Simulez votre crédit immobilier pour acheter une chambre de bonne
L’achat d’une chambre de bonne à Paris a le plus souvent une visée locative. S’il reste des affaires à faire, les prix ont néanmoins explosé à la hausse. La solution : trouver un bien à vendre à rénover. Je vais vous donner les bonnes pratiques pour acheter à bon prix en 2024.
Combien coûte une chambre de bonne ?
Les surfaces en-dessous de 15 m2 se vendent cher.
Les prix vont bien sur dépendre du quartier. Pour vous donner une fourchette, sachez qu’actuellement, elles se négocient entre 80 000 et 120 000 € dans le 16e arrondissement.
Est-ce toujours un bon investissement ?
Ceux qui ont acheté il y a 20 ans ont depuis largement remboursé leur crédit avec les locations. Pour eux, acheter une chambre s’est révélé être un bon investissement.
Durant ce laps de temps, la valeur de ce genre de biens a presque doublé.
Pour qui veut acquérir une petite surface à Paris, il y a toujours de quoi faire, à condition d’y mettre le prix. Il y en a 120 000 dans la capitale. Pourtant, il faut savoir que leur mise en location est très encadrée.
Il s’en vend de moins en moins: moins 50 % en quelques années. Les raisons :
- L’encadrement des loyers : – 20 % de rendement.
- La rentabilité est moindre.
- Les restrictions à venir à Paris pour les locations Airbnb.
- La surface minimale de location de 9m2.
- La taxation sur les micro-logements.
- Le regroupement des chambres en appartement.
Acheter sous les toits : ce qu’il faut savoir
Mais qu’entend-on par chambre de bonne, appelée aussi chambre de service ?
Ce sont des logements situés sous les toits.
La surface minimale est inférieure à 15 m2 et les commodités ne sont pas très « commodes » : pas de salle de bain en tant que telle, toilettes sur le palier…
Vos obligations en tant que propriétaire
Ceux qui louent des chambres sont bien souvent des étudiants ou des travailleurs pauvres.
L’État et les municipalités sont donc vigilants, pour ne pas qu’ils se fassent exploiter par les marchands de sommeil qui louent des placards à balais au prix d’un T5.
Les nouveaux règlements sur la surface et sur l’état du logement
Ils ont eu tendance à plomber le marché. Ainsi, vous n’avez pas le droit de louer une surface qui fait moins de 9 m2 et de 20 m3.
Et pour les récalcitrants, attention : le locataire peut demander à ce qu’on lui rembourse tous ses loyers s’il s’aperçoit que la surface était en-dessous du seuil légal !
Les règles à respecter
L’achat d’un studio pas cher ou d’une chambre doit quand même se faire en ne perdant pas de vue la législation. Il faut donc maintenant respecter les règles suivantes :
- Une surface minimale (volume habitable de 20 m3).
- Le règlement sanitaire départemental : on doit pouvoir y installer un coin pour cuisiner, et si possible une douche.
- Un loyer “modéré” (en rapport avec la surface) sous peine de payer une taxe.
Comment faire si votre acquisition est en-dessous des normes ?
Certaines chambres de bonnes sont plus petites que les normes en vigueur.
À chacun donc de rivaliser d’astuces : gagner de la hauteur en supprimant un faux plafond éventuel, ou de la surface en rachetant quelques mètres carrés des parties communes aux copropriétaires.
Quant aux toilettes, c’est mieux s’ils sont à l’intérieur mais ça fonctionne aussi s’ils sont sur le palier.
Pourquoi est-ce encore un très bon investissement ?
Mis à part les problèmes de taille, de localisation ou de prix, l’investissement en vaut la chandelle.
Car les locataires sont à la recherche d’une de ces perles rares pour réussir à se loger à Paris. Tout le monde n’a pas les moyens d’habiter dans un 3 pièces dans le Marais.
Un rapport prix d’achat/loyer largement gagnant
Dans la capitale, les prix à la location battent des records. Quand on pense qu’on peut louer 400 € un 10m2 avec les toilettes sur le palier… Et avec quelques travaux, cette somme peut doubler.
En effet, à Paris, c’est dans les petites surfaces qu’on peut gagner le plus d’argent. Le rapport prix à l’achat / loyer encaissé est bien plus intéressant que celui d’un appartement familial.
Elles sont toujours très recherchées, surtout par les étudiants ou par des propriétaires qui cherchent à agrandir leur appartement, en faisant un duplex par exemple.
La rentabilité des loyers
Niveau rentabilité, vous pouvez compter sur un rendement de :
- 4 % en meublé.
- 2 % en non meublé.
Où trouve-t-on le plus de chambres de bonne ?
Tous les arrondissements ne sont pas logés à la même enseigne. Ces logements sont situés essentiellement dans les immeubles parisiens ayant de grandes surfaces, dans des immeubles « cossus ».
On les trouve principalement dans le XVIe et le XVe, là où vivaient le plus de personnels de maison, autrefois logés dans ces appendices.
Comment réaliser les meilleures affaires : les astuces
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Il n’est interdit à personne de s’enrichir. Si le bien est près d’une Grande École ou d’une université, il ne devrait pas connaitre de vacances. Quelques heures après avoir posté une annonce suffisent pour remplir le carnet de visites.
Vous pouvez aussi décider d’acheter pour revendre (mais attention aux impôts sur les plus-values qui sont de 32 %). Mais pour s’y retrouver, surtout quand vous avez de petits moyens, il faut acheter malin.
Les règles :
1. L’emplacement
Les meilleures affaires ne sont pas celles qui sont les mieux placées.
Les étudiants ne recherchent pas forcément les quartiers les plus chics, mais ceux où ils pourront sortir et rejoindre facilement leur école par les transports en communs.
Les 2 points sur lesquels insister
Il faut que la rue soit agréable, et l’immeuble en bon état (sans travaux de copropriétés prévus dans un avenir proche).
2. Acheter avec des travaux
Les meilleures affaires sont les logements à retaper. En plus, si les propriétaires précédents ne se sont pas donnés la peine de le faire, c’est qu’ils sont pressés de vendre et qu’il y a une marge pour la négociation.
Les travaux qui donnent de la plus-value
Une chambre de bonne où il y a tout à refaire permet de faire les travaux nécessaires pour la rendre plus attractive, en particulier ceux visant à installer les toilettes et la douche directement dans la chambre.
La valeur du bien ne sera pas du tout la même avec ou sans sanitaires à l’intérieur.
3. Financer votre achat avec un prêt
Sur le même sujet : prêt immobilier sur 30 ans.
C’est ce que fait la majorité des gens. Les loyers encaissés vont permettre de financer une grosse partie des mensualités, tout dépend du prix d’achat et du nombre d’années contractées pour le crédit.
La meilleure configuration
L’idéal est quand même d’avoir un prêt qui se rembourse tout seul, avec le virement mensuel du locataire. L’autofinancement est l’idéal quand on a un petit crédit sur 15 ou 20 ans.
Toutefois, rappelons-le : le loyer de ces toutes petites surfaces est encadré. Une chambre de bonne à plus de 360 € et c’est des taxes supplémentaires à régler.
Cet article devrait vous intéresser : les taux immobiliers actuels.
Chambre à rénover, est-ce rentable de louer après travaux ?
Faire des travaux dans une chambre sous les toits, c’est investir de l’argent en plus du prix d’achat du bien. La subtilité va donc être de pouvoir récupérer ce surcoût, et bien plus encore.
Une chambre rénovée va se louer bien plus cher que si elle était restée en l’état, bien qu’on ait vu des locataires faire la queue dans une cage d’escalier pour louer des logements plus que vétustes.
1. Faites vos calculs
Le loyer que vous récoltez, ce n’est pas celui que vous allez mettre net dans votre poche. Il y a les charges à payer, le foncier, et l’impôt sur le revenu.
Pour bien faire la part des choses, il faut avoir à l’esprit qu’un appartement peu agréable à vivre verra beaucoup de turnover.
Essayer de limiter les périodes de non-occupation
Un locataire qui part, c’est le risque de perdre quelques semaines de loyers le temps d’en retrouver un autre. Le temps passé à s’en occuper, si on le fait en direct, n’est pas négligeable non plus.
La charge des travaux
Les travaux, s’ils sont faits, vont coûter de l’argent et du temps : pendant la période de réfection, vous ne pourrez pas louer.
Bon à savoir : l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) offre des subventions pour les travaux de réhabilitation. Malgré tout, il faudra attendre quelques années pour rentrer dans ses frais.
2. Prenez vos précautions
Mes 3 conseils :
L’emplacement
Achetez dans la bonne ville. Il y a de grosses différences à Paris, dans le 92 ou à Marseille.
L’emplacement doit rester le critère numéro 1. Si c’est la province qui vous intéresse, restez au centre des villes universitaires.
La surface
Ne vous faites pas avoir par la surface annoncée sur l’annonce : vérifiez bien que la pièce principale fait plus de 9 m2 et qu’il y a assez de hauteur sous plafond. Aller visiter avec un mètre n’est pas une mauvaise idée.
L’état du logement
Assurez-vous de la décence : du chauffage, de l’eau, un endroit pour cuisiner, des WC qui fonctionnent (dehors ou dedans), de l’électricité…
3. Payez le bon prix
Cela suppose d’avoir l’œil et aussi une bonne idée de l’état du marché. En la matière, il n’y a pas de magie. Il faut arpenter les annonces et les agences, et ne pas acheter sur un coup de tête le premier bien visité.
Ce qu’il faut arriver à quantifier, ce sont les travaux
Combien ça va couter (le diagnostic technique est un bon indicateur) ? À partir de là, on peut faire une proposition d’achat raisonnable et réaliste.
Attention aux travaux de copropriété : un ravalement à venir dans les 3 ans peut (et doit) vous faire perdre tout intérêt à l’achat.
4. Louez en meublé
C’est la solution la plus rentable. Elle permet d’économiser en impôts, et de toucher les étudiants qui ne veulent pas investir dans des meubles.
Les baux sont moins contraignants sur la durée. On peut partir sur 1 an au lieu de 3 ans en non meublé. Par contre, il risque d’y avoir du turnover.
5. Ce que vous devez éviter : les 8 commandements
- De payer trop cher le m2 : celui-ci est élevé par rapport à des surfaces plus grandes.
- De ne pas avoir d’ascenseur : 7 étages à monter plusieurs fois par jour, ça n’ira qu’un temps.
- D’avoir un logement mal isolé : être sous les toits, ça chauffe ou ça refroidit à vue d’œil.
- Une pièce principale trop petite : surtout si on veut y mettre une petite salle d’eau, ça risque de la faire passer sous les 9 m2.
- Les mansardes : y mettre des meubles est un véritable casse-tête chinois.
- De mettre un trop gros loyer : la taxe peut aller jusqu’à 40 %. Qui a envie de la payer ? Personne.
- De se mettre hors la loi : Or, la réglementation peut vite changer.
- À vérifier : le règlement de copropriété, pour savoir si vous pouvez louer à quelqu’un qui ne fait pas partie de l’immeuble. Méfiance car ce genre de règlement existe.
Les raisons pour ne pas investir
Il y a forcément du pour et du contre quand il s’agit de savoir s’il faut oui ou non acheter une chambre de bonne à Paris.
Les arguments contre :
- La rentabilité n’est plus ce qu’elle était : arrêtons de croire à la poule aux œufs d’or. Elle a disparu depuis longtemps.
- C’est cher pour ce que c’est : fini les prix attractifs. Pour le coût, mieux vaut acheter un grand appartement en province…
- Trouver des locataires n’est pas aussi simple que cela : surtout quand l’emplacement est mauvais.
- La loi peut encore évoluer et rendre encore plus compliquée la location des petites surfaces.
La Loi sur les micro-logements à Paris : la taxe Apparu
Son but est d’encadrer les loyers pour éviter les excès. Tous les logements entre 9 et 14 m2 sont concernés. Ce qu’elle dit : pas plus de 41,64 €/m.
Attention : les balcons et autres remises n’entrent pas dans le calcul de la surface.
Où est appliquée la taxe Apparu ?
Cette taxe est valable pour Paris, dans les banlieues où le logement est « tendu » et sur la Côte d’Azur. Vide ou meublé, même combat.
Attention :
Le plafond change chaque année, vous ne pourrez pas dire que vous ne le saviez pas. Plus l’écart est important, et plus la taxe augmente : entre 10 et 40 %.
Le seul moyen de ne pas la payer : baisser son loyer.
Louer une petite surface
300 € de loyers pour moins de 2 m2 ?
Attention à ne pas tomber dans l’illégalité. La justice vient de condamner un propriétaire qui louait un placard comme logement, à rembourser tous les loyers versés par ce locataire.
Beaucoup de chambres non utilisées
Ce qu’on ne vous dit pas : 85 % des chambres de bonnes ne sont pas habitées.
La raison : les pièces sont insalubres et les propriétaires ne veulent pas faire de travaux, ou bien ils ne veulent pas s’encombrer d’un locataire.
D’autres s’en servent comme bureau, ou bien spéculent sur une augmentation des prix pour pouvoir revendre avec une belle plus-value.
Sauf que tout cela va changer à Paris
La mairie vient de se saisir du problème et pourrait même aller jusqu’à demander des expropriations afin de lutter contre la pénurie de logements…
Qui a dit qu’être propriétaire dans la capitale était un long fleuve tranquille ?
Info : la mairie de Paris veut racheter des chambres de bonne
Pourquoi ? Parce qu’ils y en a beaucoup qui sont vides : plus de 100 000, surtout concentrées dans le 16ème. Or, nombreux sont les locataires (et les étudiants) qui cherchent à se loger dans la capitale.
Son budget
La mairie a du budget : 10 millions d’euros à investir.
Avec cet argent, si vous êtes propriétaire, vous aurez la possibilité d’avoir une subvention pour faire des travaux (profitez-en pour faire les mises aux normes), à condition de louer votre chambre à un loyer raisonnable.
En définitive, les chambres de bonnes reviennent sur le devant de la scène, surtout à Paris, pour plusieurs raisons : le manque de logements, ce sont encore des biens pas chers, la volonté de la Mairie de les réhabiliter. À vous de savoir en profiter.
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