Crédit Musulman Halal: Immobilier Islamique [France 2019]

Quand on est musulman en France et que l’on veut devenir propriétaire, c’est compliqué, l’Islam étant très strict au niveau des pratiques usurières. Cela veut-il dire qu’il n’est pas possible d’emprunter ? Non. Vous pouvez aussi passer par la finance islamique pour faire un crédit immobilier Halal. Voici comment.



La Chaabi Bank: une offre de crédit islamique en France

La Chaabi Bank est une filiale de la Banque Populaire du Maroc. Elle est présente en Europe et notamment en France (avec 19 agences actuellement).

Trouver un financement compatible avec son ethique

Le financement immobilier qui suit les pratiques de l’islam s’appelle ici “la Mourabaha”. Il permet aux musulmans de devenir propriétaire de leur logement, sans avoir à faire un prêt avec intérêts.

Une alternative pour acquérir un bien immobilier

La Mourabaha vous donne accès à la pierre et aux facilités de paiement pour l’acquérir, en ne dérogeant pas à la loi islamique.

Concrètement, c’est la Chaabi Bank qui achète le bien en question, à un prix fixé avec son client. Dans les 6 mis, elle lui revend le bien avec une marge financière qui prend en charge le coût du financement.

Un remboursement mensuel

Le client rembourse alors la banque, mois par mois, comme il pourrait le faire avec un crédit classique mais sans supporter d’intérêts bancaires.

Il s’agit d’un achat avec une revente, c’est tout, avec un transfert de propriété immédiat.

Voici comment demander votre prêt

Il faut d’abord que vous remplissiez les conditions fixées par la banque : ne pas dépasser 33 % d’endettement et avoir des fonds propres qui représentent 20 % de la valeur totale de l’acquisition.

Ensuite, vous devez être en CDI depuis plus de 6 mois. Si ce n’est pas le cas, je vous recommande d’attendre avant d’aller déposer votre dossier. Si vous êtes indépendant, il faut les liasses fiscales des 3 derniers exercices (donc au moins 3 ans d’ancienneté).

Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ?

Si vous ne pouvez pas régler vos dettes, banque islamique ou pas, la procédure de recouvrement sera la même. Toutefois, les agios sont bannis de ce système.

En cas de sanction financière, ce sont les associations caritatives qui profiteront de cet argent une fois la banque remboursée.

Une offre bientôt proposée pour les entreprises

C’est une bonne nouvelle pour les entrepreneurs. Parmi les développements en cours auxquels réfléchit la Chaabi Bank, figure une offre pour les entreprises : leur permettre d’ouvrir un compte basé sur les mêmes principes.

Les risques partagés entre les sociétés et la banque restent un rêve pour les entrepreneurs. Ce dernier va-t-il enfin devenir réalité ?

570easi : une startup de finance islamique qui propose du financement immobilier

570easi rend les choses plus faciles quand il s’agit d’acquérir un bien immobilier selon les valeurs du monde musulman et de la loi française.

En effet, l’agence a tissé un partenariat avec une banque qui se porte acquéreur du bien et le revend avec sa marge, mais sans intérêts. Il vous est ainsi possible d’accéder à la propriété tout en ne dérogeant pas à vos principes.

Devenir propriétaire sans riba

Ainsi, vous serez en conformité avec l’éthique musulmane, à savoir que les intérêts sont interdits. Toutefois, cela ne veut pas dire que cette opération vous coûtera plus cher qu’un emprunt bancaire.

Si ce mode d’acquisition vous intéresse, voici les différentes étapes qui vont vous amener jusqu’à l’accession à la propriété :

L’achat

570easi travaille en partenariat avec des banques (elle n’est pas une elle-même). C’est une de ces banques qui va acheter le bien.

Si vous vous demandez d’où vient l’argent de la banque, et s’il est “propre”, sachez qu’il vient uniquement de comptes de dépôts qui ne sont pas rémunérés.

La revente

La banque n’a pas vocation à conserver le bien qu’elle vient d’acheter. Elle va vous le revendre, comme cela était prévu avant, en prenant sa marge.

Vous n’êtes pas pris de cours, car avant de vous engager, vous saurez au centime près le montant de cette marge. Par contre, du fait du nombre de prestataires réduit, il est difficile de négocier la marge.

Au niveau des frais de notaire, vous ne devez pas les payer 2 fois. Comptez entre 7 et 8 %, comme une transaction immobilière “normale”.

La propriété

Le propriétaire, c’est vous ! Et cela dès la revente, à condition de verser 15 % du prix en apport personnel ! Vous devrez avoir  cette somme sur votre compte au moment de l’achat, mais elle ne sera demandée que lors de le revente.

Une fois cette somme versée au départ, vous réglez le reste selon les modalités convenues. Il s’agit donc d’un contrat équitable où les risques sont partagés entre la banque et son client.

Comment faire ?

La mise en place de la murabaha est un peu plus complexe qu’un prêt bancaire “classique”. Cela prend un peu plus de temps aussi. Le travail de coordination entre les différents intervenants est important.

D’où l’intérêt de passer par une agence comme 570easi qui a l’habitude de mener ce type de transaction. D’autant plus que l’inscription et la simulation sont gratuites.

Quelles sont les conditions ?

À l’instar des financements classiques, vous ferez face aux mêmes exigences, à savoir :

Concernant toutes les démarches administratives à faire (promesse d’achat, acte de vente…, le conseiller de 570easi sera là pour vous accompagner.

C’est également lui, après l’étude de vos premiers éléments qui va vous contacter très vite pour vous donner la liste des pièces justificatives à fournir.

Les limites

Si vous avez prévu de faire construire ou d’acheter sur plan, sachez que la Murabaha n’est pas compatible. Il faut que le bien immobilier existe déjà, et qu’il soit habitable. Même chose pour un bien HLM. Ces organismes sociaux n’acceptent pas qu’une banque achète le bien.

De plus, vous ne pouvez pas signer de promesse de vente. Si l’ancien propriétaire est pressé, le bien peut donc vous échapper. D’où l’intérêt de déposer votre demande de financement sans riba au plus vite.

Sunna Kapital : le crédit islamique

Cette entreprise, qui défend les valeurs liées à la finance islamique, propose notamment des solutions Halal pour devenir propriétaire, comme le Mourabaha.

Cela vous évite de faire un crédit immobilier avec des intérêts. Ainsi, vous êtes en conformité avec le droit musulman.

Sunna Kapital monte des prêts immobiliers pour acheter en France, mais aussi au Maghreb. Il peut s’agir de votre résidence secondaire au Maroc, mais aussi en Tunisie et en Algérie.

Comment se déroule le financement ?

Toujours en 3 étapes :

  1. Vous trouvez votre bien, et vous demandez au plus vite votre crédit halal.
  2. Une banque islamique partenaire de Sunna Kapital va acheter ce bien avec des fonds “propres”.
  3. Vous lui rachetez le bien, en payant par mensualités, sur 15 ans au maximum.

Ainsi menée, l’opération est compatible avec la charia, sans intérêts et sans spéculation. Votre conscience religieuse est respectée et vous n’avez pas à passer par un emprunt traditionnel. Vous êtes en accord avec votre conscience.

Al Rayan Bank bientôt en France?

La célèbre banque islamique anglaise ne s’est toujours pas installée sur le sol français. Elle opère comme une véritable banque traditionnelle en Grande-Bretagne avec des agences et des dizaines de produits bancaires Halal (comptes épargne, financement immobilier…).

Nous mettrons à jour cet article si Al Rayan Bank décide de lancer une offre de finance islamique en France.

Comment fonctionne le prêt islamique ?

C’est une façon d’être en accord avec sa religion tout en accédant à la propriété ( avec ou sans fonds propres, tout dépend de la banque partenaire).

Le système se développe de plus en plus sur tout le territoire, mais cela reste encore assez marginal.

Les principes appliqués sont ceux de la Charia. Ils sont donc très différents de ceux d’une banque dite « traditionnelle ». 

Une finance fondée sur des règles éthiques

La finance islamique est surtout basée sur des règles éthiques.

Bon nombre d’établissements financiers devraient s’en inspirer à l’heure où les scandales de comptes cachés à l’étranger et d’emprunts toxiques secouent le monde de la finance.

Rappelons que les banques qui respectent les principes de la Charia sont parmi les plus riches du monde. Leurs avoirs progressent à un rythme fou.

Néanmoins elles sont sujettes au risque que l’immobilier baisse. Donc les années qui viennent ne devraient pas être très faciles pour elles.

Les principes fondateurs

C’est à Dubai que tout a commencé, car l’Islam est clair sur le sujet : pas d’usure (riba) et pas de spéculation.

Cela ne signifie pas qu’une banque musulmane doive faire un crédit sans intérêt, il faut simplement que le niveau des intérêts soit raisonnable.

Les profits doivent servir à tout le monde, dans le sens où ils sont réinvestis dans l’économie réelle. Concrètement, cela peut se matérialiser par l’achat d’immeubles de bureaux au lieu d’une spéculation boursière effrénée sur du vide.

Comment emprunter à taux 0 % ?

Les banques islamiques pratiquent ce qu’on appelle la Mourabaha. Il est donc possible de devenir propriétaire d’un logement sans payer d’intérêts.

C’est la banque qui achète le bien à la place du client. Ce dernier devra rembourser la banque à un rythme fixé à l’avance. L’établissement financier prélèvera une commission fixe pour ses services. Une fois la dette soldée, le client devient le propriétaire légal du bien.

L’Ijara est une variante s’assimilant à un crédit-bail. Dans ce cas de figure, le client louera la maison directement à la banque qui aura la possibilité de la lui revendre dès le contrat terminé.

Les bénéficiaires ne peuvent-ils être que des musulmans ?

Ce n’est pas qu’une histoire de religion et même si les musulmans sont les clients de ces établissements, tout le monde a le droit de pousser leur porte et d’y prendre les renseignements nécessaires pour monter une opération immobilière ethique.

Faire un crédit de cette façon représente moins de risques pour l’emprunteur, car il les partage avec sa banque.

C’est donc un secteur qui est amené à se développer

Les banques islamiques sont des banques solides, qui résistent aux différentes crises financières, de par leur fonctionnement différent : pas de subprimes pour elles.

Il n’est donc pas étonnant que la finance islamique se développe partout, notamment en Iran, en Arabie Saoudite, mais aussi en Malaisie. L’Europe n’est pas en reste, la Grande-Bretagne en tête.

Et la France dans tout cela ?

Elle cherche à attirer les investisseurs, et ceux-ci se trouvent principalement au Moyen-Orient. Les grandes banques telles que la BNP s’y mettent. 

Les banques occidentales veulent conquérir ce marché prometteur

Goldman Sachs, HSBC et la Société Générale

Goldman Sachs s’y met aussi. Il faut dire que quand il s’agit de faire des affaires, les américains s’y connaissent. Et il savent qu’il y a beaucoup d’argent à gagner avec ces clients là, dont certains sont très riches.

La banque américaine pense donc à lancer ses propres Sukuk, qui sont des obligations qui respectent les principes de l’Islam.

Elle n’est pas la seule à s’y mettre en Occident, puisque HSBC en fut la pionnière.

Parmi les autres banques mondiales, citons aussi la Société Générale qui va lancer son Sukuk en Malaisie.

Les obstacles à surmonter pour les banques occidentales

L’ambition de ces banques est de créer des produits financiers basés sur la Charia. L’enjeu est donc d’arrêter toute spéculation. Pas facile à mettre en place quand on spécule depuis de nombreuses années…

Pour rappel, un Sukuk ne doit pas comporter d’investissements dans des secteurs contraires à la religion : l’armement, l’alcool et la pornographie.

L’état de la finance islamique en France

La France compte plusieurs millions de musulmans qui travaillent et qui veulent investir, tout en n’allant pas à l’encontre de leur foi.

C’est une puissante communauté qui attend avec impatience que se développe cette autre façon de faire de la finance, où tout le monde est gagnant.

Comment développer la finance islamique en France ?

Avec de la volonté politique

Il faudrait que le pouvoir politique décide de faire avancer les choses sur ce sujet. D’autant que cela se justifierait au vu du contexte de ces dernières années et des crises financières qui ont secoué notre économie.

Ces évènements récents devraient inciter fortement les banques à prendre leurs responsabilités et à changer de comportement et de politique interne.

Bref, à faire un pas de plus vers une politique bancaire qui respecterait les lois de la République et les principes éthiques.

En surmontant l’obstacle culturel 

Mais au-delà de l’absence de volonté politique de l’État, le problème est aussi culturel. 

Les musulmans de France viennent principalement du Maghreb, où curieusement les banques islamiques ne sont pas très présentes, contrairement aux pays du Golfe par exemple.

Pourquoi ça marcherait en France ?

Parce qu’il y a des millions de clients avec du pouvoir d’achat et la volonté de construire quelque chose (notamment en achetant leur résidence principale), sans renier leurs principes et leurs valeurs.

La finance propre a aussi sa place dans notre économie moderne et la reprise de la croissance passera peut-être par là.

D’ailleurs, le monde universitaire ne s’y trompe pas puisqu’à Strasbourg comme à Dauphine on enseigne la finance islamique. Les banquiers en place et ceux en devenir ont donc la possibilité de devenir incollable sur le sujet.

Même la Banque Centrale Européenne (BCE) en reconnait le potentiel, malgré le fait que la finance islamique n’est pas encore très développée en Europe.

On ne trouve en France par exemple qu’une seule banque marocaine, la Chaabi, qui permet d’acheter son logement via la Murabaha. Aux assureurs d’innover pour proposer des produits Takaful dans notre pays. Car il ne faut pas tout amalgamer.

La finance Halal est une idée importante pour développer des crédits « plus propres » et relancer le secteur immobilier.