Les bonnes affaires immobilières existent toujours. Si vous cherchez une maison à vendre au bord de la mer ou un appartement à Barcelone suivez mon conseil : utilisez les saisies bancaires et immobilières (600 000 maisons et appartements) qui sont de 30 à 70 % en dessous des prix du marché et les ventes aux enchères pour profiter des petits prix. Dans ce guide, je vais vous dire comment faire pour acheter en Espagne lors d’une saisie immobilière. en 2024
Les saisies des banques espagnoles permettent d’acheter pas cher
Chaque année, 80 000 propriétés sont saisies par les banques. C’est beaucoup. Cela s’explique par la facilité de faire un crédit en Espagne. Sauf que beaucoup de propriétaires ne peuvent pas rembourser. Les banques avaient l’habitude d’accepter un taux d’endettement de 50 % (contre 33 % en France).
Si les banques prêtent facilement, elles reprennent rapidement aussi. Les ventes judiciaires augmentent avec tous ces impayés et les biens sont bradés.
Quelles sont les régions où il y a le plus de saisies ?
Voici le top 7:
- Murcie
- Andalousie
- Valence
- Catalogne
- Costa Blanca
- Marbella
- La Costa Brava
Dans ces 7 régions, des ventes immobilières sont régulièrement organisées. Villa face à la mer avec piscine ou appartement avec vue sur mer, vous aurez l’embarras du choix.
Des exemples de biens immobiliers vendus par les banques espagnoles
Avant de vous donner les bons plans et de vous mettre en garde sur les pièges à éviter, je vais vous montrer quelques exemples. Pour tous les biens ci-dessous, nous sommes à moins de 2 000 € du mètre carré. Attention : les surfaces habitables ne sont pas forcément calculées comme en France.
L’achat d’un appartement en Espagne en bord de mer suite à une saisie immobilière
109 m2 à Las Chapas-Alicate Playa, Marbella : 155 000 €
L’appartement est en rez-de-jardin, sur un terrain de golf, avec 27 m2 de terrasse. Pour ceux qui rêvent de faire un 18 trous en se levant le matin.
90 m2 et 2 chambres à Las Marinas, Dénia : 121 000 €
L’appartement est neuf, avec une grande véranda qui donne sur la mer. Vous êtes à 500 m de la plage. Je trouve juste que la piscine est un peu petite.
Saisies bancaires de maisons au bord de mer en Espagne
Un pavillon de 150 m2 à Alcaidesa, San Roque : 185 000 €.
La maison est construite sur un terrain de golf et elle est à moins de 500 m de la plage. Seul bémol : il faut aimer le rose…
Une villa de 171 m2 à Marina de Casares, Casares : 225 000 €
La villa de 3 étages est à quelques mètres de la plage. La piscine est grande et belle.
Ce sont quelques exemples d’annonces qu’il est possible de trouver sur les sites qui mettent en vente les biens qui appartiennent aux banques. Mais il y en a beaucoup d’autres ! Les banques auraient un stock d’1 million de biens à vendre.
Si vous cherchez à louer avec une grosse rentabilité, je vous conseille de lire aussi cet article : acheter une chambre de bonne à Paris. Avec les saisies espagnoles, c’est le deuxième bon plan de l’immobilier.
Comment trouver les saisies en Espagne ?
Avant de pouvoir acheter, il faut trouver les annonces, et c’est loin d’être facile. Les saisies bancaires sont rarement affichées en agence.
Heureusement, je vais vous faire profiter de mon expérience sur le sujet pour trouver votre propriété. Voici 5 sites où vous pouvez trouver des bonnes affaires.
1. Le portail Bankia
Il regroupe toutes les annonces de 4 banques, qui se sont associées pour proposer plus de 14 000 biens à vendre dans toute l’Espagne.
Rendez-vous sur Haya Real Estate pour en profiter. Vous pouvez choisir entre une version du site en anglais ou en espagnol. La recherche se fait par ville : Baleares, Alicante, Grenade, Malaga, Seville… À vous de choisir.
2. Le portail de Caixa Bank
C’est la plus grosse banque du pays. À elle seule elle regroupe 10 000 propriétés. Servihabitat est le nom de son portail pour profiter des saisies.
Malheureusement, là encore, pas de version du site en français.
3. Sareb
Un portail qui a été créé suite à la faillite de 2007. Le site est en anglais ou en espagnol.
4. Le portail de la Banco Santander
Une autre grosse banque du pays. 12 000 propriétés et terrains à la vente. Le portail s’appelle Altamira Inmuebles, et est 100 % en espagnol.
Ici comme ailleurs, je vous conseille de passer par une agence pour acheter., ou de vous faire accompagner par un conseil juridique qui parle français, surtout si vous ne parlez pas la langue du pays.
5. Le portail de l’État pour les ventes aux enchères
Si vous maîtriser l’espagnol, il y a un site sur lequel vous devez vous rendre, c’est le site de l’état qui répertorie toutes les prochaines ventes aux enchères de biens immobiliers qui vont avoir lieu en Espagne.
Rendez-vous sur : subastas.boe.es
Mes conseils pour économiser de l’argent
Si vous prévoyez d’acheter dans une grande ville espagnole comme Madrid, ou au bord de la mer, je vais vous donner mes astuces pour dépenser le moins possible.
1. Négociez
Ce n’est pas parce que le prix a baissé de 40 % que vous ne pouvez pas négocier ! Au contraire : plus la baisse a été importante, plus la banque à besoin de vendre rapidement pour liquider son stock.
Par contre, les conseillers n’ont pas ou peu de marge dans la négociation. Si la banque a fixé un prix en-dessous duquel elle ne veut pas descendre, vous aurez du mal à la faire changer d’avis. Si ça bloque, passez à un autre bien. Ce ne sont pas les saisies qui manquent !
Ma solution si vous n’êtes pas un bon négociateur
Si vous n’êtes pas un négociateur né, passez par une agence qui est spécialiste des ventes pour les francophones.
Vous pouvez aussi regarder cette conférence TEDx Talks très bien faite sur l’art de négocier. L’intervenant vous conseille de refuser le compromis !
2. Faites un crédit en Espagne
Vous pouvez devenir propriétaire d’un bien saisi par une banque, mais aussi faire votre crédit dans le même établissement. C’est un bon moyen d’obtenir un prix encore meilleur que celui que vous pensiez imbattable !
Si emprunter à l’étranger vous intéresse, lisez l’article complet sur comment faire un crédit immobilier en Espagne pour un français ?
Pourquoi faire un prêt immobilier en Espagne ?
Vous venez de vous en rendre compte, les prix proposés défient toute concurrence. Pourtant, le prix n’est pas le seul argument.
En empruntant dans ce pays, vous pouvez faire un prêt hypothécaire de 100 % (emprunter la totalité de la somme). En France, on dépasse rarement les 70 %. Et ne sous-estimez pas les petites banques. Elles sont souvent plus arrangeantes que les grandes !
Comment emprunter ?
Vous devez commencer par obtenir un papier qui s’appelle NIE. C’est un certificat de résidence temporaire dans le pays. Si vous passez par une agence, vous aurez un rendez-vous plus rapidement.
Astuce : on vous demandera une adresse espagnole. Mettez celle de l’agence immobilière. Les agences, si elles savent qu’elles vont vendre, jouent le jeu.
3. Limitez les frais bancaires
C’est super d’être propriétaire à l’étranger, mais il ne faut pas que cela vous coûte trop d’argent au quotidien. Pour cela, optez pour un compte bancaire sur place.
Vous l’approvisionnez de France, et vous faites tirer toutes vos charges dessus. Quand vous ouvrez un compte, on vous demande de l’approvisionnez avec 200 € dans un premier temps.
C’est un autre argument à mettre dans la balance au moment de votre négociation pour demander à la banque un effort supplémentaire sur le prix.
4. Ne vous lancez pas tête baissée
Un bien proposé à la moitié de son prix, c’est vrai que c’est alléchant. Mais dites-vous bien que des bonnes affaires à faire en Espagne, il y en a des tonnes !
Avant de signer et de vous engager dans un crédit, faites le tour du quartier, et regardez le prix demandé pour des biens similaires au vôtre.
5. N’achetez pas n’importe quoi n’importe où
Quand vous achetez, vous devez déjà avoir la revente à l’esprit. C’est pourquoi, je vous conseille de privilégier la situation au prix. Pour 2 biens équivalents, prenez toujours celui qui est le mieux situé, même s’il est un peu plus cher.
6. Faites-vous apprécier de votre banquier
Je sais. Dis comme cela, ça peut paraître un peu bizarre. Mais s’il y en à un qui voit passer les bonnes affaires en premier, c’est bien lui.
Les plus belles villas atterrissent d’abord sur son bureau avant d’être annoncées sur un site internet. Cela vaut bien une petite boîte de chocolat le moment venu pour le remercier de vous avoir prévenu avant tout le monde !
Comment acheter un bien en Espagne ?
Le pays a ses spécificités. Voici les différences avec des pays comme la Belgique, la Suisse ou la France, ainsi que les étapes à respecter.
1. Le NIE
Ce certificat de résidence temporaire est indispensable pour emprunter. Prenez-y vous à l’avance. Ce document peut parfois prendre 45 jours à vous être délivré.
2. L’ouverture d’un compte de non résident
Une fois ouvert, il vous permettra de percevoir les loyers si vous mettez le bien en location.
3. Trouver un prêt bancaire
Il sera plus simple de le faire si vous êtes déjà propriétaire dans votre pays, et que vous n’avez plus de crédit à payer (mais tout se négocie).
Sachez que la banque prendra une hypothèque sur le bien que vous allez acheter en Espagne.
4. Faire appel à un juriste
Pour vérifier que tout est en règle. Car le notaire en Espagne ne vérifie rien. Il rédige juste l’acte de vente et contrôle les signatures.
Le juriste va aussi rassurer la banque. En Espagne, vous ne versez pas l’argent au notaire mais directement au propriétaire.
Les pièges à éviter
Avant de vous lancer dans un achat de ce type, vous devez tout maîtriser. Car il n’y a pas que des avantages à racheter les faillites. Rappelez-vous que les anciens propriétaires ont été expulsés, il n’ont pas toujours laissé le bien en bon état.
Un prix inespéré doit toujours vous mettre la puce à l’oreille et éveiller vos soupçons, à moins de vouloir passer pour le pigeon de l’année.
1. Vous êtes redevable des charges impayées
En tant que nouveau propriétaire, si l’ancien propriétaire avait des dettes de charges (eau, électricité), c’est vous qui devez les régler. Le système ibérique diffère du système français sur ce point-là.
Si les arriérés ne sont pas très élevés, cela peut être un bon calcul d’accepter de les payer. Parfois, remettre en route les compteurs coûte plus cher !
Comment les éviter ?
Tout simplement en rachetant un bien sans dettes de charges ! Pour cela, demandez à votre avocat de vérifier si aucunes charges n’est due. Qu’il en profite pour vérifier les arriérés d’impôts.
C’est une prestation qui n’est pas gratuite (1 % du prix de vente) mais qui vous fera faire de grosses économies. De toute façon, il faut toujours travailler avec un avocat pour vérifier que votre bien ne comporte pas de vices cachés.
Les charges de co-propriété
Là, les montants peuvent être plus élevés que l’eau et l’électricité. À tous les coups, le sydic vous demandera de les payer. Vous pouvez refuser de le faire, mais il faut y mettre les formes.
Concrètement, cela veut dire quand même que c’est mieux si vous avez un avocat pour rédiger vos couriers. Si vous ne payez pas ces frais-là, la banque peut le faire.
Ne vous faites pas avoir par la banque
Normalement, dans une saisie, c’est à la banque de prendre en charge tous les arriérés. Sauf qu’elle rechigne à le faire. Si vous avez une marge de négociation, exigez que cela soit bien écrit sur le contrat.
2. Attention aux constructions à venir
L’Espagne est un pays qui construit beaucoup. Les municipalités enchainent les gros projets. Résultat : vous achetez, et une route sort de terre devant chez vous quelques mois plus tard.
Comment vous en prémunir ?
Ce n’est pas seulement un problème ibérique. Tous les pays sont concernés. Ne comptez pas sur la banque pour vous avertir.
Je vous invite donc fortement à prendre rendez-vous avec le service de l’urbanisme de la mairie où vous voulez acheter, et à vous renseigner sur les projets en cours.
3. Méfiez-vous des maisons abandonnés depuis trop longtemps
Un bien immobilier laissé à l’abandon se détériore très vite. Pour éviter que des points importants ne vous échappent, faites-vous accompagner par un architecte. C’est son métier de voir si votre achat risque bientôt de s’écrouler !
Profitez-en pour vérifier avec l’architecte que la maison de vos rêves a bien un permis de construire qui est en règle. Dans le cas contraire, vous vous exposez au pire.
C’est la même chose pour un appartement. S’il est situé dans un immeuble qui n’est pas terminé (ces choses là ne sont pas rares en Espagne), vous risquez de déchanter. La dégradation d’un bien non entretenu est très rapide.
4. Les immeubles avec beaucoup d’appartements libres : à fuir !
Quand le promoteur immobilier a fait faillite, alors la banque fait une saisie globale. Sauf qu’elle a beaucoup d’appartements à vendre dans le même immeuble. Se pose alors le problème du règlement des charges.
Je m’explique. Les co-propriétaires se partagent les charges. Si vous êtes seul dans votre immeuble, toutes les charges d’entretien seront pour vous ! Vous voyez où je veux en venir ? Jardin, piscine…
5. Le taux variable : à fuir aussi
Si vous faites votre crédit dans une banque espagnole, on vous proposera la possibilité d’opter pour un taux variable. Je vous le déconseille.
Si le taux est alléchant au jour de la signature, il peut varier dans le temps et vous réserver une très mauvaise surprise quelques années plus tard.
6. Ne prenez pas les belles photos sur le web comme argent comptant
Il est très facile d’embellir un bien grâce à la photo ou à un logiciel. Les photos ne mettent en avant que les bons côtés.
Méfiez-vous donc des annonces et allez toujours voir sur place de quoi il retourne.
J’espère que cet article vous a été utile et que vous pourrez profiter des folles saisies qui secouent l’Espagne. Pour compléter cet article, surtout si vous avez besoin d’argent pour réaliser votre projet, lisez comment trouver des investisseurs immobiliers ? C’est un guide très bien fait qui fourmille d’idées.