Emprunter sur 30 ans: La Pire Décision de Votre Vie

Un prêt immobilier sur 30 ans (la durée maximale en France), c’est long, surtout si on emprunte à un âge déjà bien avancé. Le financement ne doit pas être négligé, en trois décennies, il peut s’en passer des choses. Mais pour obtenir 300 000 euros quand on n’a pas d’apport personnel, ou très peu, difficile de faire autrement à moins de gagner des fortunes.

Notre avis est qu’il n’y a donc pas de bonne ou de mauvaise idée

On fait contre mauvaise fortune bon coeur en fonction de la situation. Une chose est certaine : plus le crédit est long, plus son taux sera important. Il peut y avoir de grosses différences entre emprunter sur 25 ou 30 ans. Après, les conditions actuelles font que l’affaire est forcément mauvaise (même en cas de TEG mal calculé). Quant à savoir si cela va durer…

Faire un crédit sur 30 ans : une bonne ou une mauvaise idée ?

Ce qu’il faut, c’est lister les avantages, et sur une aussi longue période, il n’y en a pas autant que cela. Les questions à se poser concernent la capacité d’emprunt et les mensualités.

On s’aperçoit que 5 années de plus ne font pas baisser ces dernières, mieux vaut donc partir sur 25 ans même en étant un couple de primo-accédants avec de petits moyens. Et tant que les taux de l’immobilier seront aussi bas, il n’y aura pas d’intérêt réel à tenter d’allonger la durée aussi loin.

Une baisse limitée

Car si les taux ont baissé, ils ne l’ont fait d’une façon flagrante que sur les « petites » durées, l’idéal étant de ne pas dépasser 15 ans pour son emprunt immobilier. Multiplier cette durée par 2, c’est prendre 2% en plus dans les dents. Ainsi, le taux étant plus important sur trente ans, au final, a capacité d’emprunt est moindre, et il sera possible d’emprunter une somme à peu près similaire sur 25 ans.

Il n’y a donc pas photo, et pas besoin de prendre sa calculatrice pour comprendre le principe. Bon à savoir également : ce sont les meilleurs dossiers qui s’en sortent avec un meilleur taux. On ne prête qu’aux riches, c’est bien connu. Avec un dossier moyen, il faut s’attendre à un surcout supplémentaire.

Les dangers pour la revente

Toujours avoir celle-ci dans un coin de la tête. On ne sait pas de quoi demain sera fait, surtout si on achète à 2. Si aujourd’hui on roucoule, dans 10 ans c’est peut-être un divorce et toutes les complications allant avec. On peut aussi avoir besoin de déménager pour des besoins professionnels.

Hors, si la revente a lieu très vite après l’achat, moins de 5 ans, l’argent récupéré ne suffira pas à rembourser le prêt ! Un comble ! Car rappelons que dans le cas d’un crédit, on passe les premières années à rembourser les intérêts, en grande partie (plus des 2/3 de la mensualité), et un peu de capital, la tendance s’inversant au bout d’un certain temps.

Et s’il s’agit d’avoir emprunter sans apport, la punition est encore plus importante, sachant qu’il faut aussi du temps pour amortir les frais de notaire. Sans parler de l’assurance, qui s’ajoute mois après mois et qui fait gonfler la facture inexorablement. Pour trouver le meilleur taux, essayer de passer par un courtier.

Le jeu n’en vaut pas la chandelle

Au bout du tunnel, il peut donc y avoir la ruine. Pas très engageante comme perspective, surtout s’il s’agit de son premier achat. Beaucoup d’appelés sur 30 ans, et peu de gagnants au final. Allonger la durée de remboursement n’est donc pas la solutions à tous les problèmes de trésorerie.

Ce sont des milliers d’euros qui vont partir en fumée pour rien. Si vous ne pouvez pas faire autrement, la location est sans doute une meilleure option, surtout en comptant tous les frais annexes : notaire, dossier, agence, hypothèque, j’en passe et des meilleurs.

Car nous n’avons pas encore évoqué le cas d’une baisse de l’immobilier, qui fera chuter la valeur du bien. En cas de revente avant d’avoir fini de payer ce très long crédit, c’est une mauvaise affaire à coup sur. Vendre et devoir encore de l’argent à sa banque est un véritable coup de massue. Et même avec une tête solide, les dégâts collatéraux peuvent faire très mal.

Ce n’est pas non plus dans l’intérêt des banques

Elles non plus n’aiment pas s’engager pour une durée aussi longue, car elles mesurent le facteur de risque plus que quiconque. C’est la raison pour laquelle elle font tout pour ne pas prêter aussi longtemps.

Et pour celles qui daignent encore aller aussi loin (elles sont de moins en moins nombreuses), les conditions sont draconiennes, et ne permettent pas de multiplier les dossiers en ce sens. Pour décourager les jusqu’au boutistes, elles ont notamment largement fait monter les taux à partir de 25 ans et plus.

Autant dire que s’engager pour 30 ans, enfin d’avoir la possibilité de le faire, est devenu très difficile

C’est que les banques ont peur de ne plus être remboursées à un moment donné, les perspectives d’emplois et d’inflations n’étant pas au beau fixe. On peut donc les comprendre. Une faillite n’est bon pour personne : tout le monde a à y perdre. Et après tout, c’est peut-être une chance de ne pas prendre un risque inconsidéré et d’économiser des milliers d’euros.

Emprunter sur 25 ou sur 30 ans ?

Il n’y a même pas match entre les deux. Car privilégier la deuxième option, c’est se prendre un taux plus élevé dans les dents, et rembourser la même somme par mois au final. C’est en quelque sorte perdre 5 ans à fonds perdus. Quand on sait à quel point l’argent est dure à gagner, ça fait mal.

On a beau se creuser la tête, on ne voit donc pas l’intérêt de privilégier les trois décennies.  A par payer plus cher… Car on ne pourra pas emprunter plus avec le deuxième solution. Le deal est vite vu. Vous ne pourrez pas dire que vous n’aviez pas été prévenus.

Quel durée de remboursement choisir pour son crédit immobilier ? (Idéalement)

La meilleure solution, si on ne veut pas payer d’intérêt, c’est d’acheter cash. Quand on n’a pas les moyens de le faire, où qu’on veut se servir de son argent pour autre chose, il faut emprunter. La durée de remboursement idéale est un doux rêve, car la perfection en la matière n’existe pas, chacun n’étant pas logé à la même enseigne.

Moins on emprunte dans la durée, et plus les mensualités seront importantes. Plus on fait s’allonger le plaisir, et plus les intérêts coûtent de l’argent. Il faut donc faire contre mauvaise fortune bon coeur et connaître les règles de l’équation avant de pencher pour l’une ou l’autre de ces deux solutions.

La problématique est toujours la même

Raccourcir les délais est une bonne formule quand on a les moyens financiers de le faire, surtout qu’on obtiendra un taux plus intéressant. Mais une mensualité élevée peut venir tout gâcher.

S’il faut se restreindre sur tout pour l’honorer, mieux vaut y réfléchir à deux fois. Dans le cas contraire, celui où on allonge la durée, les mensualités sont moins importantes, mais on en voit jamais le bout et on a l’impression de ne rembourser que les intérêts, et donc de travailler pour la banque.

Ce qu’il faut savoir sur les crédits longs

Prendre son temps pour rembourser la banque est rarement la bonne solution, mais quand on veut devenir propriétaire, on n’a pas toujours le choix. Beaucoup de primo accédants ne peuvent pas emprunter sur 15 ans, la durée est très courte et ils n’ont pas l’épargne ni les revenus nécessaires pour faire passer leur dossier en l’état, même avec le PTZ.

Les jeunes couples, surtout s’ils veulent acheter à Paris ou dans une grande ville française sont souvent obligés d’aller au delà, vers les 20 ans ou les 25 ans. Pour 30 ans, on a vu que cela n’était pratiquement jamais une bonne idée.

Dites vous bien une chose :

Chaque année de crédit rajoutée va peser sur votre budget, sur le long terme. D’abord, parce que le taux proposé par la banque devient de moins en moins intéressant au fur et à mesure qu’on avance dans le temps.

Ensuite, même si la mensualité diminue à somme égale empruntée, le capital remboursé chaque mois diminue lui aussi. Au final, si vous faites le calcul, un emprunt long vous coutera beaucoup plus qu’un crédit immobilier court (15 ans ou moins).

Comment choisir ?

En fonction de ses moyens. Il ne faut pas avoir les yeux plus gros que le ventre, et connaître ses limites. Acheter à Paris sans apport et avec de petits revenus, même à deux, est une  utopie. Ce qu’il faut calculer, et les banques vous le rappelleront, c’est votre capacité d’endettement.

Dans tous les cas, il ne faut pas que tous les crédits mis bout à bout ne représentent plus de 33% du revenu des emprunteurs. Cette notion de 1/3 est très importante pour les financiers, et seuls les gros salaires pourront passer outre. De là à dire qu’on ne prête qu’aux riches…

choisir son credit

Et puis, il y a fort à parier que la banque ne vous laisse pas trop le choix des armes. Elle va en effet commencer par étudier le risque qu’elle va prendre en vous prêtant de l’argent. S’il lui semble trop élevé, elle vous enverra chez la concurrence avec un grand sourire. Et pour elle, plus le crédit est long, plus les risques la concernant sont grands.

Si malgré tout vous réussissez à vous entendre avec votre banque, et que vous ne pouvez pas faire autrement qu’emprunter sur 25 ans, vous aurez toujours la possibilité d’en rembourser une partie par anticipation, ou de modifier les mensualités à la hausse quand votre situation économique se sera améliorée.

Mais l’opération ne sera pas gratuite, la banque, voyant une partie du gâteau lui échapper aura pris soin d’inclure dans le contrat le paiement de pénalités dans ces cas là.

Quelle est la durée maximum d’un prêt immobilier ?

Les crédits de 50 ans existent. Mais s’endetter pour la vie, c’est un peu comme vivre chaque jour avec une épée de Damoclès au dessus de la tête. Et je ne parle même pas ici des intérêts qu’il faudra débourser pour arriver à solder complètement sa dette. Ne pas mourir avant serait déjà une petite victoire. En soi, quand on parle de durée, on peut tout imaginer. Sauf que l’âge est un frein réel et un critère important pour la banque.

Aller sur 50 ans, c’est prendre un 0,6% en plus dans les dents. Par contre, à moins d’acheter un château en région parisienne, les mensualités seront faibles. Mais les sommes déboursées en assurance devraient atteindre des sommets, et ils ne seront pas agréables à gravir.

Contrairement aux idées reçues

Des durées aussi longues ne sont pas réservées aux familles modestes, qui pourtant auraient bien besoin de ces échéances là pour réussir à devenir propriétaires de leur logement un jour. Non, c’est tout le contraire qui se passe, puisque 30,40 et 50 ans sont réservées aux meilleurs clients, la banque ne voulant pas prendre de risques.

Les plus riches peuvent ainsi se passer d’avoir un apport personnel pour investir dans l’immobilier locatif par exemple. Avec les loyers, on rembourse l’emprunt, et l’opération est blanche. Au bout de plusieurs décennies, on s’est constitué un patrimoine immobilier sans investir un sous. De grandes fortunes familiales se sont faites de la sorte.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

Oh vieillesse ennemie… Nous ne sommes pas tous égaux devant le crédit, et une personne de 80 ans aura beaucoup de mal à décider sa banque de lui faire un prêt, alors qu’un jeune couple de 30 ans en CDI verra les portes s’ouvrirent facilement.

Les seniors se voient donc proposés des conditions spéciales pas forcément compatibles avec le montant de leur retraite. Au dessus de 70 ans, c’est quasiment déjà mission impossible, et les assurances demanderont des sommes astronomiques pour bien vouloir assurer le dossier.

Car dans l’idéal, le moment de la retraite doit être celui où on n’a plus de crédits sur les bras, les revenus allant être moins importants. Pour ceux qui font un emprunt qui est à cheval sur la vie active et sur la retraite, il est possible de prévoir chez certaines banques un prêt avec des mensualités élevées pendant la vie active, et réduites une fois la retraite arrivée.

La retraite n’est pas incompatible avec l’idée d’emprunter

Certains seniors arrivent encore à contracter un crédit immobilier, il faut dire que l’on vit de plus en plus longtemps. En tout cas, juridiquement, les limites de l’âge ne sont pas fixées. Comme souvent, c’est l’importance du compte en banque qui fera la différence avant tout.

Mais bon, le coût de l’assurance a quand même tendance à faire reculer les plus aguerris, sauf pour les jeunes retraités qui ont encore de belles années devant eux. Le bon plan ? La convention AERAS qui s’adresse à tous ceux qui ont des problèmes pour emprunter en raison de leur état de santé ou de leur âge.

L’immobilier reste quand même pour beaucoup le projet de toute une vie, en particulier lorsqu’il s’agit d’acheter sa résidence principale. C’est pourquoi il ne faut pas se tromper quand on choisie de passer par la case « banque ». Car le remboursement du crédit prendra de longues années, voire de très longues pour les moins chanceux.

Et pendant ce temps là, il peut se passer un millier de choses qui vont changer la vie des emprunteurs, pour le meilleur ou pour le pire. On ne fait pas un crédit immobilier comme on fait un crédit pour un voyage.

Emprunter sur 30 ans: La Pire Décision de Votre Vie
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