Prêt Réméré & Portage Immobilier Solidaire

Vous êtes propriétaire et vous ne pouvez plus payer vos dettes ? Alors vous risquez de vous faire saisir votre logement.

Pour éviter cela vous pouvez déposer un dossier de surendettement ou faire un rachat de crédit. Mais vous avez aussi 2 autres solutions moins connues : le portage immobilier solidaire et le prêt réméré. Je vais vous expliquer comment elles fonctionnent.

1. Le portage immobilier est une alternative crédible

Le principe : trouver une personne à qui vendre votre maison sur du court terme. Vous la rachèterez dès que vous aurez les moyens financiers de le faire. Le plus tôt est le mieux.

Pourquoi c’est une bonne solution ?

Vous allez rester chez vous

Vous allez pouvoir rester dans votre logement. Pas besoin de déménager toutes vos affaires et de trouver à vous reloger ailleurs. Un grand bol d’air qui permet un peu de respirer.

Vous allez gagner du temps

Vous pouvez par exemple être en attente d’un héritage. Mais celui-ci pour des complications administratives tarde à être versé.

Vous ne serez pas fiché Banque de France (BDF)

Le fait de rembourser vos créanciers grâce au portage immobilier va vous permettre d’éviter le surendettement et les inscriptions aux différents fichiers Banque de France : FICP (Le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) et FCC (fichier central des chèques).

À lire aussi : comment savoir si vous êtes interdit bancaire ?

Vous aurez de nouveau accès au crédit

Une fois avoir remboursé vos créanciers vous pourrez si besoin ré-emprunter de nouveau (à condition d’avoir les capacités financières de le faire et de rembourser dans les délais cette fois-ci) pour racheter votre habitation.

Je vous conseille de lire cet article si vous faites un nouveau crédit : méfiez-vous des prêts à des taux usuriers.

Comment trouver le bon acheteur ?

Certaines sociétés se sont spécialisées dans les montages financiers de ce genre. Un petit tour sur le web vous permettra de les mettre en concurrence.

Une fois votre prestataire choisie, celui-ci va étudier votre dossier de demande avant de le soumettre à ses contacts pour savoir si l’un d’entre eux est intéressé.

L’état de votre logement va avoir son importance

Pour donner confiance aux investisseurs, il faut qu’il soit en bon état avec très peu de travaux à faire. Ensuite, il ne faut pas avoir trop de dettes non plus : l’idéal étant d’arriver à un montant proche de la moitié de la valeur de l’appartement.

La procédure à suivre

Toutes les transactions se passent devant un notaire afin que tout soit clair du côté juridique (il faut à peu près 2 mois pour le montage du dossier).

Si vous penchez pour cette solution-là vous pouvez encore la mettre en œuvre même si votre bien va être vendu aux enchères, à condition de finaliser le dossier au minimum 1 mois avant que les enchères aient lieu.

Le notaire va régler vos dettes

Le notaire va pouvoir contacter toutes les personnes à qui vous devez de l’argent et les régler avec le produit de la transaction. S’il reste de l’argent, celui-ci vous reviendra. Le fait de payer ce que vous devez va faire cesser les contentieux.

Le contrat de vente doit être clair

Le contrat de vente signé doit aussi comprendre :

  • Le prix qui est prévu pour la revente du bien.
  • Le délai dont vous disposez pour le récupérer (on parle généralement de 3 ans maximum).

Attention : le rachat n’est qu’une option, et si vous dépassez la date indiquée dans le bail pour le faire, vous perdez la possibilité de récupérer ce qui vous appartenait.

Vous allez payer un loyer comme un locataire normal

Vous allez continuer à occuper les locaux en réglant un loyer prédéfini au nouveau propriétaire. Veiller à ne pas dépasser 30 % de vos revenus lorsque vous vous acquittez de celui-ci. Si vous voulez faire un nouveau crédit, ce seuil des 30 % est important.

Mais évitez de retomber immédiatement dans l’engrenage des crédits à la consommation. Les crédits revolving et autres prêts personnels ont des taux d’intérêts très élevés qui n’aident pas à se rétablir.

La consultation de cet article pourrait également vous intéresser : est-ce possible de faire un prêt sans salaire ?

Mon avis sur le portage immobilier

Ne nous voilons pas la face : la solution du portage immobilier solidaire va vous coûter de l’argent. Le prix de vente (80 % de la valeur) sera certainement inférieur au prix du rachat. Cette alternative est donc à déconseiller à ceux qui n’ont pas de bonnes perspectives de rentrées d’argent à court terme.

Si vous êtes au RSA (revenu de solidarité active) ou même au SMIC (salaire minimum), et que rien n’indique que vous allez en sortir rapidement, n’y souscrivez pas.

Pour en savoir plus si vous êtes dans 1 de ces 2 situations : faire un crédit pour les petits revenus.

2. Le crédit réméré si vous avez des difficultés financières

C’est la deuxième solution que vous pouvez mettre en œuvre si vous êtes propriétaire de votre résidence principale. Elle existe depuis le Moyen-Âge !

Le principe est proche de celui du portage immobilier : vous vendez votre bien pour un laps de temps court et vous aurez la possibilité de le racheter. De la même façon, vous n’êtes pas obligé de quitter votre logement.

Les avantages du réméré

  1. Vous pouvez racheter votre appartement.
  2. Vous rembourser vos dettes.
  3. L’argent de la vente vous permet de faire un apport pour le rachat.
  4. Vous pouvez faire un nouveau crédit : cela permet de contourner l’interdiction bancaire.
  5. Vous ne partez pas de chez vous : les gens qui vous sont proches peuvent ainsi ne pas être au courant de vos difficultés financières passagères.
  6. Vous évitez la saisie et vous allez restructurer vos dettes.

Comment se passe concrètement une vente à réméré ?

Vous trouvez l’investisseur

Souvent, il s’agit d’une société qui est spécialisée dans ce genre de transaction. Froidement, elle calculera votre ration hypothécaire en prenant en compte la valeur du bien et votre niveau d’endettement.

Ensuite, elle vous fera sa proposition avec :

  • Le prix de l’achat (compris entre 50 et 70 % de la valeur réelle de votre logement).
  • La durée du réméré : de 6 mois à 5 ans.
  • Le loyer mensuel.
  • Le montant du rachat.

Vous allez voir le notaire pour la vente

C’est lui qui va préparer l’acte de vente et le contrat d’occupation des lieux qui fera de vous un locataire.

Le notaire conservera en séquestre une partie de la vente pour garantir le rachat. Pour vous, cette somme servira d’apport personnel.

Vous remboursez vos crédits une fois la vente faite

Vous payer vos fournisseurs et vous épurez toutes vos dettes.

Vous payez un loyer à l’acheteur le temps de lui racheter votre bien immobilier

Il est souvent élevé, de l’ordre de 1 % de la valeur du bien. L’acheteur peut aussi vous demander de les payer d’avance. Vous serez également redevable des travaux éventuels et de la taxe foncière.

Attention : en cas de retard de loyer, vous pouvez être expulsé de votre “ancien chez vous”.

Vous faites le rachat effectif

Si tout se passe bien, vous aurez protégé votre patrimoine et vous aurez gardé une certaine discrétion sur vos difficultés malgré votre passage à vide.

Un exemple concret

Vous avez une maison qui vaut 200 000 €.

Malheureusement, vous avez 80 000 € de dettes à rembourser (tous vos crédits cumulés), mais vous ne pouvez plus assumer les échéances à venir.

La banque ne veut plus vous prêter d’argent, vous êtes fiché BDF, et les créanciers vous envoient les huissiers.

Comme vous êtes fiché, vous ne pouvez pas faire de nouveau prêt. Votre maison va être saisie et vendue aux enchères. Vous allez tout perdre et vous aurez encore des dettes.

Vous décidez donc de vendre à réméré. La société acheteuse vous propose 130 000 €.

Avec cet argent vous remboursez vos 80 000 € de dettes. 30 000 € sont conservés par le notaire pour faire votre apport lors du rachat. Il vous reste 20 000 € nets qui vous sont versés.

Vous avez fixé le rachat à 18 mois avec un loyer de 1000 € par mois.

Il vous reste encore 2000 €. Vous n’êtes plus fiché, la saisie est stoppée. Vous allez pouvoir faire un nouveau crédit pour racheter votre maison.

Mon avis sur prêt réméré

Posez-vous d’abord cette question : est-ce-que cela est fait pour vous ? Si vous êtes propriétaire, que vous avez des dettes et que votre trésorerie est au plus bas, a priori oui. Surtout si vous voulez éviter la saisie judiciaire.

Mais si vous pouvez encore faire un crédit bancaire « classique », alors faites-le. Il vous reviendra moins cher qu’une vente à réméré. Car le risque existe de perdre définitivement votre bien si vous ne rachetez pas dans les délais.

Le surendettement vous protégera mieux et vous accordera des délais plus grands. Je vais vous en toucher un mot en fin d’article.

Ayez bien conscience des risques d’une telle opération

Si vous vous lancez dans un réméré, cela doit être en toute connaissance de cause. Si vous n’exercer pas votre rachat, vous perdrez beaucoup d’argent, et votre bien en prime : les loyers sont très élevés et on ne vous remboursera pas la garantie.

Les différences entre le portage immobilier et la vente à réméré

Dans le cas d’un rachat suite à une vente à réméré, vous ne paierez pas les droits de mutations. Pour le fisc, ce n’est pas un rachat mais une annulation de la vente. Concrètement, les frais de notaire sont de 2 % au lieu de 7 %.

En revanche, les taux pratiqués sont beaucoup plus élevés quand il s’agit d’un réméré.

Saisie immobilière et surendettement

Les personnes surendettées qui ne peuvent pas faire autrement doivent contacter une association leur permettant de déposer un dossier pour au moins geler leurs dettes. Mais rien n’est acquis d’avance.

Je vous conseille de consulter les dossiers de ce site sur ce sujet là en particulier :

Ma recette pour ne pas tomber dans le surendettement

Comment se sortir de ses dettes

En définitive, il faut bien comprendre que ces 2 solutions risquées ne s’adressent qu’aux personnes qui ne sont pas trop endettées et qui veulent à tout prix rester dans leur maison le temps de mettre en place les solutions de refinancement nécessaires. Car entre la décote, les loyers et les commissions des intermédiaires, le coût est important.

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