Comment fonctionne un prêt relais ?

Quand on est déjà propriétaire, on peut aussi vouloir profiter des taux très bas du crédit pour acheter plus grand, passer d’un appartement à une maison, ou déménager au soleil. Sauf qu’il est difficile d’attendre d’avoir vendu : les délais sont longs et les bonnes affaires ne restent pas longtemps sur le marché de l’immobilier.

Raison pour laquelle, quand on n’a pas les fonds suffisants, de passer par un crédit relais. Les conditions font que celui-ci est intéressant si la vente du bien ne tarde pas trop. Dans le cas contraire, elles peuvent être désastreuses. A suivre, principe et fonctionnement d’un prêt relais.

Crédit relais : comment ça marche ?

Qu’est ce que c’est donc que cela ? Le crédit relais permet de changer de logement sans forcément avoir le cash pour cela. Après, tout va dépendre du montant nécessaire pour la nouvelle acquisition par rapport au prix de vente de l’ancienne. Si celle-ci est supérieure, pas de problème, on parlera alors de relais sec. Si elle est inférieure, et qu’un financement complémentaire soit nécessaire, on parlera de relais jumelé.

Ce type de crédit n’est donc à la base rien d’autre qu’une avance sur une partie de la valeur du bien qui vous appartient déjà

L’estimation de la banque se base sur l’avis d’agents immobiliers ou bien sur la promesse de vente. On ne vous prêtera pas 100% de la somme, mais plutôt entre la 1/2 et les 3/4, sur un laps de temps très court (il est rare de se voir proposer plus de deux ans).

Reste que rien ne vous garantie de pouvoir vendre votre bien dans les délais. Le problème des intérêts va alors se poser puisque les remboursements démarrent après la vente (la totalité : intérêt + capital). Ils vont donc s’accumuler.

L’importance d’être vigilant

Il ne s’agit pas de prendre les choses à la légère, même si vous êtes déjà propriétaire. A surveiller : le taux des assurances qui peut faire varier celui de votre crédit (au total). C’est là où il peut y avoir de grandes disparités. N’hésitez pas à demander une réduction importante des frais de dossier qui vont vous être annoncés. Il y a toujours une bonne marge de négociation là dessus, même si on vous laisse penser le contraire.

Comme pour un crédit immobilier classique, il vous faudra garantir le prêt. Il se peut que vous soyez obligé de le faire en hypothéquant votre bien devant un notaire, ce qui là encore vous coûtera de l’argent. Préférez dans la mesure du possible qu’un organisme financier se porte garant pour vous.

Les formules

3 formules principales : sec, avec franchise total ou accompagné d’un prêt amortissable. Pour ce dernier, vous empruntez plus que ce que la vente de votre bien va vous rapporter. Au niveau des remboursements, vous commencez à vous y coller de suite, avec les échéances du nouveau prêt + les intérêts du relais.

Le capital, lui, sera soldé au moment de la vente. Il est possible de s’orienter aussi vers le même montage, mais avec une franchise total, ce qui signifie que vous ne commencerez même pas à régler les intérêts. Charge à vous de les rembourser intégralement avec le capital.

emprunter pour un credit relais

Enfin, la dernière formule concerne le prêt relais sec. Celle-ci est la plus confortable pour l’emprunteur puisque une fois son bien vendu, il aura financé la totalité de sa nouvelle acquisition. Pas besoin donc d’en reprendre pour plusieurs années. Il s’agit ici d’une avance pure et simple. Toutefois, les intérêts sont plus élevés que pour les deux formules précédentes car la banque n’a pas grand chose à gagner sur cette avance pour quelques mois.

Crédit sec ou adossé ?

L’adossé est une autre façon de définir la formule comprenant en plus un prêt amortissable, à la différence d’un sec qui n’a besoin d’aucun financement complémentaire. Celui-ci suppose que vous en aviez déjà fini avec le crédit de la résidence que vous vendez.

Dans le cas d’un prêt relai adossé, vous avez encore des mensualités à payer sur votre ancien crédit. Afin de lisser les mensualités et de permettre de rembourser, les différents emprunts sont couplés en un seul.

Celles-ci seront donc égales quelle que soit la durée de l’emprunt choisie, aussi bien 10 ans que 20 ans. Si la vente vous rapporte plus que le prêt relai, vous faites ce que vous voulez de la différence. Si vous n’en avez pas besoin, c’est aussi la possibilité de faire diminuer les mensualités restantes, dans la durée ou sur le montant.

Le prêt achat-revente: une alternative au prêt relais

La formule est ici un peu différente, et concerne surtout ceux qui ont besoin d’un peu d’argent en supplément, qu’il s’agisse de régler les frais de notaire ou de déménager (exemple). Le prêt achat revente (à ne pas confondre avec le prêt sur gage) ressemble donc comme deux gouttes d’eau au relais même si il est plus global.

Cela n’empêche pas de devoir rembourser le relai à la fin du délai imparti (maximum deux ans). Si la vente a lieu avant la fin de ce délai, le remboursement anticipé est possible.

En définitive, sans l’existence de ce crédit un peu spécial, bon nombre de familles ne pourraient pas déménager dans la meilleure ville pour acheter. Il est toutefois à prendre avec des pincettes si votre logement actuel est mal situé et donc difficile à vendre. Le temps qui passe pourrait vous donner de sueurs froides…