Prêt immobilier et SCI : comment faire pour emprunter?

Le financement d’une SCI va contribuer à sa rentabilité, c’est pour ça qu’il ne faut pas se mélanger les pinceaux au moment de faire son prêt. Le crédit immobilier nécessaire n’est pas tout à fait le même que pour l’achat d’un appartement en direct. Même chose pour l’apport en numéraire qu’il faut bien doser afin de profiter au maximum de la fiscalité d’une société civile immobilière.

Acheter pour louer : pourquoi la SCI ?

Commençons par démonter la légende : cette société ne va pas permettre d’économiser sur le paiement de ses impôts. La raison pour laquelle on la créé doit uniquement être la transmission de patrimoine. C’est dans ce cas là qu’elle est intéressante, et uniquement dans ce cas là que la SCI familiale s’impose.

La transmission des parts sociales, dans une certaine limite ne sera pas assujettie aux droits de succession, souvent très lourd à supporter pour les héritiers. C’est une formule qui permet de faire un passage de témoin indolore dans le temps.

Emprunt et SCI

Un achat immobilier suppose presque toujours de devoir faire un crédit à la banque, mais elles n’ont pas encore mis en place de solution spécifiquement dédiées aux sociétés civiles. Il faut aussi avoir conscience qu’un achat de ce type ne sera pas éligible aux prêts aidés, PTZ et autres.

Rappelons que ces derniers sont faits pour l’achat d’une résidence principale, et non pas pour l’investissement locatif. A chacun de faire ses calculs pour trouver la formule la plus économique.

L’emprunt va permettre à la société de pouvoir diminuer son impôt sur le revenu, puisque les intérêts vont être fiscalement déductibles des charges de la SCI.

Prêt pour une SCI : des conditions similaires à un emprunt classique

Rien ne va donc différencier les prêts, et quand vous allez voir votre banquier pour faire un crédit, sa proposition sera équivalente qu’il s’agisse d’un achat en nom propre ou via une SCI. Ce qui va en revanche jouer sur le taux proposé, c’est bien sur le montant et la durée de remboursement, avec un taux plus élevés si le temps est plus long. Un prêt sur 15 ans sera ainsi moins cher qu’un prêt sur 25 ans. Ensuite, il faudra se décider entre 2 sortes de taux : fixe ou variable.

Quant à la condition suspensive d’obtention du crédit pour finaliser la vente, elle s’applique ici aussi. Pensez donc bien à la faire inscrire à la promesse de vente. SI celle-ci n’est pas applicable, il faudra faire une croix sur les 10% versés si l’affaire ne se fait finalement pas.

Même chose pour le délai de réflexion. Il commence à courir à partir du moment où l’offre de prêt est reçu par la poste, en AR. Le délai est de 11 jours.

Les différences

Ce qui va changer, c’est que ce ne sont pas les revenus du couple qui vont être scrutés, mais ceux des associés qui devront donc montrer patte blanche pour pouvoir emprunter. Les critères de la banque sont les mêmes quant à la capacité d’endettement de chacun.

emprunter pour une SCI

L’opération comportant à priori un peu plus de risques qu’un prêt classique, la banque va avoir tendance à se sur-protéger dans l’opération afin de ne pas y laisser quelques plumes. Ainsi, il est quasi obligatoire que les associés apportent leur caution personnelle ou bien qu’ils hypothèquent des biens qu’ils ont déjà.

La banque sera juge en la matière et fixera ses conditions. Cette caution obligera les associés à payer sur leur propre deniers si la SCI connaît des problèmes de remboursement, chacun étant en principe solidaire des autres. Attention donc : le patrimoine personnel sera en danger en cas de faillite de la SCI.

Et l’assurance ?

Là encore, c’est la même chose, il n’en existe pas de spéciale. Il faudra donc que chaque associé souscrive une assurance décès invalidité, dont le montant pourra être différente pour chacun, l’âge et l’état de santé jouant un rôle majeur dans le montant des cotisations à payer chaque mois. En principe, celui des associés qui gagne le plus sera celui qui sera le moins assuré en pourcentage.

La bonne façon d’emprunter

Il faut savoir que chaque associé peut se débrouiller de son côté afin de réunir la somme constitutive de son apport. Mieux vaut quand même avoir un peu d’argent de côté permettant de réunir son apport personnel avant d’aller voir son banquier. Il est rare que celui-ci accepte de prêter la totalité de la somme.

La banque s’attachera à regarder la capacité de remboursement de chaque membre, indépendamment des autres. Cela ne veut pas dire qu’il faille avoir 36 banques différentes dans le projet, il est même recommandé de passer par la même pour avoir le meilleur taux possible. Quelle que soit « la technique » utilisée, l’expérience et l’aide d’un notaire est indispensable, même si elle n’est pas obligatoire.

comment faire un emprunt

Les associés peuvent aussi choisir d’emprunter une fois la SCI créée. Si les loyers sont suffisants pour couvrir les remboursements, il y aura peu de problèmes.

La SCI à capital différé

Elle permet de laisser aux associés le temps de réunir l’argent nécessaire. C’est généralement la façon de procéder, puis que la banque va vouloir avoir les statuts sous les yeux avant de se décider. Le choix du gérant va aussi avoir son importance, puisqu’il va être le garant de la bonne continuité des relations entre les associés.

Les apports en numéraire et autres spécificités

Ils vont être importants dans la vie de la société. S’ils sont conséquents, ils vont permettre l’acquisition et éventuellement l’entretien. Mais l’apport de cette trésorerie n’est pas obligatoire, puisqu’il est aussi possible de l’emprunter, selon la capacité d’endettement de chacun.

Cette dernière peut être revue un peu à la hausse puisque le loyer qui va être récolté peut être pris en compte par la banque, bien que celle-ci puisse choisir de l’ignorer, rien ne garantissant en effet qu’un locataire sera trouvé rapidement et qu’il s’acquittera toujours de ses loyers.

En définitive, quelle que soit la formule choisie, rappelez vous qu’il est toujours possible de négocier avec sa banque, avant l’obtention du prêt mais aussi pendant les remboursements si des difficultés l’exigent. Pour trouver le meilleur taux, pourquoi ne pas passer par un courtier en crédit ?