Prêt Sur Gage Immobilier: Vente à Réméré Pour Restructuration de Dettes

Quand on est interdit bancaire, ou fiché Banque de France, il devient difficile, voire impossible de faire un crédit. En cas de besoin de liquidités pour ne pas rater une bonne affaire immobilière par exemple, il faudra donc passer par une restructuration de dettes, afin de pouvoir emprunter de nouveau. La vente à réméré est une des possibilités à mettre en place, même si ce système reste méconnu en France, tout comme le prêt sur gage pour une voiture.[/well]

La définition du réméré

Vendre de cette façon, c’est avoir le droit de racheter son bien mis en gage, à condition de rembourser le prêt qui en a découlé, avec les intérêts. Il y a donc une autre solution que le rachat de crédits (et le dépôt d’un dossier de surendettement) pour se remettre à flots.

Mais tout le monde ne peut pas en bénéficier, même si dans l’absolu chacun peut y avoir accès :

ce sont les propriétaires, avec un niveau d’endettement adapté à l’opération, qui sont concernés (il faut bien avoir quelque chose à gager). Le réméré, même s’il coute cher, peut être salvateur et permettre d’éviter la saisie de ses biens par un huissier quand les dettes sont trop importantes.

Les principes de la vente à réméré

C’est avant tout un contrat fait devant notaire, car il faut bien que la garantie de rachat apparaisse quelque part. Tout sera donc écrit noir sur blanc, afin qu’aucun détail ne constitue une mauvaise surprise.

Quand on ne souhaite pas quitter son logement le tant de rembourser, on devient alors le locataire du prêteur (contrat d’occupation facultatif), à qui on règle un loyer, jusqu’à la date prévue pour le rachat, dans les 5 ans. Si tout se passe bien, le patrimoine immobilier reste donc sain et sauf malgré les difficultés financières du vendeur.

Charge à celui-ci d’avoir les moyens de faire face à ses nouvelles échéances, ce qui sera bien sur vérifier avant la signature de l’acte. Ne vous étonnez pas si le notaire séquestre une partie de la somme comme apport personnel pour garantir la revente (attention, la décote peut être importante).

Récupérer son bien

Cela se fait à la date et au prix fixé avec le notaire, à condition d’être à jour de tous les loyers d’occupations. Il faudra donc avoir trouver l’argent du rachat, en passant par exemple par un nouveau crédit, si le temps gagné a permis d’être défiché par la BDF et d’avoir rembourser tous ses créanciers passés.

Tous les frais de la vente sont pour le débiteur. De la même façon, si le bien immobilier est abîmé pendant la période de location, il aura des dommages et intérêts à verser.

En cas de dépassement des délais, alors le bien est définitivement perdu et appartient de fait au nouveau propriétaire, qui peut expulser l’ancien. Cette éviction peut se faire immédiatement après la date échue. Certains courtiers se sont spécialisés dans ce genre de transaction.

Vous pouvez leur demander conseil. Bon à savoir : les banques hésitent à financer les compromis qui indiquent « réméré ». Sachez le avant de prendre votre décision. Quoi qu’il arrive, votre endettement total ne devra pas dépasser 33% pour prétendre à un nouveau prêt.

Avantages et inconvénients

Passer par le réméré, c’est éviter de déposer un dossier de surendettement, et de se faire saisir sa maison par un huissier, surtout quand on est fiché FICP. Une fois la transaction réalisée, le vendeur va pouvoir payer ses dettes et gagner du temps pour se remettre à flots.

L’autre avantage étant de continuer à habiter dans le logement. Pour l’acheteur, c’est un très bon placement, avec un bien en dessous du prix du marché + la rentabilité des loyers. Le fait de passer devant un notaire permet de se rassurer en cas de défaut de paiement, c’est donc un placement assez sur.

Danger du réméré

Du côté des inconvénients, si le vendeur met toutes les sommes bout à bout, c’est une transaction qui lui coûte très cher. Pour l’acheteur, c’est quand même prendre certains risques si le rachat ne peut se faire, avec la possibilité d’une adjudication judiciaire (vente aux enchères).

En définitive, il faut envisager le réméré comme une solution de dernier recours pour gagner du temps et faire lever ses fichages BDF, FCC et FICP. Faire rentrer un marchand de biens dans la balance n’est jamais une très bonne idée, à moins d’être attaché sentimentalement à sa maison, et de ne vouloir la quitter sous aucuns prétextes.

Rappelons que la vente se fera à environ la moitié de la vrai valeur du bien. Si finalement le remboursement est impossible, le vendeur aura tout perdu. Et un incident de vie est vite arrivé : licenciement, problème de santé…

Quelle fiscalité ?

Au niveau des taxes, rien ne change par rapport à une transaction immobilière classique. Il faudra aussi régler les frais de notaire, les frais d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.

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Note