Rachat de Soulte [GUIDE 2019]: Frais Notaire & Calcul

Mais qu’est-ce donc que la soulte ? Je vous donne des exemples concrets et des explications pour y voir un peu plus clair.

Financer un rachat de soulte : mode d’emploi

Il s’agit d’un rachat de parts d’un bien immobilier (à ne pas confondre avec le fonctionnement d’un prêt relais), lors d’une procédure de divorce par exemple.

Quand un bien immobilier est en indivision, comment faire pour qu’une seule de ces personnes devienne l’unique propriétaire ? Il n’y a pas 36 solutions : il faut racheter les parts des autres.

Celles-ci sont proportionnelles à ce que chacun a payé. Ainsi lors d’un divorce, le calcul se fait de façon proportionnelle, que cela plaise ou non au nouveau conjoint !



Les différents cas

Le rachat de soulte suite à une séparation est le cas le plus fréquemment rencontré. Mais cela peut aussi arriver quand plusieurs frères et soeurs possèdent la maison familiale par exemple, et que seul l’un d’entre eux souhaite la conserver.

Bon, c’est quand même souvent une opération qui va se faire suite à un divorce, l’un des deux conjoints voulant souvent continuer à habiter dans la maison commune, et ce malgré la fin d’une « belle » histoire.

Et si l’autre ne veut rien entendre, il sera toujours temps de trouver la meilleure ville où investir pour changer de vie.

Divorce et maison ne font pas bon ménage

Les choses se passent rarement à l’amiable lors d’une séparation de biens. Acheter en couple doit donc toujours être bien réfléchi.

Le futur ex-mari n’est pas toujours conciliant, même chose pour la dame, surtout s’il y a un nouveau compagnon dans la balance et que chacun souhaite continuer à vivre au même endroit.

Pour éviter des conflits qui n’ont pas lieu d’être, il faut se faire aider par des gens dont c’est le métier, surtout pour fixer la valeur du bien qui pourrait éventuellement être source de discorde.

Les agents immobiliers font çà très bien, les notaires aussi, même si ce n’est pas leur coeur de métier.

Une petite vidéo pour mieux comprendre ce qu’est un rachat de soulte :

Source : Divorce malin

Une fois que vous avez estimé la part devant revenir à chacun

Il faut prendre sa calculette, surtout si le prêt immobilier n’est pas totalement remboursé. La part restant à amortir doit être prise en compte, car c’est l’acheteur qui va la régler. Celle-ci viendra donc se soustraire au capital dû.

Si vous avez des doutes sur le nombre de mensualités encore à courir, il faut vous adresser à la banque auprès de laquelle l’emprunt a été souscrit, ou bien retrouver dans vos archives le tableau d’amortissement fournit lors de la signature.

Est-il possible de faire un emprunt pour racheter une soulte ?

Rien ne s’y oppose si vous n’avez pas le cash pour payer votre ex-conjoint comptant. Pour la banque, il s’agira d’un prêt immobilier comme un autre mais le montant sera détaillé en fonction de l’opération en cours : la soulte, les mensualités restantes le cas échéant, les garanties, les frais divers.

Les frais de notaire

Devenir le seul propriétaire d’un bien quand celui-ci est en indivision implique certaines formalités à respecter. Qu’il s’agisse d’une succession, d’une séparation ou d’un divorce, il y a 4 acteurs incontournables dont vous ne pourrez pas vous passer.

D’abord le notaire. C’est lui qui va initier toutes les démarches et s’assurer que tout sera fait dans les règles, en n’omettant rien, notamment vos obligations fiscales.

Le montant des frais de notaire pour un rachat de soulte

Les oublier serait une erreur, car comme pour un achat classique, ils viennent plomber l’addition finale, même si les notaires n’en sont pas responsables. 2,5 % de la valeur du bien partent aux impôts : il s’agit du droit de partage.

Le montage financier

Pour que l’opération soit légale, il n’y a pas le choix : il faut que tout se fasse devant notaire, qu’il s’agisse d’une succession ou d’une séparation.

Mais qui dit intervention notariée, dit aussi les frais associés. Ceux qui ont déjà acheté un appartement le savent : ça vient alourdir la facture d’environ 7 % de la valeur totale du bien (et non pas que de la soulte).

Les honoraires

Mais ils ne comprennent pas que les honoraires. Ils incluent tout ce qui revient aux hypothèques et à l’urbanisme ainsi qu’aux droits de mutation.

Dans le cas d’un rachat de soulte, les frais peuvent varier d’un cabinet à l’autre. Il est donc conseillé de mettre au moins 2 études en concurrence.

Ensuite, il faut rémunérer le notaire pour son travail. Les honoraires sont fixes, donc pas de mauvaises surprises, sauf peut-être celle-ci : qui va les payer ?

Voici comment se répartissent ses frais :

Qui paye les frais de notaire pour une transmission ou un divorce ?

Le coût d’une séparation

Si le bien immobilier est neuf et a moins de 5 ans, les frais tourneront autour de 3 %. Cette situation est assez rare, les couples attendant généralement un peu plus pour se séparer.

Reste à savoir qui va payer. Pour ne pas faire de jaloux, chaque conjoint devra en régler la moitié.

Important : si vous divorcez, faites réévaluer le bien. En effet le marché n’est plus forcément le même, et les prix peuvent avoir changé. Votre notaire peut très bien s’en charger.

De la même façon, avant de racheter, attendez que le juge ait rendu son arrêté.

Et dans le cas d’un héritage ?

Dans ce cas là, les frais de notaire sont à partager entre les héritiers, y compris ceux qui bénéficient du rachat de soulte.

Attention : seuls les biens en indivision sont concernés. Le plus dur, finalement, sera de trouver un accord sur la valeur des parts à racheter.

Mais vous pouvez, si les choses se passent bien, devenir le seul propriétaire d’une maison de famille, d’un appartement à la montagne, d’une villa au bord de mer…

On ne peut parler de soulte que si on possède soi-même au moins une part en indivision. Avec le paiement de cette « indemnité » personne ne sera lésé entre le vendeur et l’acheteur dans la transaction.

Une fois celle-ci versée, plus moyen de revenir en arrière. L’acheteur est devenu l’unique propriétaire, et le vendeur n’a plus rien hormis un chèque à mettre à la banque (ce qui n’est déjà pas si mal par les temps qui courent).

N’oubliez pas l’avocat !

C’est lui qui va déterminer les éventuelles prestations compensatoires des uns et des autres.

Viennent ensuite l’agent immobilier, qui va fixer le prix du bien au jour d’aujourd’hui, celui-ci ayant pu changer depuis la date d’achat. 

Enfin, le banquier peut éventuellement accorder un nouveau crédit.

Le crédit soulte

Il existe. Sa souscription peut éviter la perte d’une maison quand les choses ne se passent pas bien dans le couple.

Mais ne vous y trompez pas. Il s’agit ni plus ni moins d’un crédit immobilier, même s’il est obtenu pour être donné à quelqu’un d’autre qu’un vendeur ou une agence immobilière.

La banque devra toutefois être au courant de son affectation particulière pour le montage du dossier de prêt. Au niveau des délais de rétractations, c’est la règle des crédits immobiliers qui s’applique : 10 jours.

Combien emprunter ?

Si vous souscrivez ce type de prêt, le mieux est encore d’emprunter une somme globale qui comprendra la valeur du soulte ainsi que les reliquats éventuels de ce qu’il vous reste sur le capital restant dû.

Pour vous donner un exemple concret 

Prenons le cas d’une maison valant 150 000 € :

  • Elle est estimée désormais à 200 000 €.
  • Elle a été achetée à parts égales entre les deux membres d’un couple.
  • Grâce à un emprunt à hauteur des deux tiers du prix du bien, et dont il reste 50 000 € à payer.

La soulte aura donc la valeur suivante : 200 000 € – 50 000 € x 50 % = 75 000 €.

À cette somme, il faudra ajouter le capital restant dû, soit au total un nouveau crédit à faire de 125 000 €. Dans le cas  où il n’y a plus de crédit en cours, c’est simplement la valeur du bien divisée par deux.

D’autres prêts “atypiques” pour acheter 

Les documents à fournir pour demander un crédit soulte

Le montage du dossier de prêt est toujours une étape difficile à passer, et les documents demandés s’allongent souvent. Mais c’est le prix à payer pour ne pas avoir à revenir 25 000 fois chez son banquier.

En plus de toutes les pièces justificatives pour un crédit immobilier lambda, il faudra ajouter des pièces particulières, permettant de faire les calculs au plus juste.

Ainsi, il faudra un document du notaire reprenant toutes les spécificités de la soulte en cours, un autre attestant de votre propriété. Pour un divorce, le projet, et pour une succession, la déclaration.

Bref, armez-vous de patience, ces choses là ne se règlent pas en une minute chrono.

Les délais de paiement

Dans le cas d’un divorce, tout ce qui a été acheté en commun est partagé, et ce quel que soit le contrat de mariage. S’il y a une maison dans l’affaire, il faut donc la vendre afin que chacun récupère sa part.

L’autre solution consiste pour l’un des deux à conserver le bien en compensant en donnant la même valeur à l’autre.

Personne ne doit se sentir lésé, même si dans un divorce, il y en a souvent un qui souffre un peu plus que l’autre. Le mieux est de ne pas trainer pour verser la soulte, même avant que le juge ne rende son jugement. Autrement, la somme sera séquestrée par le notaire jusqu’au jour du jugement.

Beaucoup veulent savoir s’il est possible de faire un rachat de soulte avec une autre personne (un nouveau conjoint), car ces choses là arrivent plus souvent qu’on ne croit. Apparemment c’est possible. Le mieux est encore de se mettre en relation avec son notaire pour en savoir plus.

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