Acheter une maison sans apport en 2020: Devenir Propriétaire

Aller voir son banquier quand on veut devenir propriétaire sans apport personnel n’est pas une mince affaire, qu’il s’agisse de son habitation principale ou bien d’un investissement locatif. Mais sachez qu’il existe toujours une possibilité d’emprunter quand on n’a pas d’économies.


Acheter un bien immobilier sans apport

Emprunter à 110 % n’est pas un doux rêve.

En effet, si la règle veut que l’on apporte toujours une partie du montant de son achat immobilier (au moins 10 %), certaines banques acceptent de financer la totalité du crédit à condition de pouvoir “montrer patte blanche”.

Sous certaines conditions, il est même possible d’ajouter à la somme empruntée les frais de notaire.

L’apport personnel n’est donc plus une condition primordiale pour devenir primo-accédant. C’est une bonne nouvelle pour les jeunes couples et pour ceux qui se lancent dans la vie active sans avoir forcément eu le temps d’épargner.

La règle de l’apport quand il s’agit d’acheter une maison

Dans presque tous les dossiers d’acquisition, il y a toujours un apport personnel à prévoir.

Pour augmenter les chances de votre dossier, apportez entre 20 et 30 % de la totalité du montant de votre prêt. La banque considèrera ainsi qu’elle prend moins de risques, elle sera donc plus susceptible d’octroyer l’emprunt.

L’avantage d’avoir un apport

Le fait d’avoir un apport conséquent permet d’avoir une petite marge de manoeuvre pour négocier le taux d’intérêt et la durée de l’emprunt, ainsi que les frais de dossier.

Cela vous permettra aussi d’éviter de faire une hypothèque.

La justification de l’apport

L’apport personnel n’a pas à être justifié, et sa provenance n’a pas d’importance. Il peut s’agir d’épargne salariale, d’un Plan d’épargne logement (PEL), d’un héritage, d’une vente d’un autre bien…

Cet argent doit pouvoir couvrir les frais de notaire, sachant que ces derniers sont plus importants dans l’ancien que dans le neuf.

Bon à savoir : si vous n’avez pas d’argent de côté, le PTZ  (Prêt à taux 0 %) ou tout autre dispositif similaire peut remplir cette fonction.

À LIRE AUSSI : savoir négocier son prêt.

Comment devenir acquéreur sans toucher à son épargne ? 

Le rôle d’un banquier n’est pas d’être philanthrope : il ne vous prêtera que s’il limite les risques de non remboursement. C’est la raison pour laquelle toute demande doit être validée par différents services.

Emprunter 100 % ou 110 % n’est possible que si votre banquier considère qu’il s’approche du risque zéro avec vous.

Le profil type qui plaît à un banquier

Idéalement, vous devez :

  • Être bien portant.
  • Avoir entre 30 et 40 ans.
  • Percevoir des revenus réguliers.
  • Être en CDI.
  • Travailler dans la même entreprise depuis plusieurs années.
  • Être marié avec pas ou peu d’enfants à charge.
  • Avoir soldé tous vos crédits en cours.

Les différences entre les banques

Personne n’est à l’abri d’un refus. Donc ne vous découragez pas si cela arrivait et essayez auprès d’autres banques.

Les banques n’ont pas toutes la même politique et les disparités entre la BNP et le LCL, la Société Générale et la Caisse d’Epargne, le CIC et la Bred (pour ne citer qu’elles) font que la réponse de votre banquier pourra être différente.

Ce que vous devez mettre en place pour éviter un refus

Si vraiment toutes les portes se ferment, essayez d’améliorer votre dossier en ayant un petit apport personnel (empruntez à la famille, aux amis ou débloquez votre assurance vie).

Dans tous les cas il faudra vous armer de patience et vous apprêter à négocier car un dossier de prêt est fastidieux à monter. La réponse est longue à venir et les rendez-vous avec votre conseiller récurrents car il manque toujours une pièce justificative dans le dossier.

La règle des 10 %

Sachez toutefois que beaucoup d’établissements financiers appliquent tout de même la règle des 10 %. Pour eux, elle est le signe de votre bonne santé financière et de votre capacité à épargner, c’est-à-dire à supporter le coût mensuel de votre crédit.

Les aides pouvant remplacer l’apport personnel

La France est un pays généreux et ceux qui ne sont pas rebutés par le côté administratif des choses peuvent se débrouiller pour obtenir une aide leur permettant de demander un prêt dans de bonnes conditions.

1. Le PTZ

Le prêt à taux zéro s’adresse à tous. Il n’est pas obligatoire de gagner peu pour en faire la demande. En revanche, le prêt doit concerner l’acquisition de votre logement principal.

2. Le Prêt action logement

Si vous travaillez dans une société de plus de 10 salariés, vous pouvez aussi demander le prêt action logement.

3. Le Plan épargne logement

C’est un plus si vous avez pensé préalablement à ouvrir un PEL (rappelons qu’il faut l’alimenter au minimum de 45 € par mois).

Nos conseils pour emprunter sans apport 

Ces dernières années, emprunter est devenu un vrai parcours du combattant. Ceux qui sont passés par là récemment le savent.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, voici nos recommandations :

  1. Etudiez la faisabilité de votre demande en amont à l’aide des simulateurs en ligne. Ça vous évitera de perdre votre temps et d’en faire perdre à votre conseiller bancaire si vous n’êtes pas éligible.
  2. Ayez un dossier en béton dès le 1er rendez-vous : prévoyez toutes les justificatifs et ne cachez rien.
  3. Ne vous présentez pas si vous n’avez pas 3 mois de relevés bancaires à fournir (sans agios si possibles), 3 fiches de paie et votre avis d’imposition (avec des revenus).
  4. Ne déposez pas de dossier si vous êtes déjà endetté.
  5. Mettez les banques en concurrence mais commencez par déposer une demande auprès de votre banque historique.
  6. Demandez l’aide de votre famille : quelqu’un peut peut-être se porter caution.
  7. N’achetez pas trop cher par rapport au marché ni au-dessus de vos moyens.
  8. Acceptez l’assurance de la banque, même si elle est un peu plus chère.

De quel montant pouvez-vous bénéficier seul ?

Devenir propriétaire est particulièrement compliqué quand il n’y a qu’un seul salaire à faire valoir.  Mais ça n’est en rien impossible. 

Une banque étudie de toute façon toujours les revenus à la loupe, quel que soit le dossier qui est déposé pour la demande d’emprunt.

POUR APPROFONDIR : acheter une maison seul.

La référence : le taux d’endettement

Un banquier qui ne veut pas prendre de risque étudiera avec attention votre taux d’endettement.

Tous les remboursements cumulés ne devront pas dépasser les 33 % du salaire. La règle du tiers reste valable quel que soit l’établissement financier à qui vous vous adressez.

Si vous avez passé cette étape, bravo. Le chemin est encore long mais au moins vous êtes bien engagé dessus.

Le contrat de travail

Êtes-vous en CDI ou non ? Vous le savez, le contrat à durée indéterminée a particulièrement la cote.

Pour autant, vous pouvez très bien convenablement gagner votre vie en intérim ou en freelance. 

Mais il est évident que le chemin sera plus compliqué pour les intérimaires, les indépendants, les intermittents du spectacle, ceux qui travaillent en CDD, s’ils veulent faire un emprunt seuls.

À LIRE SI VOUS ÊTES DANS CETTE SITUATION : faire un crédit sans CDI.

Ce que regarde la banque : le risque

Les banquiers sans généralement sans surprise. Ils fonctionnent à peu près tous de la même façon : leur objectif est de faire prendre le moins de risques possibles à leur établissement.

Dans le cas contraire, ce sera à eux de gérer tout problème de remboursement que leur erreur de jugement pourrait avoir éventuellement entraîné. 

POUR ALLER PLUS LOIN : crédit RSA.

Tenter l’aventure seul : oui mais attention

Si vous gagnez suffisamment bien votre vie pour emprunter, tant mieux. Mais vous devez rester vigilant quant au reste à vivre, c’est-à-dire de la somme qui restera sur votre compte à la fin du mois.

Le reste à vivre doit être suffisant pour couvrir toutes les dépenses incompressibles du foyer : le loyer, l’électricité, le gaz, le téléphone mais aussi les soins médicaux, la nourriture, les frais de scolarité des enfants, sans oublier tous les petits à côtés.

Si vous devez vous priver de vacances pendant 25 ans, ce n’est pas la meilleure solution.

Les conditions pour qu’une banque dise oui

Les emprunteurs qui veulent acheter attendent toujours ces 3 lettres avec impatience. Faire un crédit pour de longues années, c’est un peu comme épouser sa banque.

Si vous avez un apport personnel correct, un CDI, pas trop de dettes, une bonne gestion de vos comptes et de la bonne volonté, le dossier devrait passer. Vous ne devez pas non plus avoir des prétentions d’achat supérieures à vos moyens.

Le coût de l’immobilier baisse et il serait dommage de ne pas en profiter. Nous venons de voir que même sans apport, rien n’est perdu. Il n’y a plus qu’à prendre votre bâton de pèlerin et à vous y coller. Bon courage, et bonne chance à tous.