TOP 7 Villes où investir [2020]: Palmarès Immobilier

Pour trouver la ville la plus rentable de France, il faut entrer dans le détail des chiffres et des perspectives. C’est l’avenir qui fera de votre acquisition un bon placement, et non le présent, même si le prix est une donnée primordiale. Alors pour être gagnant, où investir dans l’immobilier en 2020 ? Voici les meilleures villes.

7. Strasbourg

La capitale de l’Est n’est plus seulement une ville où aller faire le marché de Noël. Les gros aménagements qui y ont été faits récemment la font entrer dans notre top 7.

Pourquoi faut-il acheter à Strasbourg en 2020 ?

Strasbourg à certains arguments à faire valoir, et non des moindres. Le plus intéressant pour vous : les prix qui n’ont pas encore flambés.

Une ville agréable

De nombreux espaces verts, la possibilité de circuler facilement à vélo, architecture historique remarquable.

Une ville dynamique

Toutes les grandes banques y sont insallées. Nombreux sièges sociaux. Le fait d’être si proche de l’Allemagne accentue encore sa compétitivité économique.

Notre avis : dans quel quartier investir à Strasbourg ?

Vous devez savoir une chose importante : il y a beaucoup de petits appartements à Strasbourg. La ville se prête donc parfaitement à l’investissement locatif visant les étudiants.

Le centre : Petite-France et Cathédrale

Si vous aimé les biens de charme, c’est ici que vous trouverez votre bonheur.  Dans ces deux quartiers de cartes postales, le prix du mètre carré est en moyenne de 4 000 €. Le rendement ne dépassera pas par contre les 4 %.

Si ce sont les quartiers les plus jolis, ce ne sont pas les plus rentables.

Pour un investissement qui rapporte : le quartier de l’Esplanade

Les jeunes couples et les étudiants vont plutôt se tourner vers ce quartier, moins cher, et très agréable. En moyenne, comptez 2 500 € du mètre et un rendement locatif de 6 % !

6. Lille

Les gens du Nord comme le chantait le poète se situent à une heure de Paris en TGV, près de la Belgique et de la Hollande. Compte tenu de sa situation géographique unique, Lille est une cité très recherchée.

Pourquoi faut-il acheter à Lille en 2020 ?

Les prix y grimpent doucement mais surement : en dix ans, l’immobilier lillois a augmenté de 20 %.

Un bon rendement locatif

Elle compte beaucoup d’étudiants et de logements neufs, avec des rendements locatifs pouvant aller jusqu’à 5 %. D’ailleurs les prix y sont en baisse alors que la demande locative, elle, ne baisse pas.

Un emplacement stratégique

Difficile d’être plus européenne que Lille ! Proche de Paris (1 heure en TGV), de Londres (départ Eurostar) et de Bruxelles.

Des locataires très nombreux

3 lillois sur 4 louent leur logement. C’est beaucoup plus que la moyenne nationale.

Notre avis : dans quel quartier investir à Lille ? 

Les prix sont encore accessibles à Lille, sans doute à cause de l’encadrement des loyers mis en place par la municipalité.

L’hyper centre

C’est là où vous aurez un rendement intéressant, au-dessus de 5 %, associé au charme de l’ancien.

Proche du centre-ville : Bois-Blanc

Ses avantages : être très proche du centre et accessible financièrement : 2 700 € en moyenne le mètre carré.

Le quartier en devenir : le Sud

C’est là où on retrouve le plus de jeunes. Comptez 2 000 € du mètre, et un rendement de 7 % !

5. Lyon

La deuxième ville de France conserve toute son attractivité avec un bassin d’emploi en pôle position, et des quartiers jusqu’ici délaissés qui connaissent une certaine embellie suite à la politique de grands travaux lancés par la municipalité.

Pourquoi faut-il acheter à Lyon en 2020 ?

La deuxième ville de France reste très attractive.

Un excellent rapport locatif

On continue donc à venir y investir et à acheter de la pierre. Le rendement locatif est bon : plus de 4 % pour un studio.

Des cadres à fort pouvoir d’achat

Vous y trouverez une importante population de cadres, prêts à investir.

150 000 étudiants

Ce chiffre parle de lui-même. Les petites surfaces bien placées se louent en quelques heures.

Notre avis : dans quel quartier investir à Lyon ? 

Malgré les prix élevés, vous pouvez encore réaliser de bons placements. Voici où investir pour moins de 5 000 € du mètre.

Le quartier de la Confluence

C’est un bon compromis entre l’emplacement du centre-ville et une véritable vie de quartier.

Sainte-Blandine

Il y a encore de belles perspectives d’évolution dans ce quartier proche de l’hypercentre.

Un quartier avec du potentiel : Gerland

Il n’a plus rien d’un quartier populaire. De nombreux étudiants s’y installent. Le rendement locatif est optimum, proche des 7 %.

4. Bordeaux

Bordeaux est un peu plus loin de la capitale, mais la ville d’Aquitaine a aussi des attraits à faire valoir. Le prix au mètre carré ne fait qu’augmenter. Il faut dire qu’elle continue à se développer à vitesse grand V.

Pourquoi faut-il acheter à Bordeaux en 2020 ?

La ville a bien des atouts à mettre en avant pour se rendre attractive, même si les prix dans certains quartiers atteignent maintenant 10 000 € du mètre.

Pour son emplacement

Celui-ci est idéal. Vous avez la montagne d’un côté et l’océan de l’autre. Le LGV relie maintenant Bordeaux à Paris en 2 heures.

Pour son art de vivre

Les vignes, bien sur, mais aussi des immeubles à l’architecture impeccable.

Pour sa population

Les étudiants y sont très nombreux. Dans 10 ans, on pense qu’il y aura 1 million d’habitants supplémentaires à Bordeaux et dans sa métropole.

Notre avis : dans quel quartier investir à Bordeaux ?

Si vous cherchez un investissement locatif, nous vous déconseillons le centre-ville, beaucoup trop cher par rapport à la rentabilité attendue.

L’autre centre-ville

Bien moins cher, il s’agit du quartier Bastide-Niel. Attention toutefois : comptez 6 000 € du mètre carré ici.

Un ancien quartier populaire : Saint-Michel

Il démarre à la gare de Bordeaux. Ici, il est très agréable de s’y promener, jusqu’au marché aux puces. Là encore, il faut compter 6 000 € du mètre.

Le quartier en devenir Bassin-à-flot

On va y construire des milliers de logements. Le quartier des “docks” se transforme et offre maintenant à ses habitants une véritable vie de quartier.

3. Toulouse

Cela fait déjà quelques années que la “ville rose” prend du galon. Il faut dire qu’il fait bon vivre à l’Ouest ! Le marché est un des plus dynamiques de France.

Pourquoi faut-il acheter à Toulouse en 2020 ?

La ville est à la mode, avec une demande qui est supérieure à l’offre.

Une population en hausse

La population continue d’y affluer en masse, attirée par la douceur de vivre et la baisse du chômage : 65 000 nouveaux arrivants en 10 ans.

On vient pour y étudier et pour entreprendre : ce sont les deux piliers qui forgent son dynamisme.

Un marché immobilier porté par les cadres et les étudiants

Comme beaucoup de cadres avec un bon pouvoir d’achat cherchent à se loger, le marché de l’immobilier n’a pas suivi la baisse moyenne de 2 % des autres villes. Au contraire il est resté stable.

100 000 étudiants suivent leurs études à Toulouse.

Neuf ou ancien, il y a le choix

Vous pouvez y trouver beaucoup de résidences neuves, mais aussi de l’ancien rénové (autour du Capitole notamment). La ville se transforme !

Notre avis : dans quel quartier investir à Toulouse ? 

Nous vous avons déniché les meilleurs quartiers, avec un bon rendement locatif net.

Le centre historique

Ces 3 quartiers sont chers mais ils restent très demandés : 5 000 € du mètre, pour un rendement locatif de 4 %.

  • Le quartier des Carmes.
  • Saint-Etienne.
  • Le Capitole.

Les quartiers excentrés

Si votre budget d’achat est “un peu plus serré”, pensez à Saint Cyprien. La population : de jeunes familles avec un fort pouvoir d’achat.

Prix du mètre carré : 3 500 € avec un rendement locatif de 4,5 %.

Le quartier avec le plus fort potentiel

C’est celui du de Rangueil que nous préférons pour 2020 : il y a des transports publics, un pôle universitaire et de grands centres scientifiques.

Prix : 5 000 € du mètre.

2. Rennes

C’est la ville qui a le plus monté dans notre classement cette année. Elle change à une vitesse supersonique et n’est plus le vilain petit canard de l’Ouest. La Bretagne, ça nous gagne !

Pourquoi faut-il acheter à Rennes en 2020 ?

C’est la ville où il fait bon vivre par excellence, et les prix sont encore très accessibles.

Pour son emplacement

Rennes est maintenant toute proche de Paris, puisque 90 minutes de TGV suffisent à rallier la capitale. Quant à la plage la plus proche, Cancale, elle est, comme Saint-Malo, à 45 minutes de voiture.

Pour ses emplois

La ville a un des plus faibles taux de chômage de France. De nombreuses sociétés du numérique y sont implantées, de grands sièges sociaux, attirant de nombreux cadres.

Pour ses étudiants

60 000 étudiants à Rennes : universités, écoles réputées… C’est idéal pour louer votre appartement en meublé.

Pour ses travaux en cours

La ville se transforme. Des quartiers sont complétement réhabilités. C’est le cas de celui de la gare et de la Courrouze. De nombreux bureaux sortent de terre.

Notre avis : dans quel quartier investir à Rennes ? 

Tout dépend de ce que vous souhaitez

Pour louer à des cadres : le centre historique

Actuellement, pour acheter dans le centre de Rennes, il faut compter 4 000 € du mètre. Les logements disponibles dans ce secteur se louent en quelques jours. Le plus dur sera de trouver des biens à vendre.

Pour louer à des étudiants : Beaulieu

Vous trouverez des petites surfaces pour 3 000 € le mètre carré. Le rendement locatif est de 6 %.

Pour louer à des entreprises : le quartier de la gare

C’est un quartier qui explose à la hausse, toutes les entreprises veulent s’y installer. Actuellement, comptez 3 200 € du mètre, mais cela pourrait très vite monter beaucoup plus haut.

1. Nantes

C’est l’autre grosse ville de l’Ouest avec Toulouse, même si Rennes et Bordeaux ne sont pas très loin dans le classement.  Nantes est notre préférée. Il y fait bon vivre.

Pourquoi faut-il acheter à Nantes en 2020 ?

Si la ville est en tête de notre classement, c’est pour d’excellentes raisons.

L’aménagement urbain

La ville a lancé des grands travaux pour rendre la vie des nantais la plus confortable possible, et leur quotidien agréable. Nantes est tournée vers l’avenir.

On peut encore y dénicher la perle rare

Il y a de bonnes affaires à faire chez les canaris, même si les prix ont augmenté de 10 % cette année. Le rendement locatif, lui, est de 5 %. Si vous êtes vendeur, quelques semaines suffiront pour vendre votre bien.

Les économies d’impôts

Vous pourrez y bénéficier de la loi Pinel et des économies d’impôts correspondantes. Si vous achetez dans le centre historique, vous pouvez bénéficier de 2 optimisations fiscales :

  • Le régime du déficit foncier.
  • La loi Malraux.

Une population mixte

On y trouve aussi bien des étudiants que des cadres supérieurs

Notre avis : dans quel quartier investir à Nantes ? 

Achetez toujours un logement proche des transports en communs.

Le centre-ville

Cher (4 000 € du mètre), mais avec un bon rendement locatif. Il reste le quartier privilégié des gens (les jeunes) qui aiment sortir.

Les quartiers avec le meilleur rendement locatif : + de 5 %

Pour une fois, nous vous conseillons d’investir dans des petites surfaces dans les quartiers périphériques, près des universités, là où il y a une grosse demande étudiante : Saint-Félix et Hauts-Pavés.

Prix du mètre carré : 3 000 €.

Le quartier avec le plus fort potentiel

L’Ile de Beaulieu : des dizaines de milliers d’habitants vont venir s’y installer en 2020.

Où investir en région parisienne – Ile de France – Grand Paris en 2020 ?

Si vous voulez acheter en banlieue parisienne, je vais vous conseiller 12 villes du Grand Paris où il faut investir. Le rendement locatif peu aller du simple au double.

Voici mon classement pour bénéficier de l’effet de ce nouveau réseau de transports en commun, et de la demande locative en Île-de-France qui explose à la hausse :

Saint-Ouen

  • Distance de Paris : 12 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : lignes de métro 13 et 14.
  • Quartiers en devenir : les docks, ZAC de la Porte de Saint-Ouen.
  • Prix au mètre carré actuel : 4 500 €.
  • Évolution attendue cette année : + 3,5 %.

Aubervilliers

  • Distance de Paris : 7 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : lignes de métro 15 et 12.
  • Quartiers en devenir : entre les avenues Jean-Jaurès et de la Division-Leclerc.
  • Prix au mètre carré actuel : 3 000 €.
  • Évolution attendue cette année : + 3,4 %.

Champigny-sur-Marne

  • Distance de Paris : 16 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : 2 nouvelles gares.
  • Quartiers en devenir : Près de la gare du Plant.
  • Prix au mètre carré actuel : 3 500 €.
  • Évolution attendue cette année : + 3,80 %.

Nogent-sur-Marne

  • Distance de Paris : 15 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : 6 nouvelles lignes de bus.
  • Quartiers en devenir : Près de la gare du Plant.
  • Prix au mètre carré actuel : 6 500 €.
  • Évolution attendue cette année : + 3,90 %.

Saint-Germain-en-Laye

  • Distance de Paris : 23 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : aucun, mais la ville est proche de l’A13 et de l’A86.
  • Quartiers en devenir : celui de la gare.
  • Prix au mètre carré actuel : 6 400 €.
  • Évolution attendue cette année : + 4 %.

Asnières-sur-Seine

  • Distance de Paris : 9 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : Grand Paris Express.
  • Quartiers en devenir : celui de la mairie.
  • Prix au mètre carré actuel : 6 000 €.
  • Évolution attendue cette année : + 5,50 %.

Puteaux

  • Distance de Paris : 11 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : aucun, mais très bon réseau existant.
  • Quartiers en devenir : celui des affaires.
  • Prix au mètre carré actuel : 6 600 €.
  • Évolution attendue cette année : + 5,60 %.

Issy-les-Moulineaux

  • Distance de Paris : 8 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : 2 gares en plus, Issy RER et Fort d’Issy-Vanves-Clamart.
  • Quartiers en devenir : bord de Seine.
  • Prix au mètre carré actuel : 7 000 €.
  • Évolution attendue cette année : + 5,60 %.

Palaiseau

  • Distance de Paris : 25 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : la ligne 18.
  • Quartiers en devenir : pôle technologique Paris-Saclay.
  • Prix au mètre carré actuel : 3 600 €.
  • Évolution attendue cette année : + 4 %.

Bagneux

  • Distance de Paris : 9 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : ligne 4 du métro et 15 du Grand Paris Express.
  • Prix au mètre carré actuel : 4 300 €.
  • Évolution attendue cette année : + 5,20 %.

Clamart

  • Distance de Paris : 14 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : Grand Paris Express.
  • Quartiers en devenir : derrière la gare.
  • Prix au mètre carré actuel : 6 000 €.
  • Évolution attendue cette année : + 5,50 %.

Créteil

  • Distance de Paris : 14 kilomètres.
  • Transports en commun en construction : rien à signaler.
  • Quartiers en devenir : quartier du village.
  • Prix au mètre carré actuel : 4 000 €.
  • Évolution attendue cette année : + 3,80 %.

Les meilleures villes pour acheter : les données à prendre en compte

Le palmarès récent est composé de quelques constantes, et c’est dans ces villes qu’il faudra placer vos économies afin de réaliser le meilleur investissement immobilier possible.

À certains endroits de France, les prix sont en baisse malgré une demande assez forte due à une augmentation du nombre d’habitants. Il faut donc un bassin d’emploi dynamique pour les absorber.

Pour faire simple, un investissement réussi passe par :

  • La présence de beaucoup d’étudiants.
  • Une démographie en hausse.
  • Un taux de chômage assez bas par rapport à la moyenne.
  • L’existence d’investisseurs immobiliers (notamment dans le neuf avec le dispositif Pinel).
  • Des prix qui stagnent ou sont en baisse.

Mélangez, secouez, et vous obtenez l’appartement idéal.

POUR ALLER PLUS LOIN : Où trouver des investisseurs ?

Et d’autres villes encore

On peut aussi citer dans la même veine :

  • Marseille et son quartier des docks en pleine mutation.
  • Montpellier et sa gare Saint-Roch.

Autant de nouveaux quartiers qui n’étaient pas forcément les plus attractifs il y a quelques années mais qui ont réussi leur mutation.

Les petites villes où investir

Si ces grandes métropoles vous effraient, vous pouvez aussi envisager des agglomérations plus petites, mais présentant elles aussi beaucoup d’attraits.

Les prix y sont souvent relativement bon marché, notamment parce qu’il est possible de les négocier, les acheteurs étant plus rares.

Les villes situées dans les départements suivants sont très intéressantes d’un point de vue investissement :

  • Le Morbihan.
  • La Vendée.
  • Le Var.
  • La Savoie.
  • La Loire-Atlantique.
  • Les Pyrénées-Atlantiques.

Important : déplacez-vous plusieurs fois si nécessaire, et assurez-vous qu’il y ait de bons équipements publics.

Quelle ville pour investir en loi Pinel en 2020 ?

Si vous êtes à la recherche de la meilleure ville pour un investissement locatif, ne négligez pas les avantages fiscaux que vous offrent la loi Pinel.

Dans quelle ville investir en 2020 ?

Je vais vous en donner quelques-unes :

Lyon

La capitale des Gaules vient d’être reclassée en zone A, ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs (réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €). 7 000 logements neufs vont bientôt se construire.

Marseille

Le meilleur rendement locatif (8 %) se trouve dans ces quartiers : Saint-Mauront, la Belle-de-Mai, Canet et Crottes.

Lille

Beaucoup de gens recherchent des petites surfaces. Nombreux logements neufs en construction pour répondre à cette demande.

Nice

Les petites surfaces sont très recherchées par les 30 000 étudiants et les jeunes couples. Les quartiers les plus recherchés sont ceux du Vieux Nice et des Musiciens.

Villeurbanne

Tout comme Lyon elle vient de passer en zone A (pour rappel jusqu’à 63 000 € d’impôts à économiser). Il y a plus de gens qui cherchent un logement à Villeurbanne que de logements disponibles.

Si vous voulez investir en loi Pinel ici, nous vous conseillons les quartiers un peu excentrés, où le taux de rentabilité est plus important.

Montpellier

5 000 nouveaux logements neufs sont prévus. Les quartiers où on va le plus construire sont : Antigone, Saint-Roch, Port-Marianne, Croix d’Argent.

Boulogne-Billancourt

L’avantage principal ici est d’être proche de Paris mais avec des prix plus bas. Un nouveau quartier, celui du Trapèze, émerge : 5 000 logements en construction.

Dijon

La ville est en zone B1, ce qui signifie que le loyer au mètre carré peut aller jusqu’à 10,07 € (contre 12,50 € en zone A). Un tiers des habitants a moins de 30 ans.

Les quartiers où investir en loi Pinel : Victor Hugo, Montchapet, Toison d’Or, Université.

Grenoble

Un nouveau quartier doit totalement sortir de terre en 2025. Les quartiers où investir en loi Pinel à Grenoble : l’Esplanade, Bouchayer-Viallet, Flaubert, Eaux-Claires et Libération.

Bordeaux

Le nombre d’habitants a explosé à la hausse, et il faut bien construire des logements pour loger les 100 000 nouveaux habitants qui vont encore arriver dans les 10 prochaines années.

Nos quartiers préférés pour investir en loi Pinel : le quartier de Caudéran et celui de Bacalan.

Rennes

60 000 étudiants, proche de Paris, taux de chômage très bas par rapport à la France, qualité de vie : Rennes cumule les atouts si vous voulez y investir en loi Pinel.

Les quartiers où investir à Rennes : la Poterie, Beaulieu, Maurepas, Le Blosne, La Courrouze.

Toulouse

La ville construit beaucoup de logements neufs chaque année. Il faut dire qu’il reste encore de la place pour cela.

Les quartiers où investir à Toulouse en loi Pinel : les Minîmes, Borderouge, la Cartoucherie.

Strasbourg

Beaucoup d’étudiants étrangers sont à la recherche d’une location à Strasbourg.

Les quartiers où investir en loi Pinel : Esplanade-Université, Krutenau, Neudorf, Danube, Cronenbourg, la Brasserie.

Le Mans

La ville est classée en zone B2 : 8,75 € de loyer maximum au mètre carré. Les prix de l’immobilier baissent. C’est peut-être le moment d’en profiter.

Quelle ville a la meilleure rentabilité locative en 2020 ? Et si c’était Le Mans ?!

Vous avez fait votre choix entre les villes où investir dans l’immobilier en 2020 ? Il ne vous reste plus qu’à acheter votre logement, ou bien à trouver des investisseurs pour votre projet immobilier.