter à aller frapper à toutes les portes afin de cumuler les prêts avec peu ou pas d’intérêts à rembourser.

Ces articles peuvent aussi vous intéresser :

L’assurance chômage pour un prêt immobilier: meilleure garantie en cas de perte d’emploi ! Les offres des banques Crédit Foncier, Société Générale, BNP…

En cette période où les taux de prêt immobilier n’ont jamais été aussi bas, beaucoup pensent à devenir propriétaire ou à investir dans le locatif. Oui mais comment franchir le pas si l’on risque de se retrouver au chômage du jour au lendemain ? Réponse : en prenant une assurance perte d’emploi pour un crédit immobilier. Voici comment.

Faut-il prendre une assurance chômage ou pas pour un prêt immobilier ?

Valable pour l’emprunteur, le co-emprunteur et la caution, ce contrat vous permettra de percevoir une indemnisation pour couvrir une partie des mensualités.

4 organismes financiers majeurs proposent une garantie perte d’emploi intéressante :

  • Société Générale.
  • Crédit Agricole.
  • BNP Paribas.
  • Crédit Foncier.

Beaucoup d’emprunteurs se posent des questions sur l’utilité de prendre une assurance crédit en cas de licenciement

Il est vrai que cette assurance n’est valable que pour les personnes ayant droit aux indemnités de chômage versées par Pôle emploi. Les commerçants, artisans et professions libérales n’y ont pas accès.

Est-il sage ou pertinent de payer des cotisations supplémentaires dans le cadre d’une assurance perte d’emploi lorsqu’on a déjà un prêt immobilier sur le dos ? À vous de juger, voici des éléments qui vont vous y aider.

L’indemnisation de la garantie perte d’emploi

Niveau de la prise en charge de vos mensualités

Une assurance-chômage pour un prêt immobilier ne prend pas en charge la totalité des échéances mais environ 50 %.

Admettons que vos revenus représentent 40 % de ceux de votre foyer fiscal et que les échéances de votre crédit soient de 1 000 €.

Si vous vous retrouvez au chômage, l’assureur vous versera 200 € (1 000 € multipliés par 50 % multipliés par 40 %).

Ce montant vient en complément de vos droits au chômage, sachant que ceux-ci ne représentent pas la totalité de vos revenus. Il ne vous manquera donc que 200 € à prélever sur vos indemnités de chômage.

Date de versement de l’indemnisation

Attention : l’indemnisation n’est pas versée immédiatement après la déclaration de votre perte d’emploi. Cela peut prendre quelques mois.

Mais vous continuez à la percevoir une fois que Pôle emploi cessera de vous aider.

Les caractéristiques de la garantie perte d’emploi

Le délai de carence

L’assurance perte d’emploi pour un crédit immobilier n’est pas toujours valable dès la signature du contrat.

Afin d’éviter les abus, certains assureurs ne vous y donnent droit qu’au bout de 4 mois. D’autres comme la BNP n’incluent pas de délais de carence.

La franchise

L’indemnisation ne se déclenche pas dès le premier jour de chômage.

Exception faite de la BNP qui n’inclut pas de franchise, tous les contrats prévoient une période pendant laquelle vous ne serez pas indemnisé. Celle-ci peut durer jusqu’à 6 mois.

Le plafond d’indemnisation

Les assureurs proposent tous un plafond d’indemnisation relativement raisonnable pour 3 mois par période de 12 mois ou bien selon la durée de votre CDI.

Le coût de l’assurance-chômage pour un prêt immobilier

La cotisation de la garantie perte d’emploi se calcule selon un pourcentage appliqué sur le capital emprunté. Si  elle est de 0,3 % pour un emprunt immobilier de 100 000 €, la prime mensuelle sera de 25 €.

La meilleure assurance chômage en cas de perte d’emploi

Parmi tous les grands acteurs du marché, 4 d’entre eux se détachent du peloton.

1. L’assurance-chômage de la Société Générale

La Société Générale propose une formule pour les moins de 65 ans, sans franchise ni délai de carence.

Elle peut être souscrite dès lors que vous avez moins de 60 ans et que vous travaillez en CDI. Le contrat donne lieu à une indemnisation de 50 % des mensualités avec un plafond exprimé en termes de jours, en fonction de la durée du CDI.

2. Ce que propose le Crédit Agricole

La garantie perte d’emploi du Crédit Agricole ne se déclenche pas la première année et comporte une franchise de 90 jours.

En revanche, son plafond d’indemnisation est relativement élevé : 1 750 € par mois par période de 365 jours, pour 1 460 jours maximum. L’indemnisation se monte à 50 % de l’échéance de l’emprunt immobilier.

3. L’offre de la BNP Paribas

L’assurance-chômage pour un prêt immobilier de la BNP Paribas se déclenche dès le 91e jour sans emploi.

La formule est relativement souple : elle est ouverte aux moins de 70 ans et l’indemnisation est maintenue à hauteur de 50 % lorsque l’assuré reprend un travail à temps partiel.

Le plafond d’indemnisation peut s’étendre jusqu’à 18 mois.

4. Le contrat du Crédit Foncier

Le Crédit Foncier propose une garantie emprunteur de chez AXA, à prix négocié.

Vous devez avoir travaillé plus de 12 mois en CDI pour obtenir cette indemnisation. En revanche, le contrat ne comporte aucune franchise.

Vous percevrez 50 % des échéances de votre prêt immobilier dès le premier jour de versement de vos allocations Pôle emploi.

Montant de l’indemnité

Si vous avez travaillé entre 12 et 18 mois en CDI, l’indemnité s’élève à 64 € maximum par jour pendant 180 jours. Si vous avez travaillé plus de 18 mois en CDI, le plafond monte à 360 jours.

Changer d’assurance emprunteur

Vous avez parfaitement le droit de changer d’assurance emprunteur à partir du moment où le nouvel assureur propose les mêmes garanties que celles exigées par votre contrat de prêt.

Dans la pratique, il vous suffit de remettre un double de ce contrat à une compagnie d’assurances pour qu’elle vous propose une formule adaptée à votre cas.

Bien entendu votre actuel assureur, qui est certainement une filiale de votre banque, ne va pas être content. Mais il n’a pas son mot à dire, la loi vous y autorise.

Demandez-lui un double de votre contrat d’assurance, dans lequel figurent les modalités de résiliation. Envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le préavis, et faites en sorte que votre nouveau contrat commence exactement au moment où se termine l’ancien.

Des difficultés à régler votre crédit ? Lire également notre fiche conseil sur le rachat de crédit immobilier.

PEL-CEL 2019: Combien Peut-On VRAIMENT Emprunter?

Faire des travaux, acheter une résidence principale, autant de grosses dépenses qui nécessitent de trouver un financement. Le PEL (plan épargne logement) et le CEL (compte épargne logement) permettent aux particuliers de mettre de l’argent de côté dans le but d’obtenir un prêt immobilier à bon taux (et une prime d’état) pour l’achat d’un appartement ou d’une maison. Voici combien vous pouvez emprunter.

Combien emprunter avec un PEL ?

Il est possible d’obtenir un prêt immobilier avec un PEL mais sous certaines conditions car celui-ci est réglementé. Tout dépend de sa date d’ouverture.

Si vous avez atteind le plafond des versements, qui est de 61 200 €, alors vous pourrez emprunter la somme maximale, qui est de 92 000 €. Ce montant dépendra des intérêts que vous avez cumulés pendant votre période d’épargne.

Que pouvez-vous financer avec votre PEL ?

Pour les contrats souscrits à partir du 1er mars 2011 

Si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire, passez votre chemin. Le crédit immobilier pour son acquisition ne pourra se faire avec l’aide de votre PEL.

Le PEL est réservé à votre habitation principale qu’il faut occuper ou prévoir d’occuper les deux tiers de l’année. Il permet d’acheter votre logement, mais aussi d’y faire de gros travaux de rénovation ou d’extension.

D’autres utilisations de votre épargne logement sont également possibles :

  • Un investissement dans une place de parking, à condition qu’elle se trouve près de votre appartement.
  • L’achat de parts d’une SCPI (société immobilière), à condition que les neuf dixièmes soient constitués de votre habitation principale.

Pour les contrats antérieurs au 28 février 2011

La loi est plus souple pour les anciens PEL, notamment au niveau des résidences secondaires puisqu’il est possible d’utiliser votre épargne logement pour en acheter ou en faire construire une.

Attention toutefois : il faut acheter dans du neuf.

Autre largesse des vieux contrats : l’achat d’un hôtel ou d’une structure d’hébergement pour touristes.

Tout savoir sur le prêt épargne logement : comment l’obtenir ?

Il faut posséder un PEL depuis au moins 3 ans. Chaque année, ce compte épargne va générer des intérêts qui une fois additionnés vont conditionner le montant du crédit.

Vous l’avez compris : plus vous épargnez longtemps et plus le prêt épargne logement sera élevé.

Pour connaître le montant des intérêts déjà reçus, il suffit de jeter un œil sur votre relevé de compte : ils doivent y être indiqués.

À quel taux ?

Le taux change en fonction de la date de début et de la date de fin de votre plan d’épargne logement.

Actuellement avec la baisse des taux d’emprunts immobiliers, il peut arriver que le prêt PEL ait un taux supérieur à celui proposé de façon classique par la banque.

Le prêt épargne logement ne pourra pas excéder 92 000 €.

Pouvez-vous céder votre PEL ?

Les droits de votre PEL sont transmissibles au sein d’une même famille : mari et femme, frères et sœurs, ascendants et descendants.

Le nouveau bénéficiaire peut ainsi cumuler plusieurs plans pour profiter au maximum des avantages possibles d’un tel montage financier.

En cas de décès, il est possible d’hériter d’un plan d’épargne logement s’il n’y a qu’un seul héritier et si la banque est d’accord. On peut alors légalement posséder deux PEL. Dans le cas contraire, c’est la résiliation du plan.

Peut-on avoir 2 PEL ?

Avoir plusieurs PEL n’est pas autorisé.

Quelles sont les sanctions ?

Vous pouvez perdre les intérêts déjà acquis et votre faculté d’emprunt associée.

L’exception

Comme toujours en France, il y a une exception qui confirme la règle. Ainsi, un héritier peut très bien hérité d’un PEL qui n’a pas encore atteint les 4 ans d’existence.

Si vous êtes dans cette situation, vous avez le choix de reprendre ce PEL, tout en pouvant conserver le vôtre. Cette double détention n’est pas limitée dans le temps.

Combien emprunter avec un CEL ?

Moins intéressant que son grand frère, le CEL peut toutefois venir le compléter dans un projet d’achat immobilier, avec le prêt associé.

En fonction des intérêts que vous avez cumulés pendant vos années d’épargne, vous pourrez emprunter jusqu’à 23 000 €. Notez que l’emprunt du CEL et du PEL ne peut pas dépasser 92 000 €.

La règle des intérêts

Il faut avoir cumulé des intérêts tout au long des années d’épargne. Ceux-ci doivent être au minimum de 75 € s’il s’agit d’un achat immobilier, ou de 22,50 € pour des travaux spécifiques (notamment énergétiques).

La base de calcul est différente du plan d’épargne car la rémunération n’est pas fixée à l’avance et le taux s’ajuste en fonction de celle-ci.

Il n’est pas possible d’emprunter plus de 23 000 € avec votre CEL. Le mieux est donc de contacter votre conseiller bancaire et de faire avec lui les calculs quand vous souhaitez acheter.

Les avantages d’un CEL

N’oublions pas la cerise sur le gâteau : la prime versée par l’État lors de la mise en place du prêt CEL. Elle est unique et vous la recevrez en même temps que les fonds.

Si le taux d’intérêt du compte épargne n’est pas très élevé, la prime d’État vient nettement le relever. Elle est égale à la moitié des intérêts versés depuis l’ouverture du compte épargne. Elle est plafonnée à 1 144 €.

Les intérêts du CEL bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu et la prime d’État également. Toutefois pour les 2, il faudra s’acquitter des prélèvements sociaux.

Peut-on avoir 2 CEL ?

La règle est un peu moins souple que pour un PEL. Avoir plusieurs CEL est interdit. Si vous hérité d’une personne qui en avait un, il sera clôturé et son montant fera partie de l’héritage.

Je vous rappelle également que si vous avez un PEL et un CEL, ils doivent être ouverts dans la même banque.

Comment être certain d’obtenir votre prêt bancaire ?

Si le PEL et le CEL ouvrent des droits, le banquier est cependant souverain dans son appréciation de votre situation personnelle et de votre capacité à rembourser l’emprunt.

Rien ne garantit que votre banque va consentir au crédit. Posséder un PEL n’est pas forcément un gage de solvabilité.

Dans le cas où votre banque refuse et oppose une fin de non recevoir à votre demande, vous pouvez vous tourner vers un autre établissement financier.

Si vous possédez plusieurs CEL dans différentes banques, vous avez 2 solutions : soit les banques passent un accord entre elles, soit l’emprunt est octroyé par la banque ayant le plan épargne avec le plus d’intérêts.

Pour un remboursement anticipé : voir les modalités avec votre banquier.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Le refus de votre banque peut avoir plusieurs raisons :

Vous êtes demandeur d’emploi

Dans ce cas, lisez notre article sur les possibilités d’obtenir un prêt immobilier en étant au chômage.

Vous avez  des difficultés à emprunter en raison de votre situation FICP

 Solution envisageable : faire un prêt à l’étranger. Mais nous ne conseillons pas de mettre en place cette démarche car le risque pourrait être que votre situation se détériore encore plus.

Mieux vaut d’abord régler vos dettes en France avant de vous tourner vers un autre pays.

[AVIS] 9 Meilleurs Courtiers Crédit Immobilier à Lyon

Si vous cherchez à faire un emprunt immobilier à Lyon, je vous conseille de passer par un courtier en crédit. Il trouvera pour vous la meilleure offre disponible sur le marché. Pour vous aider à trouver la meilleure agence de courtage en crédit immobilier sur Lyon, je vous ai compilé une liste de courtiers avec leur description et leurs coordonnées.

1. Presta Finance

L’agence de courtage Presta Finance n’est pas une petite nouvelle sur le marché. Cela fait 20 ans qu’elle obtient des prêts immobiliers pour ses clients. Vous pouvez la contacter pour un achat en France mais aussi dans d’autres pays.

Son but est le même que le vôtre : obtenir le taux le plus bas. Mais cela ne l’empêche pas d’optimiser le prêt selon le souhait de l’acheteur, notamment concernant le taux variable ou le taux fixe.

Mon avis sur ce courtier crédit

L’avantage d’exercer ce métier depuis de nombreuses années (20 ans), ce sont les relations que Presta Finance a pu nouer avec ses partenaires bancaires.

Presta Finance est également réputée pour le montage de dossiers solides, ce qui vous permet de ne pas perdre de temps avec le côté administratif d’une transaction.

À lire si vous êtes créateur d’entreprise

Presta Finance peut aussi vous aider à trouver l’argent nécessaire pour que vos projets professionnels voient le jour. Les dossiers de subvention étant souvent compliqués à monter, passer par un courtier a une véritable valeur ajoutée.

Ses coordonnées

Adresse : 57 rue Président Edouard Herriot, 69002 Lyon. Tél. 04.78.27.26.42. Métro : Cordeliers.

Site : prestafinance.com

Horaires : du lundi au vendredi, 9:00 – 12:00, 13: 00 – 19:00. Sur rendez-vous le samedi matin.

2. Mister Finances

Un autre courtier en prêt immobilier à Lyon qui a pignon sur rue et une bonne expérience en la matière.

L’agence intervient aussi pour des projets situés dans les grosses villes environnantes, comme Annecy et Grenoble, et plus généralement dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes.

Mister Finances est aussi spécialisé dans la négociation des taux d’assurance car celui-ci peut faire varier une mensualité de remboursement, et de beaucoup.

Depuis qu’on peut s’assurer ailleurs que dans la banque qui a fait le prêt, il y a de bonnes affaires à faire pour les emprunteurs.

Le rachat de crédit

Attention, les taux remontent. Il ne faut donc pas trop tarder pour faire racheter votre emprunt et ainsi économiser chaque mois sur vos mensualités.

Si vous êtes un peu juste, c’est l’occasion aussi de faire baisser vos mensualités, quitte à vous rajouter quelques années de remboursement.

Mon avis sur ce courtier crédit

L’écoute du client est au centre des préoccupations chez Mister Finances. En effet, chaque personne est différente, et elle n’a pas toujours les mêmes attentes quant au travail du courtier.

À chaque client sa solution. Mais l’avantage de consulter un professionnel du crédit ne s’arrête pas là, puisque l’agence propose aussi de monter des dossiers pour un rachat de crédit.

À lire si vous voulez monter votre boîte

Vous pouvez les consulter pour avoir un crédit au meilleur taux, mais aussi pour trouver un prêt professionnel. Les entrepreneurs n’ont pas toujours le temps de s’occuper de ces choses-là. Ils préfèrent se consacrer à leur activité.

Quant à l’achat d’un fonds de commerce, c’est beaucoup d’argent. Mieux vaut donc avoir une offre de financement qui tienne la route avant de vous lancer.

Comment les contacter

Adresse : 40 avenue du Maréchal Foch, 69006 Lyon. Tél.04.37.44.00.00. Métro : Foch.

Site : misterfi.com

Horaires : du vendredi au samedi, 10:00 – 19:00.

3. Mon Copain Courtier

Si un courtier ne doit pas être un ami, il doit quand même remplir une de ses fonctions : l’écoute. Passer par un courtier n’engage jamais à rien. Cela coûte en principe 0 € pour le client.

Ce professionnel est directement rémunéré par la banque choisie, quand une affaire se fait. C’est un bon deal, car il n’y a pas de frais de dossier ni de frais de courtage.

Un courtier avec beaucoup de clients

Mon Copain Courtier apporte du volume aux banques, et celles-ci le lui rendent bien en baissant leurs taux. Il y a sûrement une agence près de chez vous. C’est mieux que de traverser tout Lyon en transports en commun.

Pour monter un dossier, le mieux est de commencer par remplir le formulaire proposé en ligne. Vous serez rapidement contacté par un conseiller pour avoir tous les détails.

Mon avis sur ce courtier crédit lyonnais

Cette agence de courtage va se démener pour satisfaire son client, qu’il s’agisse de négocier sur le taux ou les conditions d’octroi. Elle ne sera payée qu’à ce moment-là.

Votre dossier ne sera pas oublié dans un coin, même s’il s’agit d’un emprunt pour acheter un studio ou un petit appartement en banlieue.

En principe, vous devriez toujours avoir la même personne qui va suivre le dossier de A à Z, de son montage jusqu’à la fin (la signature a lieu chez le notaire).

Ses coordonnées

Adresse : 33 rue de la République, 69002 Lyon. Tél. 04.82.53.57.34. Métro : Cordeliers.

Site : moncopaincourtier.com

Horaires : veuillez appeler avant de vous déplacer.

4. In & Fi

Si vous travaillez à temps plein, vous n’avez pas forcément la possibilité de vous occuper de ces choses-là, surtout si vous souhaitez en plus comparer plusieurs offres.

Les démarches peuvent être fatigantes, voire légèrement irritantes. Il est donc bon d’avoir un intermédiaire pour les faire. Monter un dossier de crédit, c’est maintenant devenu très complexe, notamment compte tenu des assurances et des prêts à taux 0 %.

Je vous invite à consulter mon article sur le prêt à taux 0 pour en savoir plus.

Mon avis sur ce courtier de la région lyonnaise

Encore un courtier avec de l’expérience à Lyon pour l’achat d’un bien immobilier, mais aussi pour un rachat de crédit éventuel ou un prêt personnel. Idéal pour un projet dans la région lyonnaise.

Le courtier va s’occuper de tout, et va effectuer toutes les démarches. C’est une option qui fait gagner du temps, pas de doute là-dessus.

Il est possible de consulter In & Fi à n’importe quel moment, même si vous n’avez pas encore craqué sur un logement, juste pour savoir la somme qu’il est possible d’emprunter avec vos revenus actuels. Certains arrivent à faire un crédit de 110 %, et ne déboursent même pas les frais de notaire.

Pour entrer en contact

On trouve des agences In & Fi partout dans Lyon, dans l’Ouest, à Saint-Priest, ou rue de la Charité. Je vous indique les coordonnées de l’agence centrale.

Adresse : 23 Rue de la Charité, 69002 Lyon. Tél.04.72.41.94.92. Métro : Ampère – Victor Hugo.

Site : inandfi-credits.fr/credit-lyon-bellecour/

Horaires : du lundi au vendredi, de 09:00 à 18:00.

5. Lyon Prêt

Ceux qui sont déjà passés par une banque en direct le savent : on doit y revenir souvent car il manque toujours une pièce au dossier… Gagner du temps, c’est aussi gagner de l’argent. Cela fait partie des avantages qu’il y a à passer par un professionnel.

Le futur acheteur va donc pouvoir comparer les offres et faire jouer la concurrence. Ne sous-estimez pas non plus l’importance du premier contact, car mieux vaut faire affaire avec quelqu’un avec qui le courant passe bien.

Mon avis sur ce courtier qui a ses bureaux à Lyon

Il se fera fort de vous obtenir le meilleur taux possible. Il a l’habitude de conduire des négociations avec les banques. Car c’est un vrai métier, qui nécessite de l’expérience.

C’est de cette façon qu’il est possible de faire des économies. Vous seriez surpris de voir ce qu’ils peuvent tirer de votre banque. Faites le test pour voir la différence avec le taux qui vous est proposé comme client, puis le taux que le courtier va réussir à obtenir.

Lyon Prêt répond rapidement aux demandes. 

Pour être mis en relation avec ce courtier

Site : lyonpret.com

Horaires : du lundi au vendredi, de 09:00 à 12:00 et de 15:00 à 18:00.

6. Vous Financer

Voici une agence qui intervient dans tout le département lyonnais.

En plus des services classiques liés à l’obtention d’un crédit, le courtier est également spécialisé dans l’investissement locatif et dans la défiscalisation par une SCI (société civile immobilière).

Mon avis sur ce courtier qui exerce à Lyon

Tous les montages financiers sont envisageables, comme le prêt relais, la garantie PPD ou bien le crédit in fine.

Pour les rencontrer

Adresse : 1 Rue Marietton, 69009 Lyon. Tél.04.82.91.31.86. Métro : Valmy.

Site : vousfinancer.com

Horaires : du lundi au vendredi, de 09:00 à 18:30.

7. Artemis Courtage

Ce réseau de courtiers a des agences un peu partout en France. Vous pouvez déposer votre dossier directement sur le site. Vous recevrez une réponse de principe en moins de 24 heures.

Des conseillers sont là pour vous guider, et pour vous permettre d’estimer votre capacité d’emprunt. Le but : optimiser votre demande de prêt pour qu’elle soit plus facilement acceptée.

Mon avis sur l’agence de courtiers à Lyon

La disponibilité de l’équipe peut vous faire gagner beaucoup de temps dans votre recherche du meilleur taux pour votre projet immobilier.

L’équipe est composée de financiers qui ont également une formation juridique. Votre dossier sera pris en charge du début à la fin par un conseiller indépendant.

Les horaires d’ouverture sont assez larges, ce qui permet de trouver assez vite le bon conseiller au moment opportun.

Pour entrer en contact avec eux

Adresse :2 place de la Bourse, 69002 Lyon. Tél.04.81.91.57.61. Métro : Hôtel de Ville.

Mail : lyon@artemiscourtage.com

Horaires : du lundi au vendredi, de 09:00 à 19:30. Samedi de 09:00 à 12:30.

8. Cap Crédit

Cela fait 10 ans que cette agence de courtiers monte des prêts immobiliers à Lyon. Leur métier reste de vous trouver la meilleure solution possible.

Plutôt que d’offrir la possibilité de faire une simulation en ligne, Cap Crédit préfère insister pour une rencontre, ou un entretien téléphonique pour commencer.

Mon avis sur cette agence installée à Lyon

J’aime la simplicité de l’offre : tout est clair et transparent, aussi bien dans les tarifs (pas de frais de courtage) que dans les explications qui sont données au client.

Pour une mise en relation

Adresse : 55 place de la République, 69002 Lyon. Tél.04.78.38.19.14. Métro : Grand Hôtel-Dieu.

Mail : contactlyon@capcredit.fr

Horaires : du lundi au vendredi, de 09:00 à 12:00 et de 14:00 à 18:00 (sauf le vendredi, fermeture à 17 h).

9. Court’ea Crédits

Encore une agence de courtage dans la recherche de prêts immobiliers à Lyon. Sont également concernés les prêts professionnels et le courtage en assurance. C’est le meilleur courtier pour monter une SCI à Lyon, ou du moins un des meilleurs.

Les crédits que vous recherchez peuvent être :

  • Pour acheter votre habitation principale ou secondaire.
  • Pour investir dans une résidence locative.
  • Pour un rachat de prêt.
  • Pour un investissement professionnel.

Ce que j’en pense

C’est une agence réactive et qui s’engage ! Les étapes de la collaboration sont clairement définies au départ, avec un suivi régulier du dossier.

Pour en savoir +

Adresse : 535-37 rue Claude Boyer, 69007 Lyon. Tél.06.14.68.14.88. Métro : Garibaldi.

Site : courtea.com

Horaires : du lundi au vendredi, de 09:00 à 19:00 et le samedi de 09:00 à 12:00.

En définitive, passer par un courtier peut vous éviter bien des tracas, à condition de tomber sur celui qui sera efficace et qui pourra vous obtenir le meilleur prix. Rien ne vous empêche de faire votre propre démarche auprès des banques pour pouvoir comparer les taux. Et puis si tout le monde vous dit non, rien ne vous empêche d’essayer le crowdfunding.

Bon à savoir : Lyon fait partie des meilleures villes pour un investissement immobilier.

Prêt Réméré & Portage Immobilier Solidaire

Vous êtes propriétaire et vous ne pouvez plus payer vos dettes ? Alors vous risquez de vous faire saisir votre logement.

Pour éviter cela, vous pouvez déposer un dossier de surendettement ou faire un rachat de crédit. Mais vous avez aussi 2 autres solutions moins connues : le portage immobilier solidaire et le prêt réméré. Je vais vous expliquer comment elles fonctionnent.

1. Le portage immobilier est une alternative crédible

Le principe : trouver une personne à qui vendre votre maison sur du court terme. Vous la rachèterez dès que vous aurez les moyens financiers de le faire. Le plus tôt sera le mieux.

Pourquoi est-ce une bonne solution ?

Vous allez rester chez vous

Vous allez pouvoir rester dans votre logement. Pas besoin de déménager toutes vos affaires et de trouver à vous reloger ailleurs. Un grand bol d’air qui permet un peu de respirer.

Vous allez gagner du temps

Vous pouvez par exemple être en attente d’un héritage. Mais celui-ci pour des complications administratives tarde à être versé.

Vous ne serez pas fiché Banque de France (BDF)

Le fait de rembourser vos créanciers grâce au portage immobilier va vous permettre d’éviter le surendettement et les inscriptions aux différents fichiers Banque de France : FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) et FCC (fichier central des chèques).

À lire aussi : comment savoir si vous êtes interdit bancaire ?

Vous aurez de nouveau accès au crédit

Une fois avoir remboursé vos créanciers, vous pourrez si besoin emprunter de nouveau (à condition que vous ayez les capacités financières de le faire et de rembourser dans les délais cette fois-ci) pour racheter votre habitation.

Je vous conseille de lire cet article si vous faites un nouveau crédit : méfiez-vous des prêts à des taux usuriers.

Comment trouver le bon acheteur ?

Certaines sociétés se sont spécialisées dans les montages financiers de ce genre. Un petit tour sur le web vous permettra de les mettre en concurrence.

Une fois votre prestataire choisi, celui-ci va étudier votre dossier de demande avant de le soumettre à ses contacts pour savoir si l’un d’entre eux est intéressé.

L’état de votre logement va avoir son importance

Pour donner confiance aux investisseurs, il faut qu’il soit en bon état avec très peu de travaux à faire. Ensuite, il ne faut pas avoir trop de dettes non plus : l’idéal étant d’arriver à un montant proche de la moitié de la valeur de l’appartement.

La procédure à suivre

Toutes les transactions se passent devant un notaire afin que tout soit clair du côté juridique (il faut à peu près 2 mois pour le montage du dossier).

Si vous penchez pour cette solution-là, vous pouvez encore la mettre en œuvre même si votre bien va être vendu aux enchères, à condition de finaliser le dossier au minimum 1 mois avant que les enchères aient lieu.

Le notaire va régler vos dettes

Le notaire va pouvoir contacter toutes les personnes à qui vous devez de l’argent et les régler avec le produit de la transaction. S’il reste de l’argent, celui-ci vous reviendra. Le fait de payer ce que vous devez va faire cesser les contentieux.

Le contrat de vente doit être clair

Le contrat de vente signé doit aussi comprendre :

  • Le prix qui est prévu pour la revente du bien.
  • Le délai dont vous disposez pour le récupérer (on parle généralement de 3 ans maximum).

Attention : le rachat n’est qu’une option, et si vous dépassez la date indiquée dans le bail pour le faire, vous perdez la possibilité de récupérer ce qui vous appartenait.

Vous allez payer un loyer comme un locataire normal

Vous allez continuer à occuper les locaux en réglant un loyer prédéfini au nouveau propriétaire.

Veillez à ne pas dépasser 30 % de vos revenus lorsque vous vous acquittez de celui-ci. Si vous voulez faire un nouveau crédit, ce seuil des 30 % est important.

Mais évitez de retomber immédiatement dans l’engrenage des crédits à la consommation. Les crédits revolving et autres prêts personnels ont des taux d’intérêts très élevés qui n’aident pas à se rétablir.

La consultation de cet article pourrait également vous intéresser : est-ce possible de faire un prêt sans salaire ?

Mon avis sur le portage immobilier

Ne nous voilons pas la face : la solution du portage immobilier solidaire va vous coûter de l’argent. Le prix de vente (80 % de la valeur) sera certainement inférieur au prix du rachat.

Cette alternative est donc à déconseiller à ceux qui n’ont pas de bonnes perspectives de rentrées d’argent à court terme.

Si vous êtes au RSA (revenu de solidarité active) ou même au SMIC (salaire minimum), et que rien n’indique que vous allez en sortir rapidement, n’y souscrivez pas.

Pour en savoir plus si vous êtes dans 1 de ces 2 situations : faire un crédit pour les petits revenus.

2. Le crédit réméré si vous avez des difficultés financières

C’est la deuxième solution que vous pouvez mettre en œuvre si vous êtes propriétaire de votre résidence principale. Elle existe depuis le Moyen-Âge !

Le principe est proche de celui du portage immobilier : vous vendez votre bien pour un laps de temps court et vous aurez la possibilité de le racheter. De la même façon, vous n’êtes pas obligé de quitter votre logement.

Les avantages du réméré

  1. Vous pouvez racheter votre appartement.
  2. Vous remboursez vos dettes.
  3. L’argent de la vente vous permet de faire un apport pour le rachat.
  4. Vous pouvez faire un nouveau crédit : cela permet de contourner l’interdiction bancaire.
  5. Vous ne partez pas de chez vous : les gens qui vous sont proches peuvent ainsi ne pas être au courant de vos difficultés financières passagères.
  6. Vous évitez la saisie et vous allez restructurer vos dettes.

Comment se passe concrètement une vente à réméré ?

Vous trouvez l’investisseur

Souvent, il s’agit d’une société qui est spécialisée dans ce genre de transaction. Froidement, elle calculera votre ratio hypothécaire en prenant en compte la valeur du bien et votre niveau d’endettement.

Ensuite, elle vous fera sa proposition avec :

  • Le prix de l’achat (compris entre 50 et 70 % de la valeur réelle de votre logement).
  • La durée du réméré : de 6 mois à 5 ans.
  • Le loyer mensuel.
  • Le montant du rachat.

Vous allez voir le notaire pour la vente

C’est lui qui va préparer l’acte de vente et le contrat d’occupation des lieux qui fera de vous un locataire.

Le notaire conservera sous séquestre une partie de la vente pour garantir le rachat. Pour vous, cette somme servira d’apport personnel.

Vous remboursez vos crédits une fois la vente faite

Vous payez vos fournisseurs et vous épurez toutes vos dettes.

Vous payez un loyer à l’acheteur le temps de lui racheter votre bien immobilier

Le loyer est souvent élevé, de l’ordre de 1 % de la valeur du bien. L’acheteur peut aussi vous demander de le payer d’avance. Vous serez également redevable des travaux éventuels et de la taxe foncière.

Attention : en cas de retard de loyer, vous pouvez être expulsé de votre “ancien chez vous”.

Vous faites le rachat effectif

Si tout se passe bien, vous aurez protégé votre patrimoine et vous aurez gardé une certaine discrétion sur vos difficultés malgré votre passage à vide.

Un exemple concret

Vous avez une maison qui vaut 200 000 €.

Malheureusement, vous avez 80 000 € de dettes à rembourser (tous vos crédits cumulés), mais vous ne pouvez plus assumer les échéances à venir.

La banque ne veut plus vous prêter d’argent, vous êtes fiché Banque de France, et les créanciers vous envoient les huissiers.

Comme vous êtes fiché, vous ne pouvez pas faire de nouveau prêt. Votre maison va être saisie et vendue aux enchères. Vous allez tout perdre et vous aurez encore des dettes.

Vous décidez donc de vendre à réméré. La société acheteuse vous propose 130 000 €.

Avec cet argent vous remboursez vos 80 000 € de dettes. 30 000 € sont conservés par le notaire pour faire votre apport lors du rachat. Il vous reste 20 000 € nets qui vous sont versés.

Vous avez fixé le rachat à 18 mois avec un loyer de 1 000 € par mois.

Il vous reste encore 2 000 €. Vous n’êtes plus fiché, la saisie est stoppée. Vous allez pouvoir faire un nouveau crédit pour racheter votre maison.

Mon avis sur la vente à réméré

Posez-vous d’abord cette question : est-ce-que cela est fait pour vous ? Si vous êtes propriétaire, que vous avez des dettes et que votre trésorerie est au plus bas, a priori oui. Surtout si vous voulez éviter la saisie judiciaire.

Mais si vous pouvez encore faire un crédit bancaire « classique », alors faites-le. Il vous reviendra moins cher qu’une vente à réméré. Car le risque existe de perdre définitivement votre bien si vous ne rachetez pas dans les délais.

Le surendettement vous protégera mieux et vous accordera des délais plus grands. Je vais vous en toucher un mot en fin d’article.

Ayez bien conscience des risques d’une telle opération

Si vous vous lancez dans un réméré, cela doit être en toute connaissance de cause. Si vous n’exercez pas votre rachat, vous perdrez beaucoup d’argent, et votre bien en prime : les loyers sont très élevés et on ne vous remboursera pas la garantie.

Les différences entre le portage immobilier et la vente à réméré

Dans le cas d’un rachat suite à une vente à réméré, vous ne paierez pas les droits de mutation. Pour le fisc, ce n’est pas un rachat mais une annulation de la vente. Concrètement, les frais de notaire sont de 2 % au lieu de 7 %.

En revanche, les taux pratiqués sont beaucoup plus élevés quand il s’agit d’un réméré.

Saisie immobilière et surendettement

Les personnes surendettées qui ne peuvent pas faire autrement doivent contacter une association leur permettant de déposer un demande de gel de leurs dettes. Mais rien n’est acquis d’avance.

Je vous conseille de consulter les dossiers de ce site sur ce sujet là en particulier :

Ma recette pour ne pas tomber dans le surendettement.

Comment se sortir de ses dettes.

En définitive, il faut bien comprendre que ces 2 solutions risquées ne s’adressent qu’aux personnes qui ne sont pas trop endettées et qui veulent à tout prix rester dans leur maison, le temps de mettre en place les solutions de refinancement nécessaires. Car entre la décote, les loyers et les commissions des intermédiaires, le coût est important.