Rachat de Soulte: Guide Complet (Calcul, Frais de Notaire, Crédit)

Mais qu’est-ce donc que la soulte ? Une recette de cuisine ? Non, c’est bien moins appétissant que cela. Car même si racheter les parts d’une maison peut se faire à l’amiable, la question des coûts va rapidement se poser (exemple : qui paye les frais de notaire ?). À suivre, exemples et explications pour essayer d’y voir un peu plus clair, et surtout d’y comprendre quelque chose.

Financer un rachat de soulte : mode d’emploi

Il s’agit d’un rachat de part d’un bien immobilier (à ne pas confondre avec le fonctionnement d’un prêt relais), lors d’une procédure de divorce par exemple.

Quand un bien immobilier est en indivision, comment faire pour qu’une seule de ces personnes devienne l’unique propriétaire ? Il n’y a pas 36 solutions : il faut racheter les parts des autres. Celles-ci sont proportionnelles à ce que chacun a payé. Ainsi, lors d’un divorce, le calcul se fait de façon proportionnel, que cela plaise ou non au nouveau conjoint !

Les différents cas

Le rachat de soulte suite à une séparation est le cas le plus fréquemment rencontré. Mais cela peut aussi arriver quand plusieurs frères et soeurs possèdent la maison familiale par exemple, et que seul l’un d’entre eux souhaite la conserver.

Bon, c’est quand même souvent une opération qui va se faire suite à un divorce, l’un des deux conjoints voulant souvent continuer à habiter dans la maison commune, et ce malgré la fin d’une « belle » histoire. Et si l’autre ne veut rien entendre, il sera toujours temps de trouver la meilleure ville où investir pour changer de vie.

Divorce et maison ne font pas bon ménage

Les choses se passent rarement à l’amiable lors d’une séparation de biens. Acheter en couple doit donc toujours être bien réfléchi. Le futur ex-mari n’est pas toujours conciliant, même chose pour la dame, surtout s’il y a une nouveau compagnon dans la balance et qu’elle souhaite continuer à vivre au même endroit.

Pour éviter des conflits qui n’ont pas lieu d’être, il faut se faire aider par des gens dont c’est le métier, surtout pour fixer la valeur du bien qui pourrait éventuellement être source de discorde. Les agents immobiliers font çà très bien, les notaires aussi, même si ce n’est pas leur corps de métier.

Une petite vidéo pour mieux comprendre ce qu’est un rachat de soulte :

Source : Divorce malin

Une fois que vous avez estimé la part devant revenir à chacun

Il faut prendre sa calculette, surtout si le prêt immobilier n’est pas totalement remboursé. La part restant à amortir doit être pris en compte, car c’est l’acheteur qui va la régler. Celle-ci viendra donc se soustraire au capital du. Si vous avez des doutes sur le nombre de mensualités encore à courir, il faut vous adresser à la banque chez qui l’emprunt a été souscrit, ou bien retrouver dans vos archives le tableau d’amortissement fournit lors de la signature.

Est-il possible de faire un emprunt pour racheter une soulte ?

Rien ne s’y oppose si vous n’avez pas le cash pour payer votre ex-conjoint comptant. Pour la banque, il s’agira d’un prêt immobilier comme un autre, sauf que le montant sera détaillé en fonction de l’opération en cours : soulte, les mensualités restantes le cas échéant, les garanties, les frais divers.

Les frais de notaire

Devenir le seul propriétaire d’un bien quand celui-ci est en indivision implique certaines formalités à respecter. Qu’il s’agisse d’une succession, d’une séparation ou d’un divorce, il y a 4 acteurs incontournables dont vous ne pourrez pas vous passer. D’abord le notaire. C’est lui qui va initier toutes les démarches et s’assurer que tout sera fait dans les règles, en n’omettant rien, notamment vos obligations fiscales.

Le montant des frais de notaire pour un rachat de soulte

Les oublier serait une erreur, car comme pour un achat classique, ils viennent plomber l’addition finale, même si les notaires n’en sont pas responsables. 2,5% de la valeur du bien partent aux impôts : il s’agit du droit de partage.

Le montage financier

Pour que l’opération soit légale, il n’y a pas le choix : il faut que tout se fasse devant notaire, qu’il s’agisse d’une succession ou d’une séparation pour validation. Mais qui dit intervention notariée dit aussi les frais qui vont avec, et ceux qui ont déjà acheté un appartement le savent : ça vient alourdir la facture, ici d’environ 7% de la valeur totale du bien (et non pas que de la soulte).

Les honoraires

Mais ils ne comprennent pas que les honoraires, on y met dedans tous ce qui revient aux hypothèques et à l’urbanisme ainsi qu’aux droits de mutation. Dans le cas d’un rachat de soulte, les frais peuvent varier entre deux cabinets, il est donc conseillé de mettre au moins 2 études en concurrence.

Ensuite, il faut bien rémunérer le notaire pour son travail. Les honoraires sont fixes, donc pas de mauvaises surprises, sauf peut-être celle-ci : qui va les payer ?

Voici comment se répartisse ses frais :

Qui paye les frais de notaire pour une transmission ou un divorce ?

Le coût d’une séparation

Si le bien immobilier est neuf et à moins de 5 ans, les frais tourneront autour de 3%. Cette situation est assez rare, les couples attendant généralement un peu plus pour se séparer. Reste à savoir qui va payer. Pour ne pas faire de jaloux, chaque conjoint devra en régler la moitié.

Important : si vous divorcez, faites réévaluer le bien. En effet, le marché n’est plus le même, et les prix ont changé. Votre notaire peut très bien s’en charger. De la même façon, avant de racheter, attendez que le juge ait rendu son arrêté.

Et dans le cas d’un héritage ?

Dans ce cas là, les frais de notaire sont à partager entre les héritiers, même avec ceux qui bénéficient du rachat de soulte.

Attention : seuls les biens en indivision sont concernés. Le plus dur, finalement, sera de trouver un accord sur la valeur des parts à racheter. Mais vous pouvez si les choses se passent bien devenir le seul propriétaire d’une maison de famille, d’un appartement à la montagne, d’une villa au bord de mer…

On ne peut parler de soulte que si on possède soi même au moins une part en indivision. Avec le paiement de cette « indemnité » personne ne sera lésé entre le vendeur et l’acheteur dans la transaction. Une fois celle-ci versée, plus moyen de revenir en arrière. L’acheteur est devenu l’unique propriétaire, et le vendeur n’a plus rien hormis un chèque à mettre à la banque (ce qui n’est déjà pas si mal par les temps qui courent).

N’oubliez pas l’avocat !

C’est lui qui va déterminer les éventuelles prestations compensatoires des uns et des autres. Viennent ensuite l’agent immobilier, qui va fixer le prix du bien au jour d’aujourd’hui, celui-ci ayant pu changer depuis la date d’achat, puis le banquier qui peut éventuellement accorder un nouveau crédit.

Le crédit soulte

Il existe, et sa souscription peut éviter la perte d’une maison quand les choses ne se passent pas bien dans le couple. Mais ne vous y trompez pas. Il s’agit ni plus ni moins d’un crédit immobilier, même s’il est obtenu pour être donné à quelqu’un d’autre qu’un vendeur ou une agence immobilière.

La banque devra toutefois être au courant de son affectation particulière pour le montage du dossier de prêt. Au niveau des délais de rétractations, c’est la règle des crédits immo qui s’applique : 10 jours.

Combien emprunter ?

Si vous souscrivez ce type de prêt, le mieux est encore d’emprunter une somme globale qui comprendra la valeur du soulte + éventuellement les reliquats de ce qu’il vous reste sur le capital restant du en cours.

Pour vous donner un exemple concret :

Prenons le cas d’une maison valant 150 000 euros mais estimée maintenant 200000, et achetée à 50/50 entre les deux membres d’un couple, avec un emprunt des 2/3, dont il reste 50 000 euros à payer.

La soulte aura la valeur suivante : 200000-50000×50% = 75000. A cette somme, il faudra ajouter le capital restant du, soit au total un nouveau crédit à faire de 125000 euros. Dans le cas  où il n’y a plus de crédit en cours, c’est simplement la valeur du bien divisée par 2.

D’autres prêts “atypiques” pour acheter :

Le rachat de crédit : comprendre comment ça marche :

Les documents à fournir pour demander un crédit soulte

Le montage du dossier de prêt est toujours une étape difficile à passer, et les documents demandés s’allongent souvent. Mais c’est le prix à payer pour ne pas avoir à revenir 25000 fois chez son banquier. En plus de toutes les pièces justificatives pour un crédit immobilier lambda, il faudra ajouter des pièces particulières, permettant de faire les calculs au plus juste.

Ainsi, il faudra un document du notaire reprenant toutes les spécificités du soulte en cours, un autre attestant de votre propriété. Pour un divorce, le projet, et pour une succession, la déclaration. Bref, armez vous de patience, ces choses là ne se règlent pas en une minute chrono.

Les délais de paiement

Dans le cas d’un divorce, tout ce qui a été acheté en commun est partagé, et ce quelque soit le contrat de mariage. S’il y a une maison dans l’affaire, il faut donc la vendre afin que chacun récupère sa part. L’autre solution consiste pour l’un des deux à conserver le bien en compensant en donnant la même valeur à l’autre.

Personne ne doit se sentir lésé, même si dans un divorce, il y en a souvent un qui souffre un peu plus que l’autre. Le mieux est de ne pas trainer pour verser la soulte, même avant que le juge ne rende son jugement. Dans ce cas là, la somme sera séquestrée par le notaire jusqu’à ce jour ci.

Beaucoup veulent savoir s’il est possible de faire un rachat de soulte avec une autre personne (un nouveau conjoint), car ces choses là arrivent plus souvent qu’on ne croit. Apparemment c’est possible. Le mieux est encore de se mettre en relation avec son notaire pour en savoir plus.

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