Acheter une maison sans apport en 2018: est-ce possible de devenir propriétaire ?

Aller voir son banquier quand on veut devenir propriétaire sans apport personnel n’est pas une mince affaire, qu’il s’agisse de son habitation principale ou bien d’un investissement locatif. Mais comme à l’impossible nul n’est tenu, il y toujours une possibilité d’emprunter quand on n’a pas d’économies ou quand on ne veut pas les dépenser pour son achat de maison ou d’appartement. En effet, les choses ont évolué et le refus de son conseiller n’est plus si catégorique que cela, même si tout reste une question de garantie.

Acheter un bien immobilier sans apport

Emprunter à 110% n’est pas un doux rêve. Même si la règle veut que l’on apporte toujours une partie du prix de son achat immobilier, au moins 10%, il y a des banques qui acceptent de financer la totalité du crédit à condition de pouvoir montrer « patte blanche ».

Dans certaines conditions, il est même possible d’ajouter à la somme empruntée les frais de notaire. L’apport personnel n’est donc plus une condition sine qua none pour devenir primo accédant, ce qui est particulièrement avantageux pour les jeunes couples ou pour celui qui se lance dans la vie active sans avoir forcément eu le temps d’épargner.

La règle de l’apport quand il s’agit d’acheter une maison

Dans presque tous les dossiers d’acquisitions il y a une partie de la somme représentée par l’apport personnel, c’est à dire l’argent que va mettre directement l’acquéreur sans le demander à son organisme financier ou à son courtier. Pour avoir le plus de chance de voir son dossier passé, il est conseille d’apporter entre 20 et 30% de la totalité, la banque considérant ainsi prendre moins de risques.

A cette somme viendra s’ajouter le reste, le plus souvent un emprunt (si nécessaire). Avoir un apport conséquent permet d’avoir une petite marge de manoeuvre quand il s’agit de négocier le taux d’intérêt et la durée de son emprunt, voire les frais de dossier, ou d’éviter de faire une hypothèque.

Liberté de la provenance

L’apport personnel n’a pas à être justifié, et peu importe sa provenance : épargne salariale, PEL, héritage, vente d’un autre bien…

Cet argent doit au moins couvrir les frais de notaire, rappelons qu’ils sont plus importants dans l’ancien que dans le neuf. Bon à savoir : si vous n’avez pas d’argent de côté, le PTZ + ou tout autre dispositif similaire peut remplir cette fonction.

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Comment devenir acquéreur sans toucher à son épargne ? (Ou le moins possible)

Un banquier n’est pas un philanthrope, et il ne va vous prêter que s’il limite les risques de non remboursement, raison pour laquelle toute demande doit être validée par un nombre incalculable de service. Emprunter 100% ou 110% n’est possible que si votre banquier considère qu’il s’approche du risque 0 avec vous.

Mieux vaut donc pour cela être bien portant, dans la tranche d’âge allant entre 30 et 40 ans, avoir des revenus réguliers et importants, en CDI c’est encore mieux, être dans la même entreprise depuis plusieurs années, être marié avec pas ou peu d’enfants à charge, avoir soldé tous ses crédits en cours pour avoir un niveau d’endettement de 0.

Ce qu’il faut mettre en place

crédit bancaireNotre conseil : personne n’est à l’abri de subir un refus, il faut donc ne pas se décourager si cela devait arriver et aller voir ailleurs si votre dossier peut passer en l’état.

Toutes les banques n’ont pas la même politique, et les disparités entre la BNP et le LCL, la Société Générale et la Caisse d’Epargne, le CIC et la Bred (pour ne citer qu’elles) font que la réponse de votre banquier pourra être différente. Si vraiment toutes les portes se ferment devant vous, essayer d’améliorer votre demande en trouvant un petit apport personnel, emprunter à la famille, aux amis, ou en débloquant votre assurance vie.

Est-ce partout pareil ?

Sachez toutefois que beaucoup d’établissements financiers appliquent tout de même la règle des 10%, auxquels ils ne dérogent que rarement. Pour eux, elle est le signe de votre bonne santé financière et de votre capacité à épargner, donc à supporter le coût mensuel de votre crédit.

Dans tous les cas il faudra vous armez de patience et vous apprêter à négocier, car un dossier de prêt est fastidieux à monter, la réponse est longue à venir, et les RDV avec son conseiller récurrents (il manque toujours une pièce justificative dans le dossier, un ami banquier me disait récemment qu’il n’en a jamais monté de complet du premier coup ).

Les aides pouvant remplacées l’apport personnel

La France est un pays généreux, et ceux qui ne sont pas rebutés par le côté administratif des choses peuvent se débrouiller pour obtenir une aide leur permettant de demander un prêt dans de bonnes conditions. Renseignez-vous, et n’ayez pas la langue dans votre poche.

Ainsi, le prêt à taux zéro s’adresse à tous, et il n’est pas obligatoire de gagner peu pour en faire la demande, à condition qu’il concerne l’acquisition de son logement principal. Pour ceux qui travaillent dans une société où il y a + de dix salariés, ils vont aussi pouvoir demander le prêt action logement.

Le mieux reste quand même d’avoir pensé à ouvrir un PEL (rappelons qu’il faut l’alimenter au minimum de 45 euros par mois), encore faut-il en avoir eu le temps et les moyens.

Les calculs de la banque

Un banquier est un être pragmatique, qui va prendre sa calculette et additionner vos revenus et vos dépenses. Pour lui, le chiffre du reste à vivre est le plus important, il ne vous prêtera pas d’argent vi vous dépassez les 33% d’endettement. Mais là encore, tout est une question d’échelle, les revenus étant disparates entre un smicard et un cadre supérieur.

Emprunter sans apport : nos conseils

conseils financiersLa crise à poser des cadenas sur le trésor des banquiers et emprunter est devenu un vrai parcours du combattant, ceux qui sont passés par là récemment le savent. Pour passer outre et mettre toutes les chances de votre côté, voici nos recommandations :

  • Etudiez la faisabilité de votre demande en amont, à l’aide de simulateurs trouvés sur la web, afin de ne pas perdre votre temps ni celui de votre interlocuteur bancaire.
  • Avoir un dossier en béton dès le 1er rendez-vous, avec toutes les pièces demandées, sans rien cacher.
  • Ne pas se présentez si vous n’avez pas trois mois de relevés bancaires à fournir (sans agios si possibles), 3 fiches de paye, et votre avis d’imposition (avec des revenus).
  • Ne déposez pas de dossier si vous êtes déjà endetté.
  • Mettez les banques en concurrence, mais commencez par déposer une demande auprès de votre banque historique si vous entretenez de bonnes relations avec votre agence.
  • Demandez l’aide de membres de votre famille plus fortunés que vous pour pouvoir proposer une caution à votre banquier.
  • N’achetez pas trop cher par rapport au marché ni au dessus de vos moyens.
  • Acceptez l’assurance de la banque, même si elle est un peu plus chère.

Emprunter seul : Quel montant ?

Quand on n’est pas eux à faire bouillir la marmite, mais qu’il n’y a qu’un seul salaire qui rentre tous les mois, devenir propriétaire se complique un peu. Après, tout reste une question de moyens.

Une banque ne vous refusera pas si voulez faire un crédit seul. Par contre, elle va étudier les revenus à la loupe. De toute façon elle le fait toujours, quel que soit le dossier qui est déposé pour la demande d’emprunt.

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La référence : le taux d’endettement

Un banquier qui ne veut pas prendre de risque en prêtant de l’argent dans un dossier trop fragile n’aura que ces mots là à la bouche. Pour lui, tous les remboursements cumulés ne devront pas dépasser les 33% du salaire. La règle d’1/3 reste valable quel que soit l’établissement financier à qui vous vous adressez.

Si vous avez passé cette étape, bravo, le chemin est encore long, mais au moins vous êtes bien engagé dessus.

Le contrat de travail

Nous sommes en France, et on en revient toujours au même : êtes-vous en CDI ou non ? A croire qu’il n’y a que que le contrat à durée indéterminée qui intéresse les banques. Car après tout, vous pouvez aussi très bien gagner votre vie en Intérim, ou en touchant des droits d’auteur.

Les intérimaires, les indépendants, les intermittents du spectacle, ceux qui travaillent en CDD, qui touche les assedics, ou qui vivent de leurs rentes. Pour eux, s’ils veulent faire un emprunt seul, les choses vont se compliquer et les conditions se durcir.


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Ce que regarde la banque : le risque

Au moins, les banquiers ne nous réservent pas de surprises. On sait comment ils fonctionnent, et ils agissent à peu près tous de la même façon.

Votre conseiller, pour ne pas se faire taper sur les doigts va tenter de faire prendre le moins de risques possibles à son établissement. Dans le cas contraire, il sait très bien qu’au moindre problème de remboursement, le dossier va lui revenir sur son bureau comme un boomerang.

Autant dire que si vous êtes au RSA, on ne vous fermera pas la porte au nez au sens littéral, mais c’est tout comme.

POUR ALLER PLUS LOIN : crédit RSA

Tenter l’aventure seul : oui mais attention

Si vous gagnez suffisamment bien votre vie pour emprunter, tant mieux. Mais vous devez rester vigilant quant au reste à vivre. On ne parle pas ici des années qui vous restent sur cette terre, mais de la somme qui restera sur votre compte à la fin du mois.

Celle-ci doit être suffisante pour couvrir toutes les dépenses incompressibles du foyer : loyer, électricité, gaz, téléphone, mais aussi les soins médicaux, la nourriture, les frais de scolarité des enfants, sans oublier tous les petits à côtés. Si vous devez vous priver de vacances pendant 25 ans, ce n’est pas la meilleure solution.

Les conditions pour qu’une banque dise oui

Les emprunteurs qui veulent acheter attendent toujours ces trois lettres avec impatience, un peu comme des mariés devant l’autel. Faire un crédit pour de langues années, c’est un peu comme épouser sa banque.

Dans tous les cas, dites vous bien que si vous avez un apport personnel correct, un CDI, pas trop de dettes, une bonne gestion de vos comptes et de la bonne volonté, le dossier devrait passer, à condition de ne pas avoir des prétentions d’achat supérieurs à vos moyens.

L’immobilier baisse et il serait dommage de ne pas en profiter. Nous venons de voir que même sans apport, rien n’est perdu. Il n’y a plus qu’à prendre votre bâton de pèlerin et à vous y coller. Bon courage, et bonne chance à tous.

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