Emprunter sur 30 ans: La Pire Décision de Votre Vie

Un prêt immobilier sur 30 ans (la durée maximale en France), c’est long, surtout si on emprunte à un âge déjà avancé. Le remboursement ne doit pas être négligé. En trois décennies, il peut s’en passer des choses. Mais pour obtenir 300 000 € quand on n’a pas d’apport personnel, ou très peu, il est parfois difficile de faire autrement, à moins de gagner des fortunes. Alors bonne ou mauvaise idée ? Nous vous disons tout. 

Faire un crédit sur 30 ans : une bonne ou une mauvaise idée ?

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise idée. C’est notre avis. On fait contre mauvaise fortune bon coeur en fonction de la situation.

Une chose est certaine : plus le crédit est long, plus son taux sera élevé. Il peut y avoir de grosses différences entre emprunter sur 25 ou 30 ans. Listez les avantages d’un crédit long, sachant qu’il ne devrait pas y en avoir beaucoup sur une aussi longue période.

Les questions à vous poser concernent votre capacité d’emprunt et vos mensualités

Vos mensualités ne vont pas baisser sous prétexte que vous avez allongé la durée de remboursement. Mieux vaut donc partir sur 25 ans, même si vous êtes un couple de primo-accédants avec de petits moyens.

Et tant que les taux de l’immobilier seront aussi bas, vous n’aurez aucun intérêt réel à tenter d’allonger la durée aussi loin.

Une baisse limitée

En effet, les taux d’intérêt ont incontestablement baissé. Mais cette baisse concerne surtout les emprunts de courte durée, l’idéal étant de ne pas dépasser 15 ans pour votre emprunt immobilier.

Multiplier cette durée par deux, c’est prendre 2 % en plus d’intérêts. À cela s’ajoute mécaniquement le fait que votre capacité d’emprunt sera moindre. 

Autrement dit, réfléchissez plutôt à un emprunt d’un niveau similaire mais d’une durée de 25 ans.

Bon à savoir également : ce sont les meilleurs dossiers qui parviennent à négocier un meilleur taux. Avec un dossier moyen, il faut s’attendre à un surcoût supplémentaire.

Les dangers pour la revente

Il faut toujours garder dans un coin de votre tête la perspective d’une revente. En effet, personne ne sait de quoi demain sera fait, surtout lorsqu’on achète à deux.

Si aujourd’hui on roucoule, dans 10 ans c’est peut-être un divorce et toutes les complications en découlant. On peut aussi avoir besoin de déménager pour des raisons professionnelles.

Or si la revente a lieu très vite après l’achat (moins de 5 ans), l’argent récupéré ne suffira généralement pas à rembourser le prêt.

La part croissante du capital dans vos remboursements 

Car dans le cas d’un crédit,  les premières années sont consacrées à rembourser une grande partie des intérêts (ces derniers représentent plus des 2/3 de la mensualité) et un peu de capital.

La tendance s’inverse au bout d’un certain temps et c’est le capital qui constitue l’essentiel de la mensualité.

Et s’il s’agit d’avoir à emprunter sans apport, la punition est encore plus importante, sachant qu’il faut aussi du temps pour amortir les frais de notaire. Sans parler de l’assurance, qui s’ajoute mois après mois et qui fait gonfler la facture inexorablement.

Pour trouver le meilleur taux, essayez de passer par un courtier.

Les risques de trésorerie 

Au bout du tunnel, il peut donc y avoir la ruine. Cette perspective n’est pas très engageante, surtout s’il s’agit de votre premier achat. 

Allonger la durée de remboursement n’est donc pas la solution à tous les problèmes de trésorerie.

Le risque d’une chute des prix de l’immobilier 

À cela s’ajoute le risque d’une baisse des prix de la pierre. Cela ferait chuter la valeur de votre bien de façon catastrophique. En cas de revente avant d’avoir fini de payer ce très long crédit, vous feriez donc une très mauvaise affaire.

Vendre et devoir encore de l’argent à sa banque est un véritable coup de massue. Et même avec une tête solide, les dégâts collatéraux peuvent faire très mal.

Préférez la location

En comparaison, la location est sans doute une meilleure option. 

Elle vous fera économiser tous les frais annexes : notaire, frais de dossier, frais d’agence, hypothèque…

Un crédit sur 30 ans n’est pas non plus dans l’intérêt des banques

Elles non plus n’aiment pas s’engager pour une durée aussi longue, car elles mesurent le facteur de risque plus que quiconque. C’est la raison pour laquelle elles font tout pour ne pas prêter aussi longtemps.

Et pour celles qui daignent encore aller aussi loin (elles sont de moins en moins nombreuses), les conditions sont draconiennes et ne permettent pas de multiplier les dossiers en ce sens.

Pour décourager les jusqu’au-boutistes, elles ont notamment largement fait monter les taux à partir de 25 ans et plus.

Autant dire que s’engager pour 30 ans est devenu très difficile

Les banques ont peur de ne plus être remboursées à un moment donné, les perspectives d’emplois et d’inflation n’étant pas au beau fixe. On peut donc les comprendre.

Une faillite n’est bonne pour personne : tout le monde a à y perdre. Et après tout, c’est peut-être une chance de ne pas prendre un risque inconsidéré et d’économiser des milliers d’euros.

Emprunter sur 25 ou sur 30 ans ?

Il n’y a même pas de sujet de discussion dans la mesure où privilégier la deuxième option revient à accepter un taux beaucoup plus élevé, alors que le niveau de la mensualité sera équivalent à celui d’un emprunt sur 25 ans.

Autrement dit, choisir un crédit sur 30 ans revient à rembourser 5 années de crédit à fonds perdus. Quand on sait à quel point l’argent est dur à gagner, ça fait mal.

On a beau se creuser la tête, on ne voit donc pas l’intérêt de privilégier les trois décennies. À part, payer plus cher… D’autant qu’on ne pourra pas emprunter plus.

Bref : Le deal est vite vu. Vous ne pourrez pas dire que vous n’aviez pas été prévenus.

Quelle durée de remboursement choisir pour son crédit immobilier ? 

La meilleure solution, si on ne veut pas payer d’intérêts, c’est d’acheter cash (au comptant). Quand on n’a pas les moyens de le faire ou qu’on veut se servir de son argent pour autre chose, il faut emprunter.

La durée de remboursement idéale est un doux rêve car la perfection en la matière n’existe pas, chacun n’étant pas logé à la même enseigne.

La règle des vases communicants

Plus l’emprunt est court, plus les mensualités seront importantes. Plus on fait s’allonger le plaisir, plus les intérêts coûtent cher.

Il faut donc faire contre mauvaise fortune bon cœur et connaître les règles de l’équation avant de pencher pour l’une ou l’autre de ces deux solutions.

La problématique est toujours la même

Raccourcir les délais est une bonne formule quand on a les moyens financiers de le faire. C’est particulièrement recommandé lorsque vous avez obtenu un taux intéressant.

Mais une mensualité élevée peut venir tout gâcher. S’il faut se restreindre sur tout pour l’honorer, mieux vaut y réfléchir à deux fois.

Si vous optez finalement pour une durée d’emprunt longue, les mensualités seront certes moins importantes, mais vous n’en verrez jamais le bout.

Ce qu’il faut savoir sur les crédits longs

Prendre son temps pour rembourser la banque est rarement la bonne solution. Mais lorsqu’on veut devenir propriétaire, on n’a pas toujours le choix.

Beaucoup de primo-accédants ne peuvent pas emprunter sur 15 ans, la durée est très courte et ils n’ont pas l’épargne ni les revenus nécessaires pour faire passer leur dossier en l’état, même avec le PTZ (Prêt à taux zéro).

Les jeunes couples, notamment lorsqu’ils souhaitent acheter dans une grande ville française, sont souvent obligés de souscrire des durées plus longues : 20 ans ou 25 ans.

Pour 30 ans, on a vu que cela n’était pratiquement jamais une bonne idée.

Chaque année de crédit rajoutée va peser sur votre budget, sur le long terme 

  1. D’abord, le taux proposé par la banque devient de moins en moins intéressant au fur et à mesure qu’on avance dans le temps.
  2. Ensuite, même si la mensualité diminue à somme égale empruntée, le capital remboursé chaque mois diminue lui aussi.

Au final si vous faites le calcul, un emprunt long vous coûtera donc beaucoup plus cher qu’un crédit immobilier court (15 ans ou moins).

Comment choisir ?

En fonction de vos moyens. Il ne faut pas avoir les yeux plus gros que le ventre, et connaître ses limites. Acheter à Paris sans apport et avec de petits revenus, même à deux, est une utopie.

Évaluez votre capacité d’endettement

Ce qu’il faut calculer, et les banques vous le rappelleront, c’est votre capacité d’endettement.

Dans tous les cas, il ne faut pas que tous les crédits mis bout à bout représentent plus de 33 % de vos revenus.

Cette notion de tiers est très importante pour les financiers, et seuls les gros salaires pourront passer outre. De là à dire qu’on ne prête qu’aux riches…

choisir son credit

Les conditions de la banque

Et puis, il y a fort à parier que la banque ne vous laisse pas trop le choix des armes.

Elle va en effet commencer par étudier le risque qu’elle va prendre en vous prêtant de l’argent. S’il lui semble trop élevé, elle vous enverra chez la concurrence avec un grand sourire.

Pour elle, plus le crédit est long, plus les risques concernant son remboursement sont grands.

Vous pouvez toujours négocier un remboursement anticipé ou une hausse des mensualités

Si malgré tout vous réussissez à vous entendre avec votre banque, et que vous ne pouvez pas faire autrement qu’emprunter sur 25 ans, vous aurez toujours la possibilité :

  • De rembourser une partie du prêt par anticipation.
  • Ou de modifier les mensualités à la hausse si votre situation économique s’est améliorée.

Mais l’opération ne sera pas gratuite : la banque aura pris soin d’inclure dans le contrat le paiement de pénalités dans ces cas-là.

Quelle est la durée maximum d’un prêt immobilier ?

Les crédits de 50 ans existent.

Mais s’endetter pour la vie, c’est un peu comme vivre chaque jour avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête. Et c’est sans compter les intérêts qu’il faudra débourser pour arriver à solder complètement votre dette. Ne pas mourir avant serait déjà une petite victoire.

En soi, quand on parle de durée, on peut tout imaginer. Sauf que l’âge est un frein réel et un critère important pour la banque.

Prendre un prêt sur 50 ans, c’est prendre 0,6 % d’intérêts en plus. En revanche, à moins d’acheter un château en région parisienne, les mensualités seront faibles.

À ne pas sous-estimer : les sommes déboursées en assurance devraient atteindre des sommets.

Contrairement aux idées reçues

Des durées aussi longues ne sont pas réservées aux familles modestes, qui pourtant auraient bien besoin de ces échéances là pour réussir à devenir propriétaires de leur logement un jour.

Non, c’est tout le contraire qui se passe. Les emprunts sur 30, 40 et 50 ans sont réservés aux meilleurs clients, la banque ne voulant pas prendre de risques.

Les plus fortunés n’ont ainsi pas besoin d’avoir d’apport personnel pour investir dans l’immobilier locatif par exemple. Grâce aux loyers qu’ils perçoivent, ils remboursent l’emprunt et l’opération est blanche.

Au bout de plusieurs décennies, ils se seront constitué un patrimoine immobilier sans avoir investi un sou. De grandes fortunes familiales se sont faites de la sorte.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

Ô vieillesse ennemie ! Nous ne sommes pas tous égaux devant le crédit, et une personne de 80 ans aura beaucoup de mal à décider sa banque de lui faire un prêt, alors qu’un jeune couple de 30 ans en CDI verra les portes s’ouvrir facilement.

Les seniors sont confrontés à davantage d’obstacles 

Les seniors se voient donc proposer des conditions spéciales, pas forcément compatibles avec le montant de leur retraite. Au-dessus de 70 ans, c’est quasiment déjà mission impossible.

Les assurances demanderont des sommes astronomiques pour bien vouloir assurer le dossier.

Les seniors doivent donc anticiper

En théorie et idéalement, au moment de la retraite on ne devrait plus avoir de crédits sur les bras, les revenus étant nettement moins importants.

Pour ceux qui font un emprunt qui est à cheval entre la vie active et la retraite, il est possible de prévoir chez certaines banques un prêt avec des mensualités élevées pendant la vie active, et réduites une fois la retraite arrivée.

La retraite n’est pas incompatible avec l’idée d’emprunter

Certains seniors arrivent encore à contracter un crédit immobilier. Cela s’explique probablement par le fait que l’on vit de plus en plus longtemps et que les seniors sont de plus en plus nombreux.

En tout cas juridiquement, aucune limite d’âge n’a été fixée par le législateur. Comme souvent, c’est l’importance du compte en banque qui fera la différence avant tout.

Il est certain que le coût de l’assurance a tendance à faire reculer les plus aguerris, sauf pour les jeunes retraités qui ont encore de belles années devant eux.

Le bon plan ? La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) qui s’adresse à tous ceux qui ont des problèmes pour emprunter en raison de leur état de santé ou de leur âge.

L’immobilier reste quand même pour beaucoup le projet de toute une vie, en particulier lorsqu’il s’agit d’acheter sa résidence principale. C’est pourquoi il ne faut pas se tromper quand on choisit de passer par la case « banque » car le remboursement du crédit prendra de longues années, voire de très longues années pour les moins chanceux.

Et pendant ce temps-là, il peut se passer un millier de choses qui vont changer la vie des emprunteurs, pour le meilleur ou pour le pire. On ne fait pas un crédit immobilier comme on fait un crédit pour un voyage.

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