Prêt Immobilier SCI: J’ai Emprunté 400K€ Sans Apport

Le financement d’une SCI (Société Civile Immobilière) contribue à sa rentabilité. Le crédit immobilier nécessaire n’est pas le même que pour l’achat d’un appartement en direct. Un prêt pour SCI sans apport permet de profiter au maximum de sa fiscalité particulière. Voici comment j’ai réussi à emprunter sans apport 400 000 € pour ma SCI.



Une SCI peut-elle emprunter sans apport ?

Même sans avoir de l’argent de côté, vous pouvez aller voir votre banquier. Avec les bons arguments, la banque peut vous  prêter la totalité de la somme (lire aussi l’article comment acheter une maison sans apport personnel).

Pourquoi je recommande d’emprunter la totalité de vos besoins financiers

L’emprunt va permettre à la société de pouvoir diminuer votre impôt sur le revenu, puisque les intérêts vont être fiscalement déductibles des charges de la SCI. Plus vous avez d’intérêts à payer, moins vous paierez d’impôts.

Les banques n’ont toutefois pas encore mis en place de solutions spécifiquement dédiées aux sociétés civiles immobilières.

Combien pouvez-vous emprunter ?

La capacité des associés

Le montant de l’emprunt sans apport dépendra des ressources des associés. La banque va additionner les revenus de chacun. Le montant disponible sera en fonction.

L’avantage reste que la situation d’une SCI est évaluée globalement par la banque. Si certains associés ont déjà des emprunts, cela ne pénalisera donc pas forcément la société.

Les ressources de la SCI

C’est l’autre point qui fait fluctuer le montant. Si la SCI reçoit déjà des loyers d’autres propriétés, ces revenus seront aussi pris en compte par la banque.

Comment convaincre la banque ?

Un achat immobilier suppose presque toujours de devoir faire un crédit immobilier. Voici ce que vous devez savoir :

La capacité de remboursement

La banque s’attachera à regarder la capacité de remboursement de chaque membre, indépendamment des autres. Par rapport à un emprunt classique, l’attention de la banque va se reporter sur les associés de la SCI.

Chaque membre a-t-il la possibilité de rembourser seul, en cas de défection des autres associés ? C’est ce que votre banquier voudra savoir.

L’hypothèque

Les revenus des associés vont être scrutés. Concernant la capacité d’endettement de chacun, les critères de la banque sont les mêmes que pour un particulier.

Comme l’opération comporte a priori davantage de risques qu’un prêt classique, la banque va avoir tendance à se protéger afin de ne pas perdre d’argent.

En conséquence, les associés devront sans doute hypothéquer des biens personnels comme garantie. La banque sera juge en la matière et fixera librement ses conditions.

Les alternatives

L’hypothèque pourra être remplacée par une société de cautionnement ou par un privilège de prêteurs de deniers (qui ressemble à l’hypothèque et qui rend la saisie du bien par la banque plus rapide).

La banque demandera peut-être aussi à ce que d’autres personnes se portent caution des associés.

La mise en concurrence

Si votre dossier est bon, mettez les banques en concurrences. Cela ne signifie pas qu’il faille toutes aller les voir, mais cette mise en concurrence vous permettra de négocier le meilleur taux possible.

Le notaire

Quelle que soit votre force de persuasion, l’expérience et l’aide d’un notaire est indispensable, même si elle n’est pas obligatoire.

Si vous voulez connaitre les tarifs pratiqués par les notaires, je vous invite à consulter ce dossier spécial.

Emprunter au bon moment

Si vous voulez faire un prêt immobilier pour SCI sans apport, les associés peuvent aussi choisir d’emprunter une fois la SCI créée. La SCI à capital différé permet de laisser aux associés le temps de réunir l’argent nécessaire.

Si les loyers sont suffisants pour couvrir les remboursements, il n’y aura pas de problèmes, même pour vous faire prêter 100 % de la somme.

Le choix du gérant va aussi avoir son importance, puisqu’il va être le garant de la bonne continuité des relations entre les associés.

Le prêt immobilier à remboursement in fine

C’est une formule qui vous permet de rembourser le capital de l’emprunt seulement à l’échéance du prêt. En attendant, vous ne remboursez que les intérêts.

Les apports en trésorerie

Les apports en trésorerie jouent un rôle essentiel dans la vie de la société. S’ils sont conséquents, ils vont permettre  l’entretien du bien.

Mais l’apport de cette trésorerie supplémentaire n’est pas obligatoire, puisqu’il est aussi possible de l’emprunter, selon la capacité d’endettement de chacun.

Les règles relatives à la capacité d’endettement

Votre capacité d’endettement peut être revue à la hausse compte tenu des loyers anticipés. N’hésitez pas à en parler à votre banque, surtout si vous voulez faire un crédit couvrant 100 % de votre achat.

Celle-ci peut toutefois choisir de ne pas en tenir compte, dans la mesure où rien ne garantit que vous trouverez un locataire rapidement et qu’il s’acquittera effectivement de ses loyers.

Les conditions de l’emprunt

Le prêt pour une SCI a des conditions similaires à un emprunt classique pour un particulier. Rien ne différencie actuellement un prêt pour un particulier d’un prêt pour une société.

En conséquence, lorsque vous irez voir votre banquier pour un crédit, sa proposition sera équivalente qu’il s’agisse d’un achat en nom propre ou via une SCI.

Le taux

C’est l’enjeu. Le montant et la durée de remboursement que vous demanderez vont conditionner le niveau du taux proposé : le taux sera d’autant plus élevé que la durée du crédit sera longue. 

La durée

Si vous empruntez sans apport, assurez-vous de pouvoir rembourser assez vite. Un prêt sur 15 ans sera ainsi moins cher qu’un prêt sur 25 ans. Ensuite, vous devrez décider entre 2 sortes de taux : fixe ou variable.

Un prêt SCI peut aller jusqu’à 40 ans, en fonction de l’âge des associés.

La condition suspensive

Cette condition suspensive d’obtention du crédit s’applique ici aussi. N’oubliez pas de la faire inscrire sur la promesse de vente.

Car si cette condition suspensive n’y figure pas et que l’affaire ne se fait pas, vous devrez faire une croix sur les 10 % versés.

Le délai de réflexion

Même chose pour le délai de réflexion. Il commence à courir à partir du moment où l’offre de prêt est reçue par la poste par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai est de 11 jours. Le fait que vous empruntiez à 100 % ne change rien.

La responsabilité personnelle

Les associés devront se porter caution. Cette caution obligera les associés à payer sur leurs propres deniers si la SCI connaît des problèmes de remboursement, chacun étant en principe solidaire des autres.

Attention donc : le patrimoine personnel de chacun sera en danger en cas de faillite de la SCI.

Les prêts aidés

En tant que SCI, vous n’êtes pas éligible aux prêts aidés. Si vous voulez les connaitre, lisez cet autre article.

Un achat de ce type ne sera pas éligible aux prêts aidés, prêt à taux zéro (PTZ) et autres. En effet, ces derniers sont destinés uniquement à l’achat d’une résidence principale, et non pas à de l’investissement locatif.

À vous de faire vos calculs pour trouver la formule la plus économique.

L’assurance

Il n’existe pas d’assurance spécifique pour les SCI.

Il faudra donc que chaque associé souscrive une assurance décès-invalidité, dont le montant pourra être différent d’un associé à l’autre, l’âge et l’état de santé jouant un rôle majeur dans le montant des cotisations à payer chaque mois.

En principe, celui des associés qui gagne le plus sera celui qui sera le moins assuré en pourcentage.

Quel est la meilleure banque pour une SCI ?

Si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour votre SCI, vous ne pourrez pas passer par une néo banque comme Qonto ou Anytime. Il faudra choisir parmi celles qui acceptent votre structure juridique et qui font des crédits aux sociétés.

Les principales banques qui peuvent vous financer sont :

  • Le Crédit Agricole.
  • BNP-Paribas.
  • LCL.
  • Société Générale.
  • La Banque Postale.

Que faire si la SCI ne peut pas emprunter sans apport ?

Si la banque refuse de s’engager dans un crédit à 100 %, il vous reste une possibilité : que chaque associé fasse séparément un prêt, et qu’ils apportent les sommes en trésorerie dans la SCI.

Mais cette formule n’est pas forcément avantageuse, voici pourquoi :

  • La multiplication des frais de dossier.
  • Les risques pris par chaque associé, qui devront rembourser individuellement leur emprunt.
  • La SCI mettra du temps à les rembourser (après l’approbation des comptes).

Acheter pour louer : pourquoi la SCI ?

Commençons par démonter la légende : la Société Civile Immobilière (SCI) ne va pas vous permettre d’économiser sur le paiement de vos impôts.

L’intérêt d’une SCI

Créer une SCI familiale permet de faciliter la transmission de votre patrimoine. C’est uniquement dans ce cas là qu’elle est intéressante et qu’elle s’impose comme une évidence.

Les droits de succession

La transmission des parts sociales ne sera pas assujettie (dans une certaine limite) aux droits de succession, qui sont souvent très lourds à supporter pour les héritiers.

Il s’agit donc d’une formule qui permet un passage de témoin de façon indolore.

Rappelez-vous qu’il est toujours possible de négocier avec votre banque, avant l’obtention du prêt mais aussi pendant les remboursements si des difficultés l’exigent. La règle est aussi valable sans apport personnel.

Pour trouver le meilleur taux, pourquoi ne pas passer par un courtier en crédit ? Lisez l’article !