Solder son crédit immobilier par anticipation quand on vient d’hériter d’une somme importante, ou que l’on vient de vendre son bien est tentant. Toutefois, il est parfois plus judicieux de placer cet argent plutôt que de chercher à rembourser. Tout dépend du cas de figure.
Remboursement anticipé d’un prêt
Injecter de l’argent dans son prêt immobilier pour le rembourser en avance est tout à fait possible. Ce remboursement peut être partiel ou total s’il concerne 100 % du capital dû. La cause peut être la revente de ce bien ou un rachat de crédit, qui peut vous faire économiser de l’argent chaque mois.
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Avantages
Rien n’interdit à un emprunteur de rembourser son emprunt immobilier par anticipation, à condition de respecter son contrat initial et de s’acquitter des frais prévus pour cela.
- La principale raison de le faire est économique : vous économiserez les mensualités d’intérêts et d’assurance emprunteur.
- La seconde est psychologique : vous voici libéré de cette chape qu’est le remboursement mensuel d’une dette.
- La troisième est contextuelle : vous retrouvez une possibilité d’emprunt qui vous permet de démarrer un nouveau projet.
Inconvénients
Faut-il utiliser son cash pour rembourser un crédit immobilier ? La liste des inconvénients qui va suivre donne à réfléchir.
- La pénalité de remboursement anticipé
Elle est presque systématiquement prévue au contrat de prêt et appliquée par la banque. Heureusement, elle est encadrée par le Code de la consommation. Le législateur a plafonné cette pénalité à six mois d’intérêts au maximum, ou à l’équivalent de 3 % du capital restant à rembourser.
Mais, toute règle a ses exceptions, et vous pouvez échapper aux frais de remboursement par anticipation si un des deux conjoints change de travail, ce qui entraîne un déménagement, ou suite au décès de l’un des deux co-emprunteurs.
Nous vous recommandons de négocier ces pénalités dès la rédaction du contrat d’emprunt pour minorer ces frais. Vous avez une petite marge de manœuvre, car c’est un levier pour les deux parties. Certaines clauses peuvent même faire disparaître ces pénalités au bout de quelques années, ou en tout cas les minimiser.
- La compensation financière du prêt à taux variable
Si, de façon mal avisée, vous avez opté pour le taux variable (ou que vous n’avez pas eu le choix), une autre compensation financière peut venir s’ajouter à la précédente.
- La levée du privilège de prêteur de deniers (PPD)
C’est une garantie prise par la banque et présente dans de nombreux contrats de prêts. Là encore, il y a des frais, qui représentant généralement entre 1 et 2 % du capital restant dû.
Placements financiers et investissements
Ils sont nombreux et peuvent vous rapporter de l’argent, mais aussi vous en faire perdre.
Avantages
- Le capital est garanti pour certains placements
Les livrets dont le taux de rendement est fixé par l’État, comme le livret A ou le LDDS, ont un taux d’intérêt en forte augmentation. Leurs intérêts sont défiscalisés et il n’y a pas de risque de perte du capital.
- Livret A : 3 %
- LDDS : 3 %
- PEL : 2 %
- La régularité des rendements
Certains produits financiers, comme les obligations ou les bons du Trésor, permettent de recevoir une certaine somme chaque mois, déterminée à l’avance. Cet argent peut être utilisé comme complément de salaire ou pour améliorer sa retraite.
Si l’argent disponible est investi dans des actions, alors les dividendes, s’il s’agit de sociétés qui en offrent, permettront aussi de recevoir une certaine somme chaque année.
- Le potentiel de croissance
Certains placements peuvent faire fortement fructifier le capital. Là-encore, il peut s’agir d’actions, mais aussi d’actifs plus risqués comme les cryptomonnaies.
Inconvénients
Ils sont aussi nombreux que les avantages. Prenez votre calculette, car épargner peut se révéler moins rentable que rembourser sa dette. Tout va dépendre du type de placement choisi.
- Petits rendements
Les rendements sont parfois décevants et bien en dessous du taux de l’inflation. Concrètement, si l’inflation est de 5 % par an et que votre argent est placé à 2 %, votre capital fond de 3 % chaque année.
- Prise de risque
Rien ne dit que les actions souscrites, ou l’assurance-vie, ou même les obligations, rapporteront de l’argent. Les actions peuvent baisser, de temps en temps très fortement, et ceux qui ont émis les obligations peuvent ne plus pouvoir les rembourser. Le risque de perte en capital est donc bien réel pour l’épargnant.
- Les frais
Investir peut coûter de l’argent dès le départ, c’est tout le paradoxe. Des frais d’entrée peuvent vous être demandés lors de la souscription d’une assurance-vie ou de parts dans un fonds commun de placement.
Même chose pour les actions. Des frais sont facturés par la plupart des banques et des courtiers en bourse lorsqu’elles sont achetées ou vendues.
- Les arbitrages
Faut-il privilégier l’assurance-vie par rapport au livret A ? Acheter des actions plutôt que de placer ses liquidités sur un PEL ? Les placements sont si nombreux, parfois si complexes, qu’il n’est pas toujours facile de s’y retrouver et d’en tirer le meilleur parti.
Comment choisir ?
Faut-il placer son argent ou rembourser son crédit immobilier ? Il y a ces 2 éléments cruciaux à prendre en compte :
1. Le montant de la somme à rembourser
Tout dépend de son importance. Plus que la somme à rembourser, c’est le montant de la mensualité qu’il faut prendre en compte.
Si, par exemple, vous devez rembourser 1 500 € chaque mois, et qu’il vous reste 200 000 € de crédit, posez-vous cette question : ai-je du mal à payer mes échéances ? Si la réponse est non, et que vous avez cette somme en votre possession, placez-la plutôt pour en retirer des bénéfices chaque mois.
Voici quelques exemples de ce que pourrait vous rapporter votre épargne si elle était placée :
| Épargne | Durée | Taux net | Capital |
|---|---|---|---|
| 50 000 € | 10 ans | 2,5 % | 64 004 € |
| 50 000 € | 15 ans | 3,5 % | 83 767 € |
| 100 000 € | 10 ans | 2,5 % | 128 008 € |
| 100 000 € | 15 ans | 3,5 % | 167 535 € |
| 200 000 € | 10 ans | 2,5 % | 256 017 € |
| 200 000 € | 15 ans | 3,5 % | 335 070 € |
Par contre, si vous choisissez de rembourser les 200 000 €, qui correspondent à 133 mensualités de 1 500 € (en arrondissant) avec un taux d’intérêt de 3,59 %, vous économiserez 69 152 € dont 10 200 € d’assurance. Il faut soustraire à cette somme les frais de remboursement anticipé.
À consulter également, notre comparateur d’assurance de prêt, qui peut vous faire réaliser de belles économies.
2. Les taux
Votre taux d’emprunt et le taux d’intérêt de vos investissements ont aussi une grande importance. Si l’on se fie à l’exemple ci-dessus, le placement rapportera 135 000 € sur 15 ans, à condition d’obtenir un rendement de 3,5 % par an.
À l’opposé, si vous obtenez un mauvais taux d’emprunt, alors il pourrait se révéler plus profitable de rembourser son crédit immobilier.
Regardez cette vidéo (4 minutes) de BFM Business : leurs experts débattent pour répondre à cette question :
L’avis de Cafedupret.fr
Voici nos recommandations pour prendre la bonne décision.
Pour savoir s’il vaut mieux rembourser son prêt par anticipation et solder son crédit immobilier, commencez par faire un point sur le montant qu’il vous reste à rembourser et aux économies réalisées si vous décidiez de solder votre prêt.
À cette somme, il faut soustraire les frais de remboursement anticipé : je vous rappelle qu’ils ne peuvent dépasser la valeur correspondante à 6 mois d’intérêts. Consultez votre contrat de prêt pour en connaître le montant exact.
En parallèle, après avoir fait le point sur votre appétence au risque, simulez ce que vous rapporteraient les placements choisis. À vous, ensuite, de faire votre choix en choisissant l’option qui vous fait économiser de l’argent.
Dans les deux cas, pensez au rachat de crédit qui peut vous permettre de retrouver une certaine capacité d’emprunt si les conditions financières sont meilleures que celles que vous avez actuellement.