Prêt Immobilier SCI: J’ai Emprunté 400K€ Sans Apport

Le financement d’une SCI (Société Civile Immobilière) va contribuer à sa rentabilité. Le crédit immobilier nécessaire n’est pas le même que pour l’achat d’un appartement en direct. Même chose pour l’apport en numéraire qu’il faut bien doser afin de profiter au maximum de la fiscalité d’une société civile immobilière. Voici comment j’ai réussi à emprunter 400 000 € pour ma SCI sans avoir d’apport.



Acheter pour louer : pourquoi la SCI ?

Commençons par démonter la légende : la Société Civile Immobilière (SCI) ne va pas vous permettre d’économiser sur le paiement de vos impôts.

L’intérêt de créer une SCI familiale est de faciliter la transmission de votre patrimoine. C’est uniquement dans ce cas là qu’elle est intéressante et qu’elle s’impose comme une évidence.

La transmission des parts sociales ne sera pas assujettie (dans une certaine limite) aux droits de succession, qui sont souvent très lourds à supporter pour les héritiers.

Il s’agit donc d’une formule qui permet un passage de témoin de façon indolore.

Emprunt et SCI

Un achat immobilier suppose presque toujours de devoir faire un crédit immobilier.

Les banques n’ont toutefois pas encore mis en place de solutions spécifiquement dédiées aux sociétés civiles immobilières (SCI).

L’emprunt va permettre à la société de pouvoir diminuer son impôt sur le revenu, puisque les intérêts vont être fiscalement déductibles des charges de la SCI.

En tant que SCI, vous n’êtes pas éligible aux prêts aidés

Un achat de ce type ne sera pas éligible aux prêts aidés, prêt à taux zéro (PTZ) et autres. En effet, ces derniers sont destinés uniquement à l’achat d’une résidence principale, et non pas à de l’investissement locatif.

À vous de faire vos calculs pour trouver la formule la plus économique.

Prêt pour une SCI : des conditions similaires à un emprunt classique

Rien ne différencie un prêt pour un particulier d’un prêt pour une société.

En conséquence, lorsque vous irez voir votre banquier pour un crédit, sa proposition sera équivalente qu’il s’agisse d’un achat en nom propre ou via une SCI.

L’enjeu est le taux 

En revanche, le montant et la durée de remboursement que vous demanderez vont conditionner le niveau du taux proposé : le taux sera d’autant plus élevé que la durée du crédit sera longue.

Un prêt sur 15 ans sera ainsi moins cher qu’un prêt sur 25 ans. Ensuite, vous devrez décider entre 2 sortes de taux : fixe ou variable.

La condition suspensive et le délai de réflexion

Cette condition suspensive d’obtention du crédit s’applique ici aussi.

N’oubliez pas de la faire inscrire sur la promesse de vente. Car si cette condition suspensive n’y figure pas et que l’affaire ne se fait pas, vous devrez faire une croix sur les 10 % versés.

Même chose pour le délai de réflexion. Il commence à courir à partir du moment où l’offre de prêt est reçue par la poste par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai est de 11 jours.

Les différences avec un prêt pour particulier

Par rapport à un emprunt classique, l’attention de la banque va se reporter sur les associés de la SCI.

Les conditions à remplir par les associés de la SCI

Ce ne seront plus les revenus du couple qui seront scrutés, mais ceux des associés.

Concernant la capacité d’endettement de chacun, les critères de la banque sont les mêmes que pour un particulier.

Des mesures de précaution plus importantes

Comme l’opération comporte a priori davantage de risques qu’un prêt classique, la banque va avoir tendance à se protéger afin de ne pas perdre d’argent.

En conséquence, les associés devront obligatoirement apporter une caution personnelle ou hypothéquer des biens comme garantie. La banque sera juge en la matière et fixera librement ses conditions.

La responsabilité personnelle 

Cette caution obligera les associés à payer sur leurs propres deniers si la SCI connaît des problèmes de remboursement, chacun étant en principe solidaire des autres.

Attention donc : le patrimoine personnel sera en danger en cas de faillite de la SCI.

Et l’assurance ?

Il n’existe pas d’assurance spécifique pour les SCI.

Il faudra donc que chaque associé souscrive une assurance décès-invalidité, dont le montant pourra être différent d’un associé à l’autre, l’âge et l’état de santé jouant un rôle majeur dans le montant des cotisations à payer chaque mois.

En principe, celui des associés qui gagne le plus sera celui qui sera le moins assuré en pourcentage.

La bonne façon d’emprunter

Chaque associé doit faire le nécessaire pour réunir la somme constitutive de l’apport. Mieux vaut quand même avoir un peu d’argent de côté permettant de réunir son apport personnel avant d’aller voir son banquier.

Il est rare que les banques acceptent de prêter la totalité de la somme.

La banque s’attachera à regarder la capacité de remboursement de chaque membre, indépendamment des autres. Cela ne signifie pas qu’il faille avoir 36 banques différentes dans le projet.

Au contraire, il est recommandé de passer par la même  banque pour avoir le meilleur taux possible. Quelle que soit « la technique » utilisée, l’expérience et l’aide d’un notaire est indispensable, même si elle n’est pas obligatoire.

Les associés peuvent aussi choisir d’emprunter une fois la SCI créée. Si les loyers sont suffisants pour couvrir les remboursements, il n’y aura pas de problèmes.

La SCI à capital différé

La SCI à capital différé permet de laisser aux associés le temps de réunir l’argent nécessaire. C’est généralement la façon de procéder, puisque la banque va vouloir avoir les statuts sous les yeux avant de se décider.

Le choix du gérant va aussi avoir son importance, puisqu’il va être le garant de la bonne continuité des relations entre les associés.

Les apports en numéraire et autres spécificités

Les apports en numéraire jouent un rôle essentiel dans la vie de la société. S’ils sont conséquents, ils vont permettre l’acquisition et éventuellement l’entretien du bien.

Mais l’apport de cette trésorerie supplémentaire n’est pas obligatoire, puisqu’il est aussi possible de l’emprunter, selon la capacité d’endettement de chacun.

Les règles relatives à la capacité d’endettement

Votre capacité d’endettement peut être revue à la hausse compte tenu des loyers anticipés. N’hésitez pas à en parler à votre banque.

Celle-ci peut toutefois choisir de ne pas en tenir compte, dans la mesure où rien ne garantit que vous trouverez un locataire rapidement et qu’il s’acquittera effectivement de ses loyers.

Quelle que soit la formule choisie, rappelez-vous qu’il est toujours possible de négocier avec votre banque, avant l’obtention du prêt mais aussi pendant les remboursements si des difficultés l’exigent.

Pour trouver le meilleur taux, pourquoi ne pas passer par un courtier en crédit ?