Qui paie ses dettes s’enrichit, c’est ce que dit l’adage. Mais cela se vérifie-t-il dans le cas d’un remboursement anticipé d’un prêt immobilier, surtout quand on a acheté sans apport ? Allez-vous faire des économies ?
Rembourser son emprunt immobilier par anticipation
Il peut y avoir plusieurs éléments déclencheurs à vouloir rembourser son prêt avant le terme : une épargne qui rapporte moins que le taux du prêt, ou une capacité financière plus importante qu’au moment de la souscription
Mais il ne suffit pas d’envoyer un chèque à sa banque. Dans la réalité, c’est beaucoup plus complexe que cela, et ce rachat peut se révéler une mauvaise opération financière.
Ce que dit la loi
Rien n’interdit à un emprunteur de le faire, à condition de respecter son contrat initial et de s’acquitter des frais prévus pour cela. Des pénalités pour remboursement anticipé sont presque systématiquement appliquées.
Heureusement, le législateur a plafonné ces pénalités à 6 mois d’intérêts maximum. Attention : si vous avez souscrit un prêt à taux variable (à proscrire dans tous les cas), une autre compensation financière peut venir s’y ajouter.
Rembourser son prêt à l’aide d’un rachat de crédits
C’est une possibilité. Le remboursement anticipé n’est pas la seule alternative. En période de taux bas, un rachat de crédit peut aussi vous faire économiser de l’argent chaque mois.
Dans tous les cas, consultez un comparateur de rachat de crédit immobilier avant de vous décider.
Comment échapper aux frais de remboursement par anticipation
Toute règle a ses exceptions. Vous ne paierez pas de frais dans les 2 cas suivants :
✅Un déménagement suite à un changement de travail vous obligeant à vendre votre bien.
✅Le décès de l’un des 2 co-emprunteurs.
Voici comment minorer ces frais
À faire en amont : négociez ces pénalités dès la rédaction du contrat d’emprunt. Vous avez une petite marge de manœuvre.
C’est un levier pour les deux parties. Certaines clauses peuvent même faire disparaître ces pénalités au bout de quelques années, ou en tout cas les minimiser.
Remboursement anticipé du prêt immobilier suite à une vente
Si vous vendez votre logement, et que vous n’avez pas encore terminé de rembourser votre prêt, vous vous demandez sûrement si vous devez le solder.
La garantie de la banque
Lorsqu’elle vous a accordé un prêt, il y a de fortes chances que la banque ait pris une garantie sur le bien immobilier en question.
Si vous êtes dans cette situation, en cas de vente, vous devez utiliser une partie de l’argent pour solder votre prêt, en payant les pénalités pour cela prévues au contrat.
Placer son argent ou rembourser ses crédits ?
Prenez votre calculette car épargner peut se révéler moins rentable. Tout va dépendre du type de placement. Privilégiez l’assurance-vie par rapport au livret A.
Compte tenu des taux actuels des prêts, il vaut mieux conserver une assurance-vie qui rapporte 3 %. Mais la façon dont vous faites travailler vos économies n’est pas le seul élément à prendre en compte.
Le taux d’emprunt
Votre taux d’emprunt a aussi une grande importance. Ceux qui ont acheté à 5 % et plus il y a quelques années en savent quelque chose.
On ne peut donc pas faire de généralités. Chaque cas est différent. Mais si vous remboursez vos dettes, vous pourrez réaliser de bons placements en utilisant l’argent des mensualités à cette fin.
Nos conseils pour prendre la bonne décision
Pour savoir s’il vaut mieux rembourser son prêt par anticipation et solder son crédit immobilier , commencez par faire un point sur le montant qu’il vous reste à rembourser.
Prenons un exemple simple : vous devez encore 200 000 € hors intérêts à la banque pour solder votre crédit immobilier. À cette somme, ajoutez les frais de remboursement anticipé : je vous rappelle qu’ils ne peuvent dépasser la valeur correspondante à 6 mois d’intérêts.
Dans notre exemple, ils sont de 1 800 €. Le solde de votre prêt vous coûtera donc 201 800 €. À contrario, si vous allez au terme de votre crédit, le capital + les intérêts restant à rembourser sont de 220 000 €. Donc, si vous remboursez par anticipation, l’économie réalisée sera de 18 200 €.
Regardez cette vidéo (4 minutes) de BFM Business : leurs experts débattent pour répondre à cette question :
Les placements d’argent actuels qui ne rapportent presque plus : LDDS (ex-LDD) et livret A
Certains placements ont des taux très bas, qui vont d’ailleurs continuer de baisser : le Livret de Développement Durable et Solidaire LDDS (ex-LDD) et le Livret A en tête.
Faut-il continuer à s’entêter avec ces placements-là ?
Le rendement d’aujourd’hui est extrêmement décevant pour l’épargnant qui a travaillé durement pour économiser, pour finalement gagner si peu. Il vaut mieux injecter de l’argent dans son prêt immobilier.
Ces dispositifs sont d’autant plus inintéressants lorsqu’on considère les gains, voire les fortunes qu’il est possible d’amasser en bourse. On comprend donc que les LDDS et Livret A n’attirent plus personne.
Le risque d’une chute continue des taux
Rappelons que le gouverneur de la Banque de France a préconisé de coller à l’inflation. L’État a suivi partiellement cette préconisation avec un taux de 0,75 %.
Mais qu’en sera-t-il à la prochaine échéance ? Irons-nous vers les 0,50 %, voire vers un taux négatif ?
Dans quelle direction faut-il aller pour avoir un meilleur rendement ?
✅Le plan épargne logement (PEL) tient la corde, mais lui aussi a dû subir une coupe.
✅L’assurance-vie est toujours là, assez stable, même si elle baisse doucement mais sûrement chaque année. Les fonds en euros permettent de trouver un certain équilibre entre sécurité et performance.
La baisse du PEL : ce n’est plus un placement intéressant
Le rendement est actuellement de 1 % brut. Seuls ceux qui avaient déjà leur contrat avant 2016 profitent encore d’un taux compris entre 1,50 et 2,50 % selon l’année de souscription.
Pour l’avenir, rien ne dit que le rendement du PEL ne tombera pas encore plus bas.
Parmi les autres inconvénients du PEL, il y a toujours l’obligation de laisser son argent bloqué au moins 4 ans pour avoir le meilleur taux net possible et les avantages fiscaux correspondants.
Quant au crédit qu’on peut avoir avec son PEL, oubliez-le : il est bien au-dessus des prix du marché pour le moment.
Alors, rembourser ou épargner ? Dans tous les cas, n’hésitez pas à aller voir votre banquier pour négocier. Il peut accepter de gagner moins pour ne pas tout perdre.
À vous de savoir argumenter lors du rendez-vous avec votre conseiller. Ayez donc déjà en main des propositions de la concurrence sur lesquelles il pourrait éventuellement s’aligner.