Quand on est déjà propriétaire, on peut aussi vouloir profiter des taux très bas du crédit pour acheter plus grand, passer d’un appartement à une maison, ou déménager au soleil. Sauf qu’il est difficile d’attendre d’avoir vendu : les délais sont longs et les bonnes affaires ne restent pas longtemps sur le marché de l’immobilier.
Raison pour laquelle, quand on n’a pas les fonds suffisants, il peut être judicieux de passer par un crédit relais. Les conditions font que celui-ci est intéressant si la vente du bien ne tarde pas trop. Dans le cas contraire, elles peuvent être désastreuses. À suivre, principe et fonctionnement d’un prêt relais.
Crédit relais : comment ça marche ?
Qu’est ce que c’est donc que cela ? Le Crédit relais permet de changer de logement sans forcément avoir le cash pour cela. Tout dépend du montant nécessaire pour la nouvelle acquisition par rapport au prix de vente de l’ancienne.
Différenciez entre relais sec et relais jumelé
Si le montant de la vente est supérieur au prix du nouvel achat, il n’y a pas de problème. On parlera alors de relais sec. S’il est en revanche inférieur au prix du nouvel achat et qu’un financement complémentaire est nécessaire, on parlera de relais jumelé.
Ce type de crédit n’est donc rien d’autre qu’une avance sur une partie de la valeur du bien qui vous appartient déjà
L’estimation de la banque se base sur l’avis d’agents immobiliers ou sur la promesse de vente.
On ne vous prêtera pas 100 % de la somme, mais plutôt entre la moitié et les trois quarts du montant, sur un laps de temps très court (il est rare de se voir proposer plus de 2 ans).
Reste que rien ne vous garantit de pouvoir vendre votre bien dans les délais. Le problème des intérêts va alors se poser puisque les remboursements démarrent après la vente (la totalité : intérêt + capital). Ils vont donc s’accumuler.
L’importance d’être vigilant
Il ne s’agit pas de prendre les choses à la légère, même si vous êtes déjà propriétaire.
Surveillez le taux des assurances
Il peut faire varier celui de votre crédit (au total). C’est là où il peut y avoir de grandes disparités.
Négociez les frais de dossiers
N’hésitez pas à demander une réduction importante des frais de dossier qui vont vous être annoncés. Il y a toujours une bonne marge de négociation là-dessus, même si on vous laisse penser le contraire.
Apportez des garanties
Comme pour un crédit immobilier classique, il vous faudra garantir le prêt. Il se peut que vous soyez obligé de le faire en hypothéquant votre bien devant un notaire, ce qui là encore vous coûtera de l’argent.
Préférez dans la mesure du possible qu’un organisme financier se porte garant pour vous.
Les formules
Il y a donc 3 formules principales :
- Le crédit relais sec.
- Le crédit relais avec franchise totale.
- Le crédit relais accompagné d’un prêt amortissable.
Le crédit relais accompagné d’un prêt amortissable
Pour ce dernier, vous empruntez plus que ce que la vente de votre bien va vous rapporter. Vous commencez à les remboursements immédiatement, en payant les échéances du nouveau prêt ainsi que les intérêts du relais.
Le capital, lui, sera soldé au moment de la vente.
Le crédit relais avec franchise totale
Il est possible de vous orienter aussi vers le même montage mais avec une franchise totale, ce qui signifie que vous n’aurez pas à régler les intérêts dès le commencement. Charge à vous de les rembourser intégralement avec le capital.
Le crédit relais sec
Enfin, la dernière formule concerne le prêt relais sec. Celle-ci est la plus confortable pour l’emprunteur puisque une fois votre bien vendu, vous aurez financé la totalité de votre nouvelle acquisition.
Pas besoin donc d’en reprendre pour plusieurs années. Il s’agit ici d’une avance pure et simple.
Toutefois, les intérêts sont plus élevés que pour les deux formules précédentes car la banque n’a pas grand-chose à gagner sur cette avance de quelques mois.
Crédit sec ou adossé ?
Le crédit adossé est une autre façon de définir la formule comprenant en plus un prêt amortissable.
Il se distingue donc clairement du crédit sec qui :
- N’a besoin d’aucun financement complémentaire.
- Implique que vous en aviez déjà fini avec le crédit de la résidence que vous vendez.
Le principe du crédit relais adossé
Dans le cas d’un prêt relais adossé, vous avez encore des mensualités à payer sur votre ancien crédit.
Afin de lisser les mensualités et de vous permettre de les rembourser, les différents emprunts sont couplés en un seul. Le niveau des mensualités sera donc constant quelle que soit la durée de l’emprunt choisie (10 ans ou 20 ans).
Si la vente vous rapporte plus que le prêt relais, vous faites ce que vous voulez de la différence. Si vous n’en avez pas besoin, c’est aussi la possibilité de faire diminuer les mensualités restantes, dans la durée ou en volume.
Le prêt achat-revente : une alternative au prêt relais
La formule est ici un peu différente et concerne surtout ceux qui ont besoin d’argent supplémentaire, par exemple pour régler les frais de notaire ou pour déménager.
Le prêt achat-revente (à ne pas confondre avec le prêt sur gage) ressemble donc comme deux gouttes d’eau au relais, même s’il est plus global.
Cela n’empêche pas de devoir rembourser le relais à la fin du délai imparti (maximum 2 ans). Si la vente a lieu avant la fin de ce délai, le remboursement anticipé est possible.
En définitive, sans l’existence des crédits relais, certes un peu spéciaux dans leur fonctionnement, bon nombre de familles ne pourraient pas déménager dans la meilleure ville pour acheter. Il faut toutefois les employer avec prudence et vigilance, notamment si votre logement actuel est mal situé et donc difficile à vendre. Le temps qui passe pourrait vous donner des sueurs froides…