Taux immobilier: prévisions et tendances du crédit

La tendance des taux immobiliers va décider des projets d’achat à venir mais aussi des prix à la vente, fortement impactés par ce baromètre par lequel passe la majorité des transactions. Ceux qui ont souscrit un emprunt immobilier l’année dernière ont sans doute fait une bonne affaire. Mais pour ceux qui ont attendu, il n’est pas trop tard. La baisse des taux devrait toujours faire l’actualité du marché de la pierre, et les perspectives sont bonnes. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants ou les investisseurs. Je vous dis tout.

Les taux des crédits vont-ils rester bas cette année ?

Pour le savoir, on peut s’en remettre aux cartes, au marc de café, aux lignes de la main, à la boule de cristal mais aussi aux analyses économiques. Et que nous disent-elles sur les prévisions des taux immobiliers ?

Analysons d’abord ce qui s’est passé en fin d’année dernière : durant le mois de décembre, les taux se sont stabilisés, ce qui était important pour éviter qu’ils ne repartent très vite à la hausse.

D’où une excellente performance sur les 12 mois calendaires.

Sachez saisir votre chance

Les emprunteurs ont profité de cette baisse des taux pour acheter un appartement ou une maison.

Les ventes (en particulier dans l’ancien) ainsi que les crédits immobiliers ont fortement augmenté. Les prix de l’immobilier n’ont quant à eux pas bougé, l’inflation étant presque nulle.

Les choses ayant donc bien fonctionné pour tous les acteurs, il y a fort à parier qua dans un premier temps, rien ne bouge dans le meilleur des mondes.

Le premier trimestre va influencer la tendance

C’est le premier trimestre qui donne généralement la tendance de l’année : hausse, baisse, neutralité. Mais compte tenu du niveau historiquement bas des taux actuellement, il ne devrait pas y avoir de bouleversements.

En revanche, la région dans laquelle vous contractez le prêt a aussi son importance. Ainsi par exemple, les baisses les plus significatives sont à signaler dans le sud de la France.

L’importance de la Banque Centrale Européenne (BCE)

Il faut également suivre de près ce qu’il se passe au niveau de la Banque Centrale Européenne, car c’est elle qui fixe les grandes directions.

Tant qu’elle n’augmente pas son taux directeur, on restera dans ce statu quo orienté à la baisse.

Dans les faits, la BCE n’a pas trop le choix si elle veut que l’économie européenne se maintienne contre vents et marées, et en particulier contre la chute du pétrole et de la Chine.

Est-ce encore le moment de renégocier son crédit ?

Les taux d’intérêt étant toujours très bas, la question de la renégociation de crédit se pose, en particulier pour les emprunteurs qui n’ont pu en bénéficier au moment de leur emprunt.

Avec ce sytème et à défaut d’avoir pu emprunter à des taux favorables à l’époque, ils pourront tout de même faire des économies sur les intérêts dont ils doivent s’acquitter chaque mois.

Quand est-ce que la renégociation de crédit est pertinente ?

Mais pour que l’opération de renégociation du crédit soit véritablement intéressante, il faut tout de même qu’il y ait une différence notable entre le taux souscrit et le taux actuel. C’est actuellement le cas.

N’hésitez donc pas si vous êtes dans cette situation, à aller voir votre banque, ou un prestataire extérieur si cette dernière refuse.

Renseignez-vous également sur les frais de rachat, car cette information peut valider ou invalider votre décision.

Attention aux taux d’usure

Les taux d’intérêt maximums applicables sont fixés par la loi, trimestre après trimestre. Pour le premier trimestre de cette année, le taux fixe ne pourra aller au-delà de 3,01 %, sous peine d’être taxé d’usurier.

Ce calcul est fait d’après une moyenne de ce qui se pratique. Ce chiffre n’est pas secret. Il est publié au journal officiel, tout comme l’est celui du taux d’usure des crédits à la consommation. Cela fait réfléchir, surtout s’il s’agit d’un revolving.

Le marché de l’immobilier : prévisions

Entrons maintenant dans le concret des prix. Seule une petite hausse (au pire) permettra au marché de tourner dans le bon sens (augmentation des achats, et donc, des ventes). À noter qu’il faudra faire attention aux différences entre le neuf et l’ancien.

Ce sont les notaires qui ont les chiffres les plus fiables. Ce qu’ils disent est éloquent : + 4 %, avec une légère baisse des prix au m2 sur l’ensemble du territoire. Et ce bilan plutôt flatteur devrait encore repartir de l’avant. Seule une économie vraiment morose, qui connaîtrait des déconvenues à la chaine pourrait l’empêcher.

Qui sont les gagnants ?

Ce sont les grandes villes qui devraient profiter de cette reprise du marché, avec des tarifs en augmentation, surtout pour les biens anciens et ceux de qualité.

Il faut espérer que la Loi Pinel et le Prêt à taux zéro (PTZ) s’appliqueront toujours car ce sont là deux dispositifs qui ont fait leurs preuves pour ceux qui veulent se lancer dans l’acquisition de leur logement principal, ou dans un bien locatif en prévision de la retraite par exemple.

POUR EN SAVOIR PLUS : Défiscaliser avec la loi Pinel.

Le neuf revient à la mode

Jusqu’à récemment, le neuf avait perdu de son succès. Mais la loi Pinel a relancé ce marché moribond. Ainsi, acheter dans le neuf revient désormais à réaliser des économies d’impôts conséquentes.

Mais les promoteurs pourront-ils suivre ? Là est la question.

L’achat de maison repart à la hausse

Les maisons aussi repartent à la hausse. Elles n’avaient pourtant plus la cote auprès des primo-accédants.

Les taux attractifs permettent aux familles ayant des revenus moyens de devenir elles aussi propriétaires de leur toit, surtout en province, là où il y a encore des terrains constructibles.

Un optimisme de mise

Les professionnels de l’immobilier sont optimistes pour l’année à venir, et on ne peut que s’en féliciter. Ils sont plus de deux tiers à y croire fort, un chiffre qui a doublé en quelques mois.

La raison de ce revirement ?

  • Le prêt à taux 0 % va être désormais plus facile à obtenir. Plus de gens vont donc pouvoir en bénéficier.
  • Les taux d’emprunts qui non seulement ne remontent pas, mais sont à des taux historiquement bas.

L’année du PTZ ?

Certes, cela fait un moment que le Prêt à taux zéro (PTZ) vient au secours des acheteurs dits modestes.

Mais ses conditions d’obtention faisaient que finalement, moins de personnes que prévu pouvaient profiter de ses avantages.

Le PTZ nouvelle version

Il s’agit d’une aide très utile pour devenir propriétaire, surtout quand on gagne un « petit » salaire.

Il concerne aussi bien ceux qui veulent acheter un appartement ou une maison. Ses nouvelles conditions d’obtention en font un dispositif très attractif.

Les avantages

  1. Son plafond a été augmenté. Cela permet à plus de couples d’en profiter et leur évite d’être trop limités dans leur choix de bien.
  2. Il est remboursable sur une durée plus longue : Le différé est allongé. Le remboursement doit s’effectuer dans les 5 à 15 ans, voire jusqu’à 20 ans pour les acheteurs les plus modestes. Ce délai est fixé lors de la signature du contrat, en fonction des revenus.
  3. Il est remboursable par anticipation si besoin.
  4. Les conditions pour acheter de l’ancien ont été élargies à toutes les villes, alors que le PTZ antérieur était limité à certaines agglomérations seulement.

Une aide précieuse

Le PTZ constitue une véritable opportunité, notamment pour les jeunes ménages, ou ceux qui se lancent dans l’aventure pour la première fois.

Rappelons que ce crédit est à taux 0 %, ce qui signifie qu’il n’y a que le capital à rembourser, et pas d’intérêts.

Si votre banquier est facilitant, il va même considérer que cette somme entre dans votre apport personnel. Dans ce cas, ça augmentera votre ligne de crédit. Vous pourrez donc peut-être acheter plus grand que prévu.

C’est bien entendu un dispositif particulièrement pratique pour ceux qui n’ont pas d’apport à mettre dans la balance pour décider la banque à leur octroyer un prêt (même si cela ne viendra pas impacter le taux d’endettement déjà existant, et qui reste le critère principal).

POUR ALLER PLUS LOIN : Acheter en couple.

Les conditions

Tout le monde ne peut cependant pas en profiter. Il faut qu’il s’agisse d’un premier achat immobilier et vous devez prévoir d’y habiter, une fois la transaction faite.

Si cet achat est destiné à une résidence secondaire, ça ne fonctionne pas (à moins que vous vous trouviez dans la situation de ne pas pouvoir travailler, d’être invalide, de toucher l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou d’être sinistré).

Et pour ceux qui voudraient louer immédiatement, il sera possible de le faire seulement une fois le PTZ remboursé dans son intégralité.

POUR ÊTRE COMPLET : acheter sans apport.

Les ressources : la condition d’éligibilité numéro 1

Il y a des plafonds de ressources prédéfinis, auxquels il n’est pas possible de déroger.

Exemple : 74 000 € pour un couple avec deux enfants à Paris. Toutefois, ces plafonds varient en fonction de nombreux éléments tels que la composition du foyer, le lieu de l’achat, etc.

Les revenus concernés ne sont pas ceux de l’année en cours, mais ceux d’il y a plus de 2 ans. Autrement dit, il faut remonter à N-2.

Toutes les banques ne participent pas au dispositif, il faut qu’elles aient signé une convention en ce sens avec l’État.

Combien ?

Vous êtes éligible ? Bravo.

Mais combien pouvez-vous emprunter ? Le PTZ ne couvrira pas plus de 40 % de la somme globale et pas moins de 10 %.

Ce pourcentage, ce n’est pas vous, ni la banque, ni l’État qui le fixez, mais la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Chaque ville est classée dans une zone définie. Ces zones « de tension », sont caractérisées comme telles en fonction du marché de l’offre et de la demande. Paris est classée en A, comme la Côte d’Azur.

Attention : Les frais de notaires n’entrent pas dans le calcul de l’emprunt. Par contre, s’il n’y a pas d’intérêts, il n’y a pas non plus de frais de dossier.

L’ancien remis aux goûts du jour

Auparavant il fallait que le logement fasse partie des 6 000 communes sélectionnées (au milieu de la pampa) et qu’en plus on y fasse pour 25 % de travaux. Si la maison coûtait 100 000 €, il fallait donc dépenser en plus 25 000 € pour la réhabiliter.

Heureusement, vous n’êtes maintenant plus forcé d’acheter en rase campagne. Les travaux restent toutefois toujours nécessaires. C’est donc l’occasion de réaliser ceux permettant de faire des économies d’énergie.

Ce qui va booster les ventes immobilières 

Comme dans tous les secteurs, il faut des catalyseurs, sous formes de bonnes nouvelles ou d’évolutions permettant au marché de prendre son envol vers des sommets, ou du moins vers de petit monts.

La base des bénéficiaires s’élargit

Au chapitre des bonnes nouvelles, on trouve donc l’élargissement des bénéficiaires du PTZ. Bref, il y en a pour tout le monde : pour les jeunes comme pour les plus âgés.

La taxe foncière des terrains en zone A baisse

Et pour ceux qui font construire, la taxe foncière des terrains à bâtir en zone A est revue à la baisse, ce qui peut représenter une économie conséquente.

Rappelons qu’elle avait été récemment majorée de 25 %, s’y ajoutait également une surtaxe à payer par mètre carré. Face aux hurlements du public, les choses sont rentrées dans l’ordre avec un abattement jusqu’à 200 m2.

À NE PAS OUBLIER : le prêt 1% patronal.

L’éco-prêt à taux zéro

Parmi les autres bonnes nouvelles, citons l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)  qui va continuer à faire des heureux pendant encore 3 ans. Les heureux bénéficiaires de ce dispositif vont pouvoir rénover leur logement pour le rendre énergiquement plus performant. L’enveloppe pourra se monter à 30 000 €.

Contrairement au PTZ, le fait de louer n’exclut pas du droit à bénéficier de cet avantage. Par ailleurs, les copropriétés sont aussi concernées par le dispositif.

Autres possibilités : microcrédit, crédit d’impôt et TVA à 5,5 %

Et si cela ne suffisait pas pour payer les travaux, les ménages modestes peuvent aussi avoir le droit à :

  • Un microcrédit à taux zéro dispensé par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).
  • Un crédit d’impôt pour la transition énergétique. Celui-ci est de 30 % sur les dépenses dans une certaine limite annuelle (plafond de déductions fiscales à respecter).
  • Pour les logements construits depuis 2 ans, la TVA est ramenée à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique.

Ce qui va peser sur le dynamisme immobilier 

Il y a une mauvaise nouvelle pour les acheteurs : l’augmentation des droits de mutation à Paris.

Et quand on voit les prix pratiqués, les nouveaux acquéreurs n’avaient pas besoin de cela. Le taux est passé à 4,5 % pour qui achète de l’ancien dans la capitale.

Les non-résidents qui perçoivent des revenus fonciers ou des plus-values immobilières vont aussi devoir mettre la main à la poche. Il faudra qu’ils s’acquittent des prélèvements sociaux.

La double imposition aux cotisations sociales pointent donc le bout de son nez. Les investisseurs étrangers, déjà méfiants, vont y réfléchir à 2 fois avant d’investir, à moins que l’Europe vienne se mêler de ce nouveau montage.

Les aides financières : les APL

Les APL (Aides Personnalisées au Logement) ne devraient pas excessivement varier en 2019, notamment pour les jeunes et les étudiants qui étaient visés par leur refonte.

À moins bien sûr d’avoir des parents qui payent l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

En revanche, le patrimoine entre désormais dans le calcul, en plus du salaire et de la famille. Le fait de posséder une assurance-vie pourrait faire que vous n’êtes plus éligible aux APL.

D’une manière générale, les APL devraient tout de même baisser.

Taux immobilier: prévisions et tendances du crédit
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