Acheter un bien immobilier à deux sans être marié: concubinage, PACS, union libre, amis…

L’union libre, le concubinage ou le PACS ne sont pas soumis aux mêmes règles que le mariage, en particulier en ce qui concerne l’acquisition d’une maison ou d’un appartement à deux. Devenir propriétaire ensemble quand on n’est pas encore mariés peut se révéler judicieux, à condition de savoir où on met les pieds, surtout en cas de séparation. Dès qu’il y a des biens en jeu, tout se complique. L’essentiel est de faire en sorte de perdre le moins d’argent possible si cette malheureuse situation devait se présenter un jour.



Acquérir un bien immobilier à deux sans être mariés

Être concubins, c’est la liberté, ou en tout cas on peut le croire. Sauf que les choses changent lorsqu’il s’agit d’acheter en couple.

L’achat d’un logement à deux hors mariage entraine une solidarité quant au paiement de l’emprunt, mais aussi pour toutes les charges du logement, qu’il s’agisse des taxes foncières ou des frais de copropriété.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Il faut savoir que rien n’interdit de léguer sa part par testament à l’amour de sa vie. Sauf que cet acte d’amour sera taxé à hauteur de 60 %, la loi ne faisant, elle, pas de sentiments quand la bague au doigt n’a pas été passée.

Même chose si vous vous séparez (lire aussi : que se passe-t-il pour sa maison en cas de divorce ?).

Faut-il se pacser avant d’acheter ?

Pas obligatoirement, si vous passez par la solution de l’indivision.

En effet, il est rare que les deux membres du couple aient le même apport, ou puissent rembourser chaque mois la même somme si un prêt a été souscrit (emprunter à deux sans être mariés est un autre débat, nous y reviendrons un peu plus tard).

Les parts de chacun sont proportionnelles à leurs apports

Chacun deviendra donc propriétaire en fonction des sommes apportées, et la part revenant à chacun sera indiquée noir sur blanc dans l’acte de vente.

L’indivision rend plus facile la vente ou le rachat du bien par une des deux parties en cas de séparation, chacun pouvant prétendre à la part lui revenant dans l’acte.

De plus, il est possible d’y adjoindre une clause stipulant qu’en cas de décès, le conjoint survivant pourra acquérir les parts de l’autre (devant notaire).

Le PACS

Le PACS va permettre d’éviter à son conjoint d’être taxé si un malheur arrive à l’un des deux (suppression des droits de succession).

Le fisc ne récoltera pas de droits de successions, à condition d’avoir pensé à rédiger un testament stipulant que la quote-part du décédé revient à l’autre. C’est certes un peu morbide, mais ça soulagera le survivant.

Si rien n’est fait, ce sont les enfants ou les héritiers légaux qui héritent des parts, avec les conséquences fâcheuses que cela peut avoir pour le survivant : prendre son baluchon et quitter le nid douillet.

Les limites de l’indivision

Il faut savoir que les décisions qui concernent le logement se prennent en commun, et ce même si les deux membres du couple n’ont pas le même pourcentage dans la transaction.

Pour faire simple : dans l’optique d’une séparation, mieux vaut être d’accord en ce qui concerne ce qui va advenir de l’appartement (le vendre ou pas), sinon le conflit ne pourra se régler que devant la justice.

Rappelons également que la loi précise que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Ainsi, quand un des propriétaires veut vendre, les autres doivent suivre le mouvement et ne peuvent s’y opposer.

Et à part la séparation de biens ?

Il existe d’autres montages financiers, qui peuvent toutefois se révéler complexes pour les néophytes. 

Le principe de la SCI

C’est le cas de la création d’une société civile immobilière (SCI). Les 2 accédants à la propriété vont ainsi se retrouver actionnaires d’une société qui aura acheté le bien en question.

Il faut savoir qu’une telle démarche aura un coût supplémentaire (créer une société en France n’est pas gratuit, loin de là) et que la gestion administrative peut être lourde pour qui à un problème avec « la paperasse ».

Si séparation il y a, un des actionnaires peut choisir de racheter les parts de l’autre, et donc de ne pas vendre le bien.

Si décès il y a, les héritiers n’auront qu’une partie des parts et devront donc composer avec le survivant pour prendre les décisions quant à l’avenir de l’appartement ou de la maison.

Le principe du viager (ou tontine)

Dans la même série des astuces pas évidentes qui peuvent vous éviter un mariage si vraiment vous y êtes réfractaire, il y a aussi la tontine.

Mais pour bénéficier de ses subtilités, il faut que l’acquisition concerne le logement principal des tourtereaux et que son prix d’achat ne dépasse pas 76 000 €.

À part une grange à retaper en pleine campagne, on ne peut pas acheter grand chose d’autre avec une telle somme. 

La question du crédit immobilier

Elle est importante car elle va entraîner un engagement sur plusieurs dizaine d’années pour les moins fortunés.

C’est une autre façon de s’engager : un mariage avec son banquier en quelque sorte.

Faut-il emprunter seul sans co-emprunteur ou à deux ?

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Ne pas être mariés n’est pas un obstacle pour un prêt

Pour les banques, ne pas avoir la bague au doigt quand on vient demander un crédit n’est pas un problème.

Ce n’est pas la situation conjugale qui les intéresse, mais l’argent dont on dispose quand on vient demander un prêt, ainsi que les revenus du ménage.

Moralité : mieux vaut deux personnes qui vivent sous le même toît en CDI, qu’un couple marié au RSA. L’union libre, quand elle est « richement dotée » n’est pas un obstacle à une acquisition en commun, bien au contraire.

La clause de solidarité des banques

De toute façon, vous pouvez faire confiance à votre banque pour inclure une clause de solidarité (bien connue des couples mariés) dans le contrat de prêt : vous serez co-emprunteur, et à ce titre, devraient palier la défaillance de remboursement de votre moitié si cela devait arriver.

Prenons le cas où l’un des deux se retrouve au chômage, sans revenus et sans un sous de côté, c’est l’autre qui devra payer la totalité des remboursements.

Mariés ou pas, l’achat d’un bien immobilier est une aventure qu’il est possible de partager à deux, pour le meilleur ou pour le pire, cela va sans dire.