Monter un Dossier de Crédit Immobilier en 5 Minutes

Dans cet article, nous allons vous aider pour préparer le dossier de financement d’un achat immobilier, en vous indiquant les étapes à respecter, les justificatifs à fournir, et les conditions demandées par les banques. Pour savoir comment monter un bon dossier de crédit immobilier, et bénéficier des meilleures conditions, suivez le guide.

Utilisez notre comparateur gratuit : il vous permettra de simuler votre emprunt, et de recevoir des offres personnalisées sans engagement.


Voici nos conseils pour monter un bon dossier immobilier :

Le budget

C’est la première étape avant de constituer un bon dossier pour emprunter. Vous allez devoir fixer le budget de votre achat immobilier avant de démarrer votre recherche. Pour ne pas perdre de temps, pensez bien à faire cela en amont.

Pour cela, vous pouvez utiliser notre simulateur, ou allez voir votre banquier. En fonction de vos revenus et de votre épargne, il vous donnera une enveloppe globale, comprenant votre apport et le prêt envisagé.


L’offre de crédit

Muni de votre “enveloppe globale”, vous avez trouvé le bien de vos rêves. Il va maintenant falloir trouver le crédit qui va permettre de le financer.

Si votre banquier “historique” est une piste viable, ne négligez pas non plus les courtiers et les autres banques. Le courtier, par exemple, travaille avec de nombreux prestataires et son métier consiste à les mettre en concurrence pour vous fournir le meilleur taux du marché.

Internet facilite grandement les choses pour cela. Notre comparateur sans engagement ci-dessus en est l’exemple.

La négociation

La mise en concurrence devra se faire sur 3 points : le coût du crédit, celui de l’assurance et les frais de dossier. Ces derniers peuvent être négociés. N’hésitez pas à le faire. Souvent, le conseiller qui va monter avec vous le dossier pour un prêt immobilier a cette latitude-là S’il ne les efface pas, il peut au moins les réduire de moitié.

Autre point à négocier : les pénalités en cas de remboursement anticipé. Car les banques ont pris cette habitude d’appliquer des pénalités financières à ceux qui remboursent trop tôt, pour compenser la perte des intérêts prévus au contrat.



L’assurance emprunteur

Elle représente une partie non négligeable du coût d’un crédit. Vous pouvez la dissocier de l’emprunt, et la souscrire ailleurs. C’est comme cela que vous trouverez l’assurance la moins coûteuse.

Sauf que dans les faits, si vous commencez à aller voir votre banque en lui disant que vous allez prendre votre assurance chez un concurrent, il y a peu de chances qu’il vous accorde le crédit, où qu’il vous propose un taux d’intérêt correct.

Notre conseil : occupez-vous de changer d’assurance dans un deuxième temps, une fois que le crédit a été accordé. Vous êtes tout à fait en droit de le faire. Attention toutefois : une compagnie d’assurance externe vous fera sans doute passer des tests de santé, pour être certaine que vos réponses sur votre état de santé sont en adéquation avec votre bilan.


Ces articles pourraient aussi vous intéresser :

Les saisies immobilières en Espagne

Emprunter seul

Crédit immobilier islamique en France


La demande de crédit : les conditions

La banque vous imposera des conditions incontournables. Elle doit s’assurer qu’elle prend le moins de risques possibles en vous prêtant de l’argent.

Là-aussi, vous devez l’anticiper. Dans les conditions pour obtenir un emprunt immobilier au meilleur taux figure celle “du client modèle”. Concrètement, quelques mois avant de faire votre demande à votre banquier vous devez :

➡ Ne plus être à découvert

Je vous rappelle qu’une banque demande systématiquement les 3 derniers relevés de compte. Ce qu’elle n’aimera pas, c’est de vous voir souvent à découvert avec des fins de mois difficiles. Il faut lui montrer que vous savez gérer vos finances personnelles.

➡ Solder les petits crédits à la consommation

Ceux qui “traînent” sur votre compte depuis trop longtemps, et qui montrent que vous êtes parfois un peu trop dépensier ou mauvais gestionnaire.

➡ Commencer à épargner

Si ce n’est pas déjà fait, au moins pour pouvoir payer vous-même les frais de notaire sans avoir recours à l’emprunt. Pour avoir un excellent taux, il est préférable d’avoir au moins 20 % d’apport personnel et minimum exigé sera de 10 %. Même avec un peu d’épargne chaque mois, vous montrez à votre banque que vous pouvez gérer votre budget et donc vous pourrez régler vos mensualités.

Seuls les revenus élevés pourront emprunter sans apport personnel.

➡ Attendre d’être en CDI si vous êtes en période d’essai

Le CDI est le contrat de travail préféré des banquiers car il vous protège et vient minimiser ses risques. Les fonctionnaires sont encore mieux appréciés car ils bénéficient de la stabilité de l’emploi, même si les salaires sont moins importants que dans le privé.

Si vous n’avez pas de CDI mais des revenus réguliers, insistez là-dessus, même s’il est devenu vraiment difficile d’emprunter avec un CDD (sauf s’il s’agit d’un CDD renouvelé de la fonction publique). La stabilité a aussi son importance, tout comme la récurrence des revenus. Sachez que les étudiants et les auto-entrepreneurs sont les profils “les moins aimés” par les banquiers.

Dans tous les cas, ne mentez pas sur votre situation professionnelle ou sur vos capacités financières. Votre banquier le découvrira forcément à un moment, et cela pourrait tout faire capoter. Il va également s’intéresser à votre secteur d’activité (s’il est porteur, c’est moins risqué pour lui).

➡ Faire un plan de financement

C’est un grand mot pour dire qu’il faut faire un budget détaillé de votre financement. Il doit comprendre votre apport, le prêt, mais aussi pourquoi le crédit relai si vous devez par exemple acheter avant de vendre.

Si vous êtes satisfait de votre plan de financement, montrez-le à votre banquier. Faites-le-lui valider. Même si ce budget détaillé ne fait pas réellement partie des conditions, cela jouera sur votre bon profil emprunteur.

➡ Ne pas dépasser le taux d’endettement

Il s’agit de la partie de votre budget mensuel consacrée au remboursement de votre crédit. La somme restante sera votre “reste à vivre”.

Sachez que votre taux d’endettement global ne doit pas dépasser 33 %. Sur certains dossiers, avec de bons profils, les banques peuvent aller jusqu’à 40 %, même si elles le font de plus en plus rarement.

➡ Essayer d’emprunter avant 60 ans

Les plus de 60 ans représentent des profils risqués pour les banques (c’est pourquoi le coût de l’assurance augmente radicalement).

À contrario, si vous êtes jeune (moins de 30 ans), vous allez intéresser la banque, même avec de petits revenus, car elle va se projeter dans le temps. Le crédit immobilier est pour elle un produit d’appel, ce n’est pas là-dessus qu’elle va gagner le plus d’argent.



Documents et justificatifs à fournir

La liste est longue. Il ne faudra rien oublier. Notre conseil est donc de tout préparer à l’avance (mais pas trop quand même, car il faut des pièces récentes).

Soyez réactif et répondez rapidement aux demandes de la banque, quant aux pièces manquantes ou nécessaires. Les banquiers adorent ça, car votre sens de l’organisation est un atout. De plus n’oubliez pas : plus le dossier est complet rapidement, et plus vous aurez une réponse rapide.



Les documents nécessaires pour demander un crédit immobilier

Toutes les banques demandent la même chose. Si le dossier est un peu fastidieux à monter la première fois, il pourra vous resservir auprès des établissements concurrents. Les pièces à fournir sont, pour chaque emprunteur :

➡ Les 3 derniers bulletins de salaire.

➡ Les 3 dernières feuilles d’imposition. Si vous payez l’ISF, joignez aussi votre dernière déclaration d’impôt sur la fortune.

➡ Les 3 derniers relevés de compte principal, et ceux de tous vos comptes annexes, même dans d’autres établissements. D’où l’importance de bien gérer ses finances personnelles les mois précédents la demande, et non pas simplement le veille d’aller voir son banquier…

➡ Les justificatifs des autres revenus : pension alimentaire, CAF, revenus du patrimoine… Si vous êtes entrepreneur, il faudra les 3 derniers bilans de votre entreprise certifiés par le comptable ou par un centre de gestion.

➡ Les justificatifs des biens immobiliers que vous possédez déjà, si vous avez cette chance.

➡ Les justificatifs d’épargne : PEA, assurance-vie, compte-titre, livret… Si votre épargne constitue votre apport personnel il faudra le notifier. Si cet apport vient d’ailleurs (une donation par exemple) il faudra également le justifier.

➡ Le compromis de vente, ou la promesse de vente, signée par le futur vendeur et vous-même.

➡ Le livret de famille, le certificat de mariage, le contrat de mariage si vous en avez fait un.

➡ Les justificatifs d’identité et de domicile. La pièce d’identité peut être votre CNI ou votre passeport. Pour le domicile, il faudra fournir une facture d’électricité, de téléphone ou d’eau récente (moins de 3 mois).

➡ Si vous avez prévu des travaux, joignez tous les devis. Les travaux pourront faire l’objet d’un prêt complémentaire.

Mon conseil : faites des copies de ces justificatifs (ne donnez pas les originaux à la banque, mais venez avec lors du rendez-vous), et scannez-les avant de les mettre sur votre ordinateur. Vous pourrez ainsi les transmettre par mail, et vous saurez où les trouver le jour où vous les chercherez.