Taux immobilier: prévisions et tendances du crédit

La tendance des taux immobiliers va décider des projets d’achats à venir mais aussi des prix à la vente, fortement impacté par ce baromètre par lequel passe la majorité des transactions. Ceux qui ont souscrit un emprunt immobilier l’année dernière ont sans doute fait une bonne affaire. Mais pour ceux qui ont attendus, il n’est pas trop tard. La baisse des taux devrait toujours faire l’actualité du marché de la pierre, et les perspectives sont bonnes. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants ou les investisseurs.

Les taux des crédits vont-ils rester bas cette année ?

Pour le savoir, on peut s’en remettre aux cartes, au marc de café, aux lignes de la main, à la boule de cristal mais aussi aux analyses économiques. Et que nous disent-elles sur les prévisions des taux immobiliers ?

Analysons d’abord ce qu’il c’est passé en fin d’année dernière : le mois de décembre leur a permis de se stabiliser, ce qui était important pour éviter qu’ils ne repartent très vite à la hausse, et conserver leur excellente performance sur les 12 mois calendaires.

Savoir saisir sa chance

Les emprunteurs ont su en profiter pour acheter un appartement ou une maison. Les ventes (en particulier dans l’ancien) comme les crédits ont donc fortement augmenté.

Les prix, quant à eux, n’ont pas beaucoup bougé, l’inflation étant presque nulle (il faut qu’elle le reste). Les choses ayant bien fonctionné ainsi, pour tous les acteurs, il y a fort à parier qua dans un premier temps, rien ne bouge dans le meilleur des mondes.

Le premier trimestre va influencer la tendance

Il va lancer les hostilités : hausse, baisse, neutralité, tout est possible pour le taux des crédits immobiliers en 2017. Pour l’instant, tout est fait pour ne pas créer de bouleversements.

Mais la région où va être fait le prêt a aussi son importance, les banques suivant de près l’évolution du marché. Ainsi par exemple, les baisses les plus significatives sont à signaler dans le sud de la France.

L’importance de la BCE

On va aussi suivre de près ce qu’il se passe au niveau de la BCE, car c’est la banque centrale européenne qui fixe les grandes directions. Tant qu’elle n’augmente pas son taux directeur, on restera dans ce statu-quo orienté à la baisse (légèrement, de 0,20%).

La BCE, dans les faits n’a pas trop le choix, si elle veut que l’économie européenne se maintienne contre vents et marées, et en particulier contre la chute du pétrole et de la Chine.

Est-ce encore le moment de renégocier son crédit ?

C’était la grande mode jusqu’à ce que les taux remontent. Ceux-ci s’étant de nouveau rapprochés de leurs plus bas, il est normal d’en reparler. Car les emprunteurs qui ont payés très cher leur crédit l’ont mauvaise, et veulent faire des économies sur les intérêts dont ils doivent s’acquitter chaque mois.

Et pour gagner de l’argent en renégociant son emprunt, il faut quand même une bonne différence entre le taux actuel et le taux souscrit. C’est actuellement le cas. Il ne faut donc pas hésiter à aller voir sa banque pour tenter le coup, ou un prestataire extérieur si elle refuse de le faire.

Bien se renseigner sur les frais de rachat, ils viendront valider, ou invalider l’opération. De toute façon, vous ne risquez rien à aller voir votre conseiller, vous en profiterez pour lui présenter vos voeux. Les meilleurs taux immobiliers d’aujourd’hui peuvent sauver les mauvaises affaires d’hier.

Attention aux taux d’usure

Les taux maximums existent, rien d’illogique à cela. Et ils sont fixés par la loi, trimestre après trimestre. Pour le premier de cette année, le taux fixe ne pourra aller au-delà de 6,65%, sous peine d’être taxé d’usurier.

Ce calcul est fait d’après une moyenne de ce qui se pratique. Ce chiffre n’est pas secret. Il est publié au journal officiel, tout comme l’est celui du taux d’usure des crédits à la consommation. Cela fait réfléchir, surtout s’il s’agit d’un revolving.

Le marché de l’immobilier : prévisions

Entrons maintenant dans le concret des prix. Seule une petite hausse (au pire) permettra au marché de tourner dans le bon sens (augmentation des achats, et donc, des ventes). A noter qu’il faudra faire attention aux différences entre le neuf et l’ancien.

Ce sont les notaires qui ont les chiffres les plus fiables. Ce qu’ils disent est éloquent : + 4%, avec une légère baisse des prix au m2 sur l’ensemble du territoire. Et ce bilan plutôt flatteur devrait encore repartir de l’avant. Seule une économie vraiment morose, qui connaîtrait des déconvenues à la chaine pourrait l’empêcher.

Qui sont les gagnants ?

Ce sont les grandes villes qui devraient profiter de cette reprise du marché, avec des tarifs en augmentation, surtout pour les biens anciens et ceux de qualité. Tout ce qu’on espère, c’est que le dispositif Pinel s’appliquera toujours, ainsi que le PTZ+.

Ce sont deux bons soutiens qui ont fait leurs preuves pour ceux qui veulent se lancer dans l’acquisition de leur logement principal, ou dans un bien locatif en prévision de la retraite par exemple.


POUR EN SAVOIR PLUS : Défiscaliser avec la loi Pinel


Le neuf à la peine

Enfin plus vraiment, et ce grâce à la loi Pinel qui a relancé un marché moribond. Acheter dans le neuf de cette façon là, c’est réaliser des économies d’impôts conséquentes. Mais les promoteurs pourront-ils suivre ? Là est la question.

Les maisons aussi repartent à la hausse, elles n’avaient pourtant plus trop la côte auprès des primo-accédants. Les taux attractifs permettent aux familles ayant des revenus moyens de devenir elle aussi propriétaire de leur toit, surtout en province, là où il y a encore des terrains constructibles.

Un optimisme de mise

Une majorité des professionnels sont optimistes pour l’année à venir, et on ne peut que s’en féliciter. Ils sont plus de 2/3 à y croire fort, un chiffre qui a doublé en quelques mois.

La raison de ce revirement ? Le prêt à taux 0, qui va être plus facile à obtenir et toucher plus de gens, et des taux d’emprunts qui ne remontent pas et touchent les plus bas. Bien sur, tout n’est pas rose, en particulier la conjoncture qui fait craindre pour le pouvoir d’achat des ménages.

L’année du PTZ ?

Et si c’était le blockbuster tant attendu ? Certes, cela fait un moment qu’il vient au secours des acheteurs dits modestes, mais ses conditions d’obtention faisaient que finalement, moins de personnes que prévu pouvait profiter de ses avantages.

C’est pourtant une aide bien pratique pour devenir propriétaire, surtout quand on gagne un « petit » salaire. Il concerne aussi bien ceux qui veulent acheter un appartement ou une maison, et ses nouvelles conditions d’obtention en font notre petit chouchou.

Les avantages

D’abord, son plafond a été augmenté, permettant à plus de couples d’en profiter et évitant ainsi de se cogner trop vite la tête sur ses limites.

Ensuite, on peut le rembourser en un peu plus de temps (différé allongé bien pratique, entre 5 et 15 ans, parfois même jusqu’à 20 ans pour les acheteurs les plus modestes, fixé à la signature du contrat en fonction des revenus mais remboursable par anticipation si besoin ) et les conditions pour acheter de l’ancien ont été élargies à toutes les villes, alors que le PTZ était limité à certaines agglomérations seulement.

Reste à savoir ce que nous réserve l’élection…

Une aide précieuse

Surtout pour les jeunes ménages, ou ceux qui se lancent dans l’aventure pour la première fois en achetant en couple. Rappelons que le crédit PTZ est à taux zéro, ce qui signifie qu’il n’y a que le capital à rembourser, et pas d’intérêts. Si votre banquier est gentil avec vous, il va même considérer que cette somme entre dans votre apport personnel, de quoi augmenter sa ligne de crédit et acheter un peu plus grand.

Pratique pour ceux qui n’ont pas d’apport à mettre dans la balance pour décider la banque à dire oui (même si cela ne viendra pas impacter le taux d’endettement déjà existant, et qui reste le critère principal).


POUR ALLER PLUS LOIN : Acheter en couple

Les conditions

Bon, comme toutes les bonnes choses, tout le monde ne peut pas en profiter. Il faut acheter pour la première fois, et y habiter une fois la transaction faite.

Si cet achat est destiné à une résidence secondaire (et que le primo accédant reste locataire de sa résidence principale), ça ne fonctionne pas, à moins de ne pas pouvoir travailler, d’être invalide, de toucher l’AAH ou d’être sinistré. Et pour ceux qui voudraient louer immédiatement, il sera possible de le faire, mais seulement une fois le PTZ remboursé dans son intégralité.

POUR ÊTRE COMPLET : acheter sans apport

Les ressources : la condition d’éligibilité numéro 1

Il y a des plafonds qui sont définis, et impossible d’y déroger, même avec un grand sourire (74000 euros pour un couple avec deux enfants à Paris). Toutefois, difficile de donner des chiffres ici car ils varient en fonction de nombreux éléments comme la composition de la famille, le lieu de l’achat (chaque ville est classée dans une zone définie).

Ces zones, appelées « de tension », le sont en fonction du marché, des besoins, de l’offre et de la demande. Paris étant sans surprise classée en A ainsi que la Côte d’Azur.

Important : les revenus concernés ne sont pas ceux de l’année en cours, mais il faut remonter à N-2. De plus, toutes les banques ne participent pas au dispositif, il faut qu’elles aient signé une convention en ce sens avec l’état.

Combien ?

Vous êtes éligibles ? Bravo. Mais combien pouvez-vous emprunter ? Le PTZ ne couvrira pas plus de 40% de la somme globale, et pas moins de 10%. Ce pourcentage, ce n’est pas vous, ni la banque, ni l’état qui le fixe, mais la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Attention, les frais de notaires n’entrent pas dans le calcul. Par contre, s’il n’y a pas d’intérêts, il n’y a pas non plus de frais de dossier.

L’ancien remis aux goûts du jour

Avant cette année, il fallait que le logement fasse partie des 6000 communes sélectionnées (au milieu de la pampa) et qu’en plus on y fasse pour 25% de travaux. Si la maison coutait 100 000 euros, il fallait donc dépenser en plus 25000 euros pour la réhabiliter.

Heureusement 2017 est passée par là, et plus besoin d’acheter en pleine campagne. Les travaux restent toutefois toujours nécessaires. C’est donc l’occasion de réaliser ceux permettant de faire des économies d’énergie.

Ce qui va booster les ventes immobilières 

Car comme dans tous les secteurs, il faut des catalyseurs, sous formes de bonnes nouvelles ou d’évolutions permettant au marché de prendre son envol vers des sommets, ou du moins vers de petit monts.

Au chapitre des bonnes nouvelles, on trouve donc l’élargissement des bénéficiaires du PTZ, mais pas que. Pour ceux qui font construire, la taxe foncière sous les terrains à bâtir en zone A va leur faire économiser de l’argent. Elle est revue à la baisse.

Rappelons qu’elle avait été récemment majorée de 25% + une surtaxe à payer par mètre carré. Devant le tollé, les choses sont rentrées dans l’ordre avec un abattement jusqu’à 200 m2. Bref, il y en a pour tout le monde, pour les jeunes, comme pour les plus âgés.

A NE PAS OUBLIER : le prêt 1% patronal

Les good news (suite)

Vous en voulez encore ? Pas de problème. Citons donc l’Eco-PTZ qui va continuer à faire des heureux pendant encore 3 ans. Ces happy few vont pouvoir rénover leur logement pour le rendre énergiquement plus performant. L’enveloppe pourra se monter à 30000 euros.

Contrairement à l’autre PTZ, le fait de louer n’influe pas le droit à bénéficier de cet avantage. Bon à savoir : les copropriétés sont aussi concernés par le dispositif.

Et si cela ne suffisait pas pour payer les travaux, les ménages modestes peuvent aussi avoir le droit à un micro crédit à taux zéro dispensé par l’ANAH ou d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Celui-ci est de 30% sur les dépenses dans une certaine limite annuelle (plafond de déductions fiscales à respecter). Pour les logements construits depuis 2 ans, la TVA est ramenée à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique.

Et les mauvaises…

Il y a une mauvaise nouvelle, de taille pour les acheteurs : l’augmentation des droits de mutation à Paris. Et quand on voit les prix pratiqués, les nouveaux acquéreurs n’avaient pas besoin de cela. Le taux est passé à 4,5% pour qui achète de l’ancien dans la capitale.

Les non résidents qui perçoivent des revenus fonciers, ou des plus values immobilières vont aussi devoir mettre la main à la poche. Il faudra qu’ils s’acquittent des prélèvements sociaux.

La double imposition aux cotisations sociales pointent donc le bout de son nez. Les investisseurs étrangers, déjà méfiants, vont y réfléchir à 2 fois, à moins que l’Europe vienne se mêler de ce nouveau montage.

Les aides financières : les APL

Petit récapitulatif pour les étourdis. Car 2018 apporte son lot de changements, même si on ne peut pas encore parler de grand bouleversement, on va quand même dans le bon sens. Ainsi, les APL ne vont pas être trop touchés (à moins d’avoir des parents qui payent l’ISF), surtout pour les jeunes et les étudiants qui étaient visés par leur refonte.

Par contre, le patrimoine va maintenant entrer dans le calcul, en plus du salaire et de la famille. Avoir une petite assurance-vie de côté pourrait donc les faire disparaitre… D’une manière générale, les APL vont quand même baisser.

Une année riche en tous points, en tout cas on l’espère et on le souhaite aux vendeurs, aux acheteurs, et à tout ceux qui oseront se lancer dans un investissement immobilier.

Taux immobilier: prévisions et tendances du crédit
Note