Prêt Sur Gage Immobilier: Vente à Réméré Pour Restructuration de Dettes

Quand on est interdit bancaire, ou fiché Banque de France, il devient difficile, voire impossible de faire un crédit. En cas de besoin de liquidités pour un achat immobilier, il faudra passer par une restructuration de dettes afin de pouvoir emprunter de nouveau. La vente à réméré est une des possibilités à mettre en place. Ce système reste méconnu en France. Je vais vous l’expliquer dans les détails.



La définition du réméré

Vendre à réméré, c’est avoir le droit de racheter son bien mis en gage en remboursant le prêt ainsi que les intérêts qui en découlent.

Il y a donc une autre solution que le rachat de crédits et le dépôt d’un dossier de surendettement pour se remettre à flots.

Mais tout le monde ne peut pas en bénéficier, même si dans l’absolu chacun peut y avoir accès 

Seuls les propriétaires ayant un niveau d’endettement adapté à l’opération sont concernés car il faut nécessairement avoir quelque chose à mettre en gage.

Le réméré, même s’il coûte cher, peut être salvateur et permettre d’éviter la saisie de ses biens par un huissier quand les dettes sont trop importantes.

Les principes de la vente à réméré

L’acte de vente à réméré

La vente à réméré suppose l’établissement d’un contrat devant notaire, faisant apparaître la garantie de rachat. Les conditions doivent être écrites noir sur blanc, afin qu’aucun détail ne soit laissé au hasard.

Ne vous étonnez pas si le notaire séquestre une partie de la somme comme apport personnel pour garantir la revente (attention, la décote peut être importante).

Le paiement des loyers

Vous n’êtes pas obligé de quitter votre logement le temps du remboursement. Dans ce cas, vous deviendrez le locataire du prêteur.

Vous devrez donc lui régler un loyer jusqu’à la date prévue du rachat, conformément aux dispositions du contrat d’occupation que vous aurez signé. Charge à vous de trouver les moyens de faire face à vos nouvelles échéances.

L’option de rachat court pendant 5 ans à partir de la signature de l’acte de vente à réméré. 

Récupérer son bien

Les conditions

Vous récupèrerez votre bien immobilier à la date et au prix fixés avec le notaire. Vous devez cependant être à jour dans vos loyers d’occupation.

L’enjeu sera de trouver l’argent pour le rachat. Vous pouvez par exemple envisager de faire un nouveau crédit, si le temps gagné vous a permis de rembourser tous vos créanciers et que vous êtes défiché par la Banque de France.

Tous les frais de la vente sont pour le débiteur. Si le bien immobilier est abîmé pendant la période de location, il y aura également des dommages et intérêts à verser.

Que se passe-t-il en cas de dépassement des délais ? 

En cas de dépassement des délais, le bien est définitivement perdu et appartient de fait au nouveau propriétaire, qui peut expulser l’ancien. Cette éviction peut se faire immédiatement après la date échue.

Certains courtiers se sont spécialisés dans ce genre de transaction.Vous pouvez leur demander conseil.

Bon à savoir : les banques hésitent à financer les compromis qui indiquent « réméré ». Sachez-le avant de prendre votre décision.

Quoi qu’il arrive, votre endettement total ne devra pas dépasser 33 % pour prétendre à un nouveau prêt.

Avantages et inconvénients

Les avantages pour le vendeur

Passer par la vente à réméré, pour le vendeur c’est :

  • Éviter de déposer un dossier de surendettement. 
  • Éviter de se faire saisir sa maison par un huissier, surtout quand on est fiché FICP.
  • Être enfin en capacité de payer ses dettes. 
  • Gagner du temps pour se remettre à flots.
  • Pouvoir continuer à habiter dans le logement.

Les avantages pour l’acheteur

Pour l’acheteur, c’est également un très bon placement :

  • Il bénéficie d’un bien à un prix bien en-dessous des prix du marché.
  • Il perçoit en plus des loyers.
  • Il s’assure contre le défaut de paiement puisque la vente a lieu devant notaire.
  • C’est un placement sûr.

Danger du réméré

Les inconvénients

Les inconvénients sont partagés :

  • Pour le vendeur : En mettant toutes les sommes bout à bout, c’est une transaction qui lui coûte très cher.
  • Pour l’acheteur : c’est tout de même prendre un risque si le rachat ne peut se faire, avec la possibilité d’une adjudication judiciaire (vente aux enchères).

La solution de dernier recours

En définitive, il faut envisager la vente à réméré comme une solution de dernier recours pour gagner du temps et faire lever ses fichages Banque de France, FCC et FICP.

Faire rentrer un marchand de biens dans l’opération n’est jamais une très bonne idée, à moins d’être attaché sentimentalement à sa maison, et de ne vouloir la quitter sous aucun prétexte.

Rappelons que la vente se fera à hauteur de 50 % environ de la vraie valeur du bien.

Ainsi donc, si le vendeur est dans l’incapacité de rembourser, il aura tout perdu. Or un incident de vie est vite arrivé : licenciement, problème de santé…

Quelle fiscalité ?

Au niveau des taxes, rien ne change par rapport à une transaction immobilière classique. Il faudra aussi régler les frais de notaire, les frais d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.

Si maintenant vous voulez savoir comment acheter un voiture, lisez mon article sur le prêt sur gage pour une voiture.