Le prêt à 110 pour cent: peut-on vraiment emprunter sans apport personnel ?

Peut-on acheter une maison sans avoir d’argent de côté ? Faire un crédit immobilier sans apport personnel est devenu de plus en plus difficile, les prêteurs craignant des défauts de remboursement. Faire un prêt à 110 %, c’est faire un emprunt immobilier sans apport, et sans avoir de quoi payer les frais de notaire. Est-ce encore possible de trouver un bon crédit maison dans ces conditions ?

Le prêt immobilier à 110 % sans apport

Commençons par donner une définition de ce « super » emprunt. Emprunter à 110 %, c’est aller voir sa banque avec un projet d’achat immobilier et lui demander plus que le prix d’achat, pour pouvoir faire face aux frais de notaire et d’agence immobilière. Il s’agit donc d’un achat totalement financé par le crédit.

Pourquoi les banques hésitent ?

On entend parfois qu’il faudrait environ 30 % d’apport personnel, mais cela n’est pas vrai pour tout le monde.

Toujours est-il que les banques se montrent de plus en plus frileuses quand l’acquéreur n’apporte pas de fonds propres et ne contribue pas du tout à l’achat. Alors lorsqu’on leur demande plus que le coût de la pierre…

C’est une question de confiance entre la banque et son client

Autant dire que pour emprunter à 110 %, mieux vaut avoir de bons revenus et des placements à mettre dans la balance.

Rappelons que dans le cadre d’un remboursement de prêt immobilier, les premières années servent à rembourser les intérêts, et les années suivantes le capital. Rien n’est prévu pour les frais d’agence…

Il est donc légitime que la banque se demande : “En cas de défaut de remboursement, comment récupérer les frais de notaire ?”

Dans quelle banque aller pour un prêt à 110 % ?

Entre Paris et la province, mon cœur balance. Tout va dépendre du montant de l’acquisition immobilière.

Ainsi, pour acheter un appartement au centre de Paris à 500 000 €, mieux vaut avoir de quoi payer les frais de notaire car il sera presque impossible de les emprunter dans le cadre de son prêt immobilier.

Les avantages de la province

En province, avec l’achat d‘une maison à 150 000 €, cela peut se passer différemment.

Étant donné que l’effort de la banque sera être moins important en raison de prix plus faible, il sera plus facile d’emprunter la totalité ainsi que le montant correspondant aux frais de notaire.

Prêter à 110 %, c’est aussi un moyen de relancer le crédit immobilier et de permettre aux jeunes couples d’emprunter. Les banques le savent.

Qui peut emprunter sans apport ?

Nous ne sommes pas tous logés à la même enseigne, et l’expression «  à la tête du client » prend ici tout on sens. Il faudrait même dire « à la fiche de paye du client ».

En effet, il va falloir montrer patte blanche lors de votre demande : pas de découvert, pas d’autres crédits, une épargne bien investie…Choisissez donc votre banque avec soin. Commencez par celle à qui vous faites confiance depuis de nombreuses années.

Pour un crédit à 110 %, pourquoi ne pas vous faire accompagner par un courtier, qui cherchera pour vous le bon crédit en fonction de vos moyens ?

La capacité à épargner

C’est ce que va regarder le banquier quand une personne n’a pas d’apport personnel.

Si vous détenez une bonne assurance-vie, et que vous précisez que vous ne souhaitez pas y toucher, le banquier sera plus enclin à entamer une négociation quant à la somme empruntée.

En effet, il sera rassuré par la gestion de vos comptes et de votre épargne. Ne pas vouloir mobiliser son épargne pour acheter est compréhensible pour un banquier, d’autant plus si la gestion de l’argent de côté a été confiée à sa banque.

Pourquoi emprunter 10 % de plus ?

À cause des frais de notaire principalement. Ceux-ci sont cependant moins importants dans le neuf (3 %) que dans l’ancien (8 %). Ce n’est donc pas toujours un crédit à 110 % à proprement parler.

Les jeunes actifs sont avantagés

Être jeune est un argument lorsqu’il s’agit de faire un crédit immobilier sans apport. Le banquier, pas bête, voit effectivement du potentiel dans les jeunes actifs, et donc des profits à venir pour son établissement.

Autant dire que pour un retraité, c’est pas gagné d’avance, loin de là.

Conseils pour monter son dossier

Le but est ici de rassurer au maximum son banquier, en lui faisant comprendre qu’il prend peu de risques à financer votre acquisition immobilière.

Pour cela, pas de secrets : des comptes bien tenus, peu d’endettement, et un bon investissement dans la pierre (un logement de qualité). Rappelons que le taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 33 % des revenus.

Comment se constituer un apport malgré tout ?

Autre solution : se servir des prêts aidés pour se constituer un petit apport personnel, comme le prêt à taux 0 % (PTZ), le prêt Action logement (ex-prêt 1% patronal), ou encore le prêt qui peut résulter de son plan épargne logement (PEL).

Gardez en tête votre taux d’endettement, car c’est la première chose que regardera votre banque lors de votre demande de prêt principal.

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En définitive, 110 % c’est beaucoup et peu à la fois : il faudra rajouter les travaux, l’achat de meubles… L’enveloppe nécessaire est souvent plus importante que ce qu’on croyait avant d’acheter. Faites vos comptes avant de vous lancer dans un projet irréalisable.

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