C’est l’année ou jamais pour emprunter 100 000 € afin de devenir propriétaire. Le taux d’emprunt pour un crédit immobilier n’a jamais été aussi bas, il serait dommage de ne pas en profiter pour acheter même avec un petit apport personnel. Voici comment y arriver.
Comment faire un crédit immobilier de 100 000 € ?
Cette somme peut paraître importante mais quand il s’agit d’acheter un appartement ou une maison dans une grande ville, c’est le minimum à emprunter.
Si vous détenez un apport personnel du même montant cela vous facilitera les choses.
1. L’importance du taux d’endettement
Avant d’aller voir votre banque, assurez-vous que votre taux d’endettement va passer.
La règle des 33 %
Quel que soit le partenaire financier choisi, vous ne devrez pas dépasser les 33 % de taux d’endettement. Au-dessus de ce niveau, vous présentez pour les banques un réel risque de surendettement.
Mieux vaut donc que vous restiez dans la bonne tranche.
Calculer son taux d’endettement
Pour connaître votre niveau d’endettement, il suffit de faire la somme de tous vos crédits et de la comparer aux revenus du ménage.
2. Emprunter à taux fixe ou à taux variable ?
Votre banque vous proposera parfois de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Le premier ne bouge pas pendant que le second est soumis à la hausse comme à la baisse aux aléas du marché.
Aujourd’hui, ne vous posez pas de questions : vu son faible niveau d’intérêts, c’est le taux fixe qu’il faut choisir.
3. La durée conditionne le taux d’intérêt
Avoir besoin de 100 000 € d’emprunt, c’est aussi vous engager sur une durée de remboursement.
La règle en matière de crédit est simple : plus la durée est longue, plus le taux est élevé
Si vous pouvez emprunter à court terme (10 ans ou moins) c’est donc mieux. À condition que cela ne pénalise pas trop votre pouvoir d’achat, en raison d’importantes mensualités.
4. L’apport personnel : combien faut-il avoir ?
Avoir un apport personnel change beaucoup de choses.
Quelles sont les règles de la banque ?
Il n’y a pas vraiment de règles concernant le niveau idéal de l’apport. Tout dépend des relations que vous entretenez avec votre banque, de votre taux d’endettement et de l’argent que vous avez pu mettre de côté.
Le relationnel avec son conseiller à son importance
Ce qui compte c’est que le dossier passe. Si vous n’avez pas d’apport, mieux vaut bien connaitre votre conseiller.
Pour aller plus loin sur le sujet : Peut-on emprunter sans apport ?
Les taux actuels vont-ils durer ?
Contrairement à ce qu’on pouvait penser, c’est un phénomène qui semble perdurer. Le fait que les taux d’intérêt stagnent à ces records historiquement bas est une bonne nouvelle.
Les primo-accédants qui vont faire des emprunts longs peuvent donc souffler et prendre leur temps pour trouver le bien qui leur correspond.
Faut-il encore attendre ?
Le contexte actuel est favorable pour les acheteurs, en particulier pour ceux qui veulent acheter à Paris. Tant que la BCE (Banque Centrale Européenne) continuera sur la même politique, les choses ne changeront pas.
Attendre pour gagner peu
Le fait d’attendre le dernier moment pour emprunter peut vous permettre de gagner encore 0,10 % ou 0,20 %. Mais si vous avez trouvé l’appartement de vos rêves, il serait dommage de le voir filer pour d’aussi petites économies.
Pour approfondir : faire un prêt immobilier sur 30 ans.
Sachez renégocier votre prêt
Et qu’en est-il si vous avez acheté un bien immobilier il y a 10, 5 ou 2 ans ? Vous aurez l’impression de vous être fait avoir.
Mettez les banques en concurrence
À vous d’aller voir votre banquier pour renégocier votre crédit. Si celui-ci refuse, il peut être bon de changer d’établissement.
Car contrairement aux idées reçues, les banques ne sont pas réticentes à la renégociation de prêt à condition d’insister un peu. Ce qu’elles veulent, c’est fidéliser le client même si elles doivent rogner sur leur marge pour cela. Il faut dire que la concurrence est rude.
À découvrir : le prêt gigogne.
Immobilier : est-ce le bon moment d’acheter ?
Il y a un moment dans la vie où il faut foncer. Si votre idée est un jour d’investir dans la pierre, ce moment est arrivé.
Les prix sont en baisse
Sans parler des taux, n’oublions pas que les prix sont en recul un peu partout en France et que l’État continue à octroyer des aides pour les primo-accédants.
Les meilleures affaires partent vite
Les promoteurs immobiliers, eux, se frottent les mains. Ces conditions exceptionnelles font qu’on se bouscule dès qu’un programme neuf voit le jour en centre-ville ou dans une banlieue prisée.
L’ancien n’est pas en reste non plus. Les belles affaires partent en moins de temps qu’il n’en faut pour les visiter.
Où acheter ?
Même si toutes les conditions sont au beau fixe, il ne faut quand même pas acheter n’importe quoi n’importe où. En fait, tout va dépendre du projet : rester 40 ans dans la même ville ou acheter pour louer.
Les meilleures villes
Ce qui est certain, c’est que les taux sont très bas. Il faut donc que vous profitiez de cette baisse actuelle si vous souhaitez investir à Bordeaux, à Nantes, à Montpellier ou dans les valeurs sûres que sont Paris, Lyon, Rennes et Lille.
Cette tendance là risque d’ailleurs de s’inverser, car en principe, des taux aussi bas auraient déjà dû faire remonter les tarifs des biens compte tenu de la demande forte.
Dans quoi investir avec 100 000 € ?
Là où la bourse s’effondre, où les livrets d’épargne ne rapportent plus grand-chose, là où l’or n’est plus ce qu’il était, ou l’assurance-vie peine à se maintenir, la pierre est en train de redevenir cette valeur refuge qui peut faire les beaux jours de l’épargnant qui y croit.
1. Prenez la bonne décision
Reste à vous décider entre un studio, un appartement familial ou une maison avec jardin. C’est encore une question d’offre et de demande.
Ne pas se tromper suppose d’avoir pris un peu de temps pour comprendre le marché et les attentes des locataires.
2. Faites en fonction de vos moyens
Quoi qu’il en soit n’oubliez de tenir compte de votre budget et de vos capacités d’emprunt car le prix d’un 2 pièces n’est pas le même que celui d’une villa sur la Côte d’Azur…
En tout cas, l’optimiste et de mise, même pour les couples modestes.
À lire aussi : emprunter avec une SCI.
Reste à bien investir cet argent pour espérer une plus-value substantielle à plus ou moins long terme
Dans le Grand Paris : où acheter, quoi acheter ?
La Métropole du Grand Paris est le projet dont on parle le plus actuellement quand on s’intéresse à l’immobilier. Dès 2022, le Grand Paris sera une réalité.
Pour les propriétaires de logements dans les futures « anciennes banlieues », ce sont des plus-values assurées, à condition que vous ayez opté pour les centres-villes (quartier des mairies). Tablez sur une hausse rapide de 10 %.
Les communes qui vont le plus en profiter : la liste
Saint-Ouen
Entre 4 000 et 5 000 € du mètre. Il n’y a plus beaucoup de petites surfaces à acheter. L’arrivée de la ligne 14 du métro accentuera le phénomène.
Saint-Denis
Entre 3 500 et 4 500 € du mètre. L’avantage du quartier est qu’il est très bien desservi par les transports en commun. Les inconvénients : beaucoup d’immeubles vétustes et une insécurité qui s’amplifie.
Aubervilliers
Entre 2 500 et 4 000 € du mètre. C’est la ville avec le potentiel de hausse le plus important. Beaucoup de constructions neuves.
Noisy
Entre 2 500 et 4 500 € du mètre. Là encore, la ville profite de la manne des nouveaux transports en communs, ainsi que des milliers d’étudiants.
Les petites surfaces s’arrachent. Si votre idée est d’acheter pour investir, pourquoi ne pas vous rabattre sur une grande surface ?
Champigny
Entre 3 000 et 4 000 € du mètre. Les appartements à retaper voient leur prix flamber à la hausse, et pourtant on est encore loin de 2022 !
Villejuif
Entre 3 000 et 5 000 € du mètre pour les programmes neufs. On y trouve encore beaucoup de maisons ouvrières avec beaucoup de potentiel si on a un budget travaux.
Du rêve à la réalité
Pour les banlieusards, c’est une nouvelle vie qui s’annonce, avec de grands bouleversements en matière de logements et de moyens de transport.
Il va y avoir des opportunités pour qui saura ne pas attendre le dernier moment pour en profiter : nouvelles gares, nouvelles lignes de métro, des milliers de logements neufs…
Les prix
Ces grands travaux vont faire monter les prix. Il ne peut en être autrement. Dans toutes les grandes métropoles à histoire et investissements équivalents, la même chose est arrivée.
Mais pour le moment, la hausse n’est pas encore visible. Le démarrage risque donc d’être fulgurant même s’il faut rester prudent face aux effets d’annonces.
Le nec plus ultra : une nouvelle station de métro qui ouvre. Rien qu’avec elle, votre bien vient de gagner 10 %.
Le Grand Paris : vit-on à Paris ou toujours en banlieue ?
C’est un peu des deux. Certes, entre Saint-Denis et le Marais il y a un monde. Il risque de s’écouler pas mal de temps avant que la distinction ne s’atténue.
Nos conseils pour investir et ne pas laisser passer les bonnes opportunités :
À très court terme
Saint-Ouen (les docks) et Issy qui voit arriver des familles en pagaille, comme tous les Hauts-de-Seine.
À moyen terme
Créteil, Villejuif (Louis Aragon), Clichy (avec l’arrivée de la ligne 4 du tram), Bry-sur-Marne (prix bas comme pour Champigny d’ailleurs), Gennevilliers (future ligne 15 du métro).
À long terme (5 ans et plus)
Orsay (pas de métro avant 2024). Mais beaucoup de cadres supérieurs, de professeurs, de chercheurs et d’étudiants devront s’y loger avec la construction de l’immense pôle dédié à la recherche.
Pour ne pas se tromper, il faudra être très proche du métro.
Emprunter 100 000 € sur 10 ans, 15 ans ou sur 20 ans
N’oubliez pas qu’un emprunt, c’est du capital, des intérêts et une assurance. Les simulations à suivre en tiennent compte. Quand on compare sur 10, 15 et 20 ans, on voit les différences.
Emprunter 100 000 € sur 10 ans
Taux de 2,20 %
- Mensualité : 917 €.
- Coût du crédit : 12 647 €.
Taux de 2 %
- Mensualité : 908 €.
- Coût du crédit : 11 577 €.
Taux de 1,50 %
- Mensualité : 886 €.
- Coût du crédit : 8 932€.
Taux de 1,25 %
- Mensualité : 876 €.
- Coût du crédit : 7 624 €.
Emprunter 100 000 € sur 15 ans
Taux de 2,20 %
- Mensualité : 641 €.
- Coût du crédit : 19 167 €.
Taux de 2 %
- Mensualité : 632 €.
- Coût du crédit : 17 521 €.
Taux de 1,50 %
- Mensualité : 609 €.
- Coût du crédit : 13 469 €.
Taux de 1,25 %
- Mensualité : 598 €.
- Coût du crédit : 11 479 €.
Emprunter 100 000 € sur 20 ans
Taux de 2,20 %
- Mensualité : 503 €.
- Coût du crédit : 25 844 €.
Taux de 2 %
- Mensualité : 494 €.
- Coût du crédit : 23 590 €.
Taux de 1,50 %
- Mensualité : 482 €.
- Coût du crédit : 20 810 €.
Taux de 1,25 %
- Mensualité : 471 €.
- Coût du crédit : 18 072 €.
Simulation des frais de notaire pour un achat de 100 000 €
Les frais de notaire comprennent :
- Les droits de mutation (qui reviennent à l’État et constituent une grande partie des frais de notaire).
- Les émoluments (honoraires du notaire).
- Les frais divers et variés (hypothèque, cadastre…).
Montant des frais en fonction de la valeur de votre bien
- 150 000 € : 10 606 €.
- 250 000 € : 16 683 €.
- 350 000 € : 22 760 €.
- 500 000 € : 31 875 €.
- 1 000 000 € : 62 258 €.