Les taux d’emprunts pour acheter une maison ou devenir propriétaire d’un appartement à crédit sont très bas. Le taux d’emprunt moyen pour un prêt immobilier continue de baisser. Le revers de la médaille : les banques ont durci leurs conditions.
Les taux continuent de baisser
On pensait que le taux des prêts immobiliers ne pourraient pas être plus bas que ceux de l’année dernière, et pourtant il semble que la chute continue.
Il n’est pas rare de pouvoir emprunter à un taux de 1,50 %, ce qui est exceptionnel quand on songe aux taux dont ont dû s’acquitter nos parents. Bien sûr, il s’agit ici d’un taux brut. Il faut donc ajouter les assurances.
Une aubaine pour les primo-accédants
Qu’il s’agisse d’acheter dans le neuf, d’investir dans de l’ancien ou d’avoir besoin d’argent pour faire des travaux dans son logement, les taux des crédits baissent.
Les primo-accédants et les investisseurs peuvent s’en frotter les mains, d’autant que le coût des loyers ne suit pas cette baisse généralisée.
Nous vous recommandons d’emprunter à taux fixe, car les taux variables ne sont comparativement plus du tout intéressants.
L’impact des taux bas
Il est légitime de se demander si cela vaut encore le coup d’ouvrir un Plan épargne logement (PEL), car le taux d’un prêt est quasiment le même.
En revanche pour pouvoir emprunter, il faut des garanties solides car les banques décortiquent chaque dossier à la loupe et ne prennent plus aucun risque tant leurs marges sont faibles sur les crédits immobiliers.
Combien rapporte un PEL ?
Dans la conjoncture actuelle avec un livret A à 0,5 %, le rendement du plan d’épargne logement est encore le meilleur (1 %).
La concurrence des banques va continuer à faire baisser les taux
Les banques sont donc mis en concurrence, et ce sont les emprunteurs qui en profitent !
Cette concurrence est saine pour les consommateurs qui bénéficient ainsi des meilleurs taux pour leur projet immobilier. Et cela devrait continuer dans les mois à venir.
L’année s’annonce donc sous les meilleurs auspices pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier. Les acquéreurs devraient même avoir le luxe de choisir, ce qui n’a pas toujours été le cas.
Des offres toujours plus avantageuses pour l’emprunteur
S’il fut un temps où trouver un établissement bancaire qui accepte de vous prêter relevait du miracle, aujourd’hui les banques rivalisent d’ingéniosité pour attirer les acheteurs, en particulier les primo-accédants.
Pour éviter le risque de voir partir leurs clients, elles offrent des taux de prêts très bas dès le départ.
Actuellement, elles proposent par exemple des prêts sur 15 ans avec un taux d’intérêt proche de 1 % et des prêts sur 25 ans à un taux d’intérêt inférieur à 1,50 % !
Si vous cherchez à conclure une bonne affaire, comparez les offres de chacune des banques car il y a encore de grosses différences dans les offres entre les établissements.
L’année des taux négatifs ?
Si un tel phénomène devait se produire, ce serait sans doute cette année. Mais les taux négatifs ne concernent que ceux qui ont souscrit un prêt à taux variable.
Aujourd’hui, les taux d’intérêt variables sont en-dessous de 0 % (taux Euribor 3 mois négatif). En toute logique, ce sont les banques qui devraient rembourser leurs clients ou du moins répercuter cette diminution sur leurs mensualités.
Mais en France, il est interdit de vendre à perte.
Les taux révisables
Pour éviter ce cas de figure, la plupart des banques choisissent de limiter les taux des prêts variables à la hausse comme à la baisse dans les contrats.
Elles proposent des taux révisables avec un plancher minimum à 0 % par exemple et un plafond maximum.
Jusqu’où les taux vont-ils descendre ?
Que de chemin parcouru en 10 ans ! La chute des taux est vertigineuse et les taux records tombent les uns après les autres.
La baisse qui n’en finit plus nous pousse à nous poser cette question. Mais on l’a dit plus haut : en-dessous de 0 %, ce n’est pas possible.
Quoi qu’il en soit, les particuliers avisés attendront le dernier moment pour faire leur crédit immobilier, de manière à bénéficier des meilleures conditions possibles.
Pour autant, tout le monde ne sera pas logé à la même enseigne car les banques privilégient toujours les dossiers des clients qui ne présentent aucun risque.
Les banques compensent avec les assurances
Prenez toujours garde aux taux des assurances qui ont tendance à prendre le relais !
En effet pour conserver leur marge malgré la baisse drastique des taux d’intérêts, les intermédiaires financiers se rabattent souvent sur les assurances.
Qu’en pense la Banque de France ?
Le comparatif des taux immobiliers des différentes banques confirme cette baisse des taux. On observe en conséquence une augmentation drastique de la demande de biens immobiliers, ce qui génère donc une hausse des prix des biens.
La Banque de France conclut donc que le secteur immobilier va pâtir fortement de cette baisse des taux, qui conduit à une hausse spectaculaire des prix.
La situation des banques en France
La France a les taux d’emprunts immobiliers les plus bas de toute l’Europe, au grand dam des établissements financiers concernés qui ne font plus de marge.
Mais le jour où les banques augmenteront les tarifs, l’effet sera inversé : ce seront les emprunteurs qui vont en pâtir.
Le cercle vicieux pour l’emprunteur
Il n’y a pas de solution miracle.
En effet, si emprunter à taux bas fait monter les prix des biens, emprunter avec un taux élevé ne permet pas non à l’emprunteur de faire des économies. Le consommateur remplume les promoteurs dans le premier cas, et les banques dans le second.
Par ailleurs, le souvenir des dernières crises financières est encore frais. Même dans les conditions favorables actuelles, les particuliers hésitent à acheter et à s’endetter. Le fait d’augmenter les taux d’intérêt pourrait donc faire dangereusement chuter la demande.
Et l’Assurance emprunteur dans tout cela ?
Les taux d’emprunt pourraient augmenter avec la loi sur l’assurance emprunteur qui concerne notamment l’investissement locatif, véritable moteur de l’immobilier. Cette loi, préparée par la Ministre du logement, pourrait changer la donne.
Retour sur la Loi Hamon
Avec la Loi Lagarde, les emprunteurs pouvaient dissocier emprunt et assurance, en passant par deux établissements distincts.
Mais en réalité, il était difficile pour un particulier d’obtenir un prêt à bon taux auprès de sa banque historique s’il décidait de se procurer une assurance auprès d’un autre organisme financier.
La possibilité de changer d’assurance
La loi Hamon a donc rectifié le tir, en permettant à l’emprunteur de changer d’assurance un an après le contrat de prêt. L’objectif était de donner à l’emprunteur un pouvoir de négociation.
Mais dans les faits, l’idée que l’emprunteur peut négocier le meilleur taux possible avec sa banque, pour la quitter un an après pour une autre banque offrant une assurance à des conditions meilleures encore n’est pas réaliste !
Les banques ne cèdent pas à ce genre de “chantage”
Les banques pourraient être tentées d’augmenter leurs taux d’intérêts.
Elles ne le font pas pour le moment, mais elles ont trouvé la parade : elles ne prêtent plus aux profils à risque et il faut vraiment montrer patte blanche pour voir les fonds se débloquer.
Le fait d’être très sélectives et exigeantes est un moyen pour les banques de rendre les clients captifs et d’éviter qu’ils ne partent à la concurrence.
Qu’est-ce qu’un profil à risque ?
Tous les clients ne sont pas logés à la même enseigne et certains d’entre eux présentent un profil à risque pour la banque.
Par exemple, si vous êtes un célibataire demandeur d’emploi ou travailleur non salarié, vous devrez vous retrousser les manches pour bénéficier d’un prêt immobilier et devenir propriétaire.
En revanche, les jeunes couples avec une bonne situation vont voir toutes les portes s’ouvrir dans l’espoir d’une longue et fructueuse collaboration.
Autre exemple : si vous avez dépassé un certain âge, votre prime d’assurance va grimper en flèche.
Nous vous recommandons donc de lire votre contrat d’assurance avec attention, en particulier si vous souhaitez changer d’établissement financier.
Les profils préférés des banques pour emprunter et obtenir le meilleur taux immobilier
Pour ne pas être considéré comme un profil à risque :
- Vous ne devez souffrir d’aucune maladie ou accident de la vie.
- Vous ne devez souffrir d’aucune addiction.
- Vous avez moins de 40 ans.
- Vous travaillez en CDI depuis plus de 3 ans.
- Vous détenez des biens immobiliers.
- Vous avez des fonds propres.
La négociation est possible
Si vous avez le bon profil, vous serez davantage en mesure de négocier le taux d’intérêt de votre emprunt, voire d’obtenir directement le taux le meilleur possible.
En revanche si vous votre situation ne correspond pas aux critères établis par la banque, vous ne pourrez rien négocier.
S’il s’agit là d’une schématisation grossière du fonctionnement des banques, il faut tout de même admettre que c’est à peu de chose près ainsi que les choses se passent.
Les exigences principales des banques
Les banques ne font pas de sentiment
Le conseiller bancaire qui vous connaît pourtant bien n’a pas de pouvoir de décision. Son travail consiste uniquement à réunir et enregistrer toutes les pièces de votre dossier de demande et à transmettre celui-ci à une commission, qui aura le dernier mot.
Comment faire pour que votre demande soit acceptée ?
Plusieurs éléments vont être étudiés de manière à juger si vous remplissez les conditions fixées par la banque.
De manière générale, les principaux critères sont au nombre de deux :
- L’emploi.
- L’apport personnel.
Si vous êtes en CDI depuis un certain temps, vous avez vos chances.
Et si vous n’avez pas de CDI ?
La question de la situation professionnelle et des revenus
Pour les autres, les chômeurs, les intérimaires, les intermittents du spectacle, les travailleurs non salariés, les chefs d’entreprise (et oui), les CDD, les étudiants, les retraités, c’est un long chemin de croix qui se prépare.
La question de l’apport personnel
Une fois avoir présenté vos états de service, vous devrez aborder la question de l’apport personnel, en particulier si vous êtes primo-accédant.
En effet, vous êtes censé pouvoir apporter au moins 30 % de la valeur du bien immobilier, si vous voulez démontrer que votre projet est sérieux et que vous vous donnez les moyens de vos ambitions.
Rassurez-vous, il est tout de même toujours possible d’emprunter la totalité de la somme, frais de notaire inclus, sous certaines conditions.
Faites-vous accompagner par votre conseiller bancaire
Vous devrez procéder au montage de votre dossier de demande. Dans ce cadre, vous aurez une multitude de pièces justificatives à fournir. Mieux vaut donc avoir un conseiller compréhensif, patient et clair.
Si votre dossier est complet et qu’il est sérieux, vous pouvez le présenter à plusieurs établissements bancaires.
En définitive, qu’il s’agisse des taux immobiliers de la Banque Postale, de la BNP ou de toute autre banque, les taux d’intérêts baissent. L’objectif désormais est de réussir à obtenir un prêt.