Acheter un bien immobilier à deux sans être marié: concubinage, PACS, union libre, amis…

L’union libre, le concubinage ou le pacs ne sont pas soumis aux mêmes règles que le mariage, en particulier en ce qui concerne l’acquisition d’une maison ou d’un appartement à deux. Devenir propriétaire ensemble quand on est pas encore marié peut se révéler judicieux, à condition de savoir où on met les pieds, surtout en cas de séparation. Dès qu’il y a des biens en jeu, tout se complique, l’essentiel étant d’éviter de perdre le moins d’argent possible si cette malheureuse situation devait se présenter un jour.

Acquérir un bien immobilier à deux sans être marié

Etre concubins, c’est la liberté, ou en tout cas on peut le croire. Sauf que les choses changent lorsqu’il s’agit d’acheter en couple. L’achat d’un logement à deux hors mariage entraine une solidarité quand au paiement de l’emprunt, mais aussi pour toutes les charges du logement, qu’ils s’agissent des taxes foncières ou des frais de copropriété.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Il faut savoir que rien n’interdit de léguer par testament à l’amour de sa vie sa part. Sauf que cet acte d’amour sera taxé à hauteur de 60%, la loi ne faisant, elle, pas de sentiments quand la bague au doigt n’a pas été passée. Même chose si on se sépare (lire aussi : que se passe t’il pour sa maison en cas de divorce ?).

Faut-il se pacser avant d’acheter ?

Pas obligatoirement, si on passe par la solution de l’indivision. En effet, il est rare que les deux membres du couple aient le même apport, où puissent rembourser chaque mois la même somme si un prêt a été souscrit (emprunter à deux sans être marié est un autre débat, nous y reviendrons un peu plus tard).

Chacun deviendra donc propriétaire en fonction des sommes apportées, et la part lui revenant sera indiquée noir sur blanc dans l’acte de vente. L’indivision rend plus facile la vente ou le rachat du bien par une des deux parties en cas de séparation, chacun pouvant prétendre à la part lui revenant dans l’acte. De plus, il est possible d’y adjoindre une clause stipulant que si on décès arrive, le conjoint survivant pourra acquérir les parts de l’autre (devant notaire).

Le PACS

Lui, il va permettre d’éviter à son conjoint d’être taxé si un malheur arrive à l’un des deux (suppression des droits de succession). Le fisc ne récoltera pas de droits de successions, à condition d’avoir pensé à rédiger un testament stipulant que la côte part du décédé revient à l’autre.

C’est un peu morbide, pas facile à mettre en oeuvre, mais ça soulagera le survivant. Si rien n’est fait, ce sont les enfants ou les héritiers légaux qui héritent, avec les conséquences fâcheuses que cela peut avoir pour le survivant : prendre son baluchon et quitter le nid douillet.

Les limites de l’indivision

Il faut savoir que les décisions qui concernent le logement se prennent en commun, et ce même si les deux membres du couple n’ont pas le même pourcentage dans la transaction. Pour faire simple, dans l’optique d’une séparation, mieux vaut être d’accord en ce qui concerne ce qui va advenir de l’appartement (le vendre, ou pas), sinon le conflit ne pourra se régler que devant la justice.

Rappelons également que la loi précise que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Ainsi, quand un des propriétaires veut vendre, les autres doivent suivre le mouvement et ne peuvent s’y opposer.

Et à part la séparation de biens ?

Il existe d’autres montages financiers, qui peuvent toutefois se révéler complexes pour les néophytes, comme la création d’une société civile immobilière. Les 2 accédants à la propriété vont ainsi se retrouver actionnaires d’une société qui aura achetée le bien en question.

Il faut savoir qu’une telle démarche aura un coût supplémentaire (créer une société en France n’est pas gratuit, loin de là) et que la gestion administrative peut être lourde pour qui à un problème avec « la paperasse ».

Si séparation il y a, un des actionnaires peut choisir de racheter les parts de l’autre, et donc de ne pas vendre le bien. Si décès il y a, les héritiers n’auront qu’une partie des parts et devront donc composer avec le survivant pour prendre les décisions quand à l’avenir de l’appartement ou de celle de la maison.

Dans la même série des astuces pas évidentes qui peuvent vous éviter un mariage si vraiment vous y êtes réfractaires, il y a aussi la tontine, mais pour bénéficier de ses subtilités, il faut que l’acquisition concerne le logement principal des tourtereaux, et que son prix d’achat ne dépasse pas 76 000 euros. A part une grange à retapée en pleine campagne, on ne peut pas acheter grand chose d’autre avec cette somme là.

La question du crédit immobilier

Elle est importante car elle va entraîner en engagement sur plusieurs dizaine d’années pour les moins fortunés. C’est une autre façon de s’engager, un mariage avec son banquier en quelque sorte. Faut-il emprunter seul sans co-emprunteur ou à deux ?

crédit appartement couple non marié

Pour les banques, ne pas avoir la bague au doigt quand on vient demander un crédit n’est pas un problème. Ce n’est pas la situation conjugale qui les intéresse, mais l’argent dont on dispose quand on vient demander un prêt, ainsi que les revenus du ménage. Moralité : mieux vaut deux personnes qui vivent sous le même toit en CDI qu’un couple marié au RSA. L’union libre, quand elle est « richement dotée » n’est pas un obstacle à une acquisition en commun, bien au contraire.

De toute façon, vous pouvez faire confiance à votre banque pour inclure une clause de solidarité (bien connue des couples mariés) dans le contrat de prêt : vous serez co-emprunteur, et à ce titre, devraient palier la défaillance de remboursement de votre moitié si cela devait arriver. Prenons le cas ou l’un des deux se retrouve au chômage, sans revenu et sans un sous de côté, c’est l’autre qui devra payer la totalité des remboursements.

Marié ou pas, l’achat d’un bien immobilier est une aventure qu’il est possible de partager à deux, pour le meilleur ou pour le pire, cela va sans dire.

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