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Financer un bien immobilier en Espagne : le guide de l’investisseur malin

Investir en Espagne, les français sont de plus en plus nombreux à y penser. Mais acheter de l’immobilier quand on n’a pas la trésorerie pour cela, que l’achat soit en Espagne ou ailleurs cela suppose de rechercher un financement. Pour obtenir un prêt pour son projet immobilier il est possible d’emprunter en Espagne. Reste à savoir quelle banque prête aux français pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne et à connaître les formalités pour emprunter de l’argent hors de France.

 

Comment se passe un achat immobilier en Espagne ?


Avant de passer aux modalités de paiement et aux façons de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement en Espagne, il faut faire les choses dans l’ordre. La première étape consiste à bien acheter, et donc à trouver le bien qui correspond à son projet d’investissement, qu’il s’agisse d’immobilier locatif ou résidentiel.

Pour cela, le mieux est encore de passer par une agence immobilière avec un commercial qui parle la langue si vous ne maîtrisez pas l’espagnol. Afin de ne pas faire d’erreur, cette opération devra se faire avec l’aide d’un avocat habitué à traiter ce genre de transaction. La rémunération de ce dernier peut-être fixe, mais elle est généralement au forfait, soit 1% du montant de la transaction.

 

Les démarches légales


Avant d’acheter en Espagne, pensez à consulter le registre de la propriété, pour vérifier l’état du bien qui vous intéresse (si par exemple, il n’y a pas de saisie en cours ou de droit de préemption de l’administration fiscale ou de créanciers suite à des dettes).

Si tout est ok et que vendeur et acheteur sont d’accord sur le prix, il faut signer un acte de réservation qui va engager les deux parties, un peu comme le compromis de vente en France. L’acompte sera de 10%, versé à la signature de cet acte. Seules les conditions suspensives inscrites au contrat pourront venir annuler la vente (ne pas obtenir son crédit bancaire par exemple).

La somme a avancer quand on achète un bien en Espagne : modalités pratiques

Il y a une petite chose à savoir sur le sujet : les modalités sont différentes quand on achète sur plan. Ainsi, 30 jours après avoir signé l’acte de vente définitif, il faudra verser au promoteur 30% du prix final. Le solde, lui, sera à verser à la remise effective des clés, tout comme on pourrait le faire dans l’achat d’un appartement déjà construit à Madrid ou ailleurs. Pour qui achète dans le neuf, bien veiller à ce que la garantie décennale soit indiquée.

 

Demander un crédit dans une banque espagnole


La recherche de financement est l’ultime étape avant la signature définitive, et ainsi de pouvoir se dorer la pilule en Espagne. Pour un étranger qui achète dans la péninsule ibérique et qui veut passer par une banque espagnole, difficile de le faire quand on ne travaille pas sur place et qu’on n’a pas de bulletin de salaire. Mais certaines banques, comme la Banesto pratiquent des hypothèques, qui peuvent venir couvrir 70% du prix d’achat. Pour qui a la chance de déjà résider en Espagne, le montant pourra atteindre 80% du bien dans certains cas.

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Un prêt fait dans ces conditions ne pourra s’étaler sur plus de 25 ans si on n’est pas résident espagnol, mais tout dépendra de l’âge du souscripteur. Sachez qu’une banque n’aime pas, mais alors pas du tout que le remboursement d’un crédit se prolonge au-delà de 65 ans.

Bon à savoir : les intérêts des emprunts bancaires en Espagne, notamment sur les hypothèques, sont assez faibles par rapport à la concurrence européenne. Par contre, avoir un prêt à hauteur de 70% signifie qu’il faudra avoir un apport personnel d’au moins 30%, ce à quoi vont venir s’ajouter les frais de notaire et d’enregistrement.

Une fois le financement trouvé, ne restera plus qu’à signer le contrat d’achat, et d’être l’heureux propriétaire d’une villa à Alicante ou d’un appartement à Barcelone.

Les documents à fournir pour faire un prêt en Espagne

Ce sont les documents légaux, comme dans les autres pays : justificatif d’identité, fiches de payes (les 6 dernières + copie du contrat de travail), extraits des comptes bancaires. A cela s’ajoutent le numéro d’identification fiscale pour les étrangers, le contrat d’achat, le justificatif que l’impôt sur les biens immobiliers a bien été réglé par le précédent propriétaire

Emprunter dans une banque espagnole pour un étranger suppose aussi d’apporter la preuve que l’on n’est pas inscrit sur les fichiers d’incident de crédit (ceux de la BDF pour les français). De plus, une recommandation de sa banque est la bienvenue.

En savoir plus sur le prêt hypothécaire


Il n’y a pas que la Banesto dans la vie. D’autres banques espagnoles jouent le jeu du prêt hypothécaire pour permettre aux étrangers de pouvoir financer leur achat immobilier en Espagne. Parmi elles, la Caixa, mais aussi la Solbank qui ont l’habitude de gérer ce genre de dossier, et en particulier la clientèle française à la recherche d’une bonne affaire.

Généralement, les réponses aux demandes de crédit arrivent rapidement, et le taux peut être fixe ou variable, bien que la plupart des banques privilégient la deuxième option.

Comme en France, le taux d’endettement de l’emprunteur va être passé au crible, et avec les remboursements du crédit, il ne faudra pas dépasser les 35% dans le meilleur des cas. Ne comptez pas sur les rentrées d’argent de vos futurs locataires pour amadouer votre banque en Espagne : ces revenus ne sont pas pris en compte dans le montage du dossier financier. Seuls les revenus actuels comptent.

Pour un achat en France : nos articles “crédit”

Acheter une Espagne peut être une bonne affaire, pour les petits malins qui savent flairer le bon filon. Pour le financement sur place, c’est quand même une autre paire de manche, à moins d’être bien entouré et conseillé.