Chambre de Bonne à Vendre à Paris: Faut-il Acheter en 2018?

Les chambres de bonnes reviennent sur le devant de la scène, surtout à Paris, pour plusieurs raisons :

  1. Le manque de logements,
  2. Ce sont encore des biens accessibles,
  3. La volonté de la mairie de les réhabiliter.

L’achat d’une chambre de bonne à Paris a le plus souvent une visée locative. S’il reste quand même des affaires à faire, les prix ont quand même explosé à la hausse. La solution : trouver un bien à rénover.

Combien coûte une chambre de bonne ?

Ceux qui ont achetés il y a 20 ans ont depuis largement remboursé leur crédit avec les locations. Acheter une chambre s’est révélé être un sacré bon investissement. Durant ce laps de temps, la valeur de ce genre de bien a presque doublé.

Pour qui veut acquérir une petite surface à Paris, il y a toujours de quoi faire, à condition d’y mettre le prix. Il y en a 120000 dans la capitale. Pourtant, il faut savoir que leur mise à la location est très encadrée.

Acheter sous les toits : ce qu’il faut savoir

Mais qu’entend-t-on par chambre de bonne, appelée aussi chambre de service ? Ce sont des logements situés sous les toits. La surface minimale est en dessous des 15m2, et les commodités ne sont pas très « commodes » : pas de SDB, toilettes sur le palier…

Ceux qui louent des chambres sont bien souvent des étudiants ou des travailleurs pauvres. Il faut donc veiller à les protéger, pour ne pas qu’ils se fassent exploiter par les marchands de sommeil qui louent des placards à balais au prix d’un T5.

Vos obligations en tant que propriétaire

Les nouveaux règlements sur la surface et sur l’état du logement ont eu tendance à plomber le marché. Ainsi, vous n’avez pas le droit de louer une surface qui fait – de 9m2 et de 20m3. Et pour les récalcitrants attention : le locataire peut demander à ce qu’on lui rembourse tous ses loyers !

Où trouve t-on le plus de chambres de bonnes ?

Tous les arrondissements ne sont pas logés à la même enseigne. Elles sont surtout dans les immeubles parisiens ayant de grandes surfaces, dans des immeubles « cossus ». On les trouve principalement dans le XVI ème et le XV ème, là où vivaient le plus de personnel de maison autrefois logés dans ces appendices.

Certaines sont plus petites que les normes en vigueur. A chacun donc de rivaliser d’astuces : gagner de la hauteur en supprimant un fond plafond éventuel, ou de la surface en rachetant quelques mètres carrés des parties communes aux co-propriétaires.

Il s’en vend de moins en moins

Moins 50% en quelques années. Les raisons :

  • L’encadrement des loyers : – 20% de rendement.
  • La rentabilité est moindre.
  • Les restrictions à venir à Paris pour les locations Airbnb.
  • La surface minimal de location de 9m2.
  • La taxation sur les micro-logements.
  • Le regroupement des chambres en appartement.

Pourquoi il faut investir

Mis à part les problèmes de taille, de localisation ou de prix, l’investissement en vaut la chandelle. Car les locataires, eux, ne s’en détournent toujours pas, et sont à la recherche d’une de ces perles rares pour réussir à se loger à Paris. Tout le monde n’a pas les moyens d’habiter dans un 3 pièces dans le marais.

Et dans la capitale, les prix à la location battent des records. Quand on pense qu’on peut louer 300 euros un 10m2 avec les toilettes sur le palier… Et avec quelques travaux, cette somme peut doubler. Car à Paris, c’est dans les petites surfaces qu’on peut gagner le plus d’argent. Le rapport pris à l’achat / loyer encaissé est bien plus intéressant que celui d’un appartement familial.

Est-ce toujours rentable ?

Elles sont toujours très recherchées, surtout pour les étudiants, ou par des propriétaires qui cherchent à agrandir leur appartement, ou faire un duplex par exemple.

  • Par contre, il faut maintenant respecter les règles suivantes :
  • Une surface minimale (volume habitable de 20 m3)
  • Le règlement sanitaire départementale.
  • Un loyer modéré (en rapport avec la surface) sous peine de payer une taxe.

Niveau rentabilité, vous pouvez compter sur un rendement de :

  • 3,5% en meublé,
  • 1,5 % en non meublé.

Ne vous trompez pas : vous avez des obligations !

L’achat d’un studio pas cher ou d’une chambre doit quand même se faire en ne perdant pas de vue la législation. Si le prix de location d’une chambre de bonne à Paris donne envie de devenir propriétaire, il faut veiller à ce que le bien en question ait la bonne hauteur sous plafond (au moins 2,20m) et la surface de 9m2.

Une fois la surface réglée, reste la décence du logement. On doit pouvoir y installer un coin pour cuisiner, et si possible une douche. Quant aux toilettes, c’est mieux s’ils sont à l’intérieur mais ça fonctionne aussi s’ils sont sur le palier.

Comment réaliser les meilleures affaires : les astuces

A lire aussi : devenir propriétaire sans apport.

Il n’est interdit à personne de s’enrichir. Si le bien est près d’une grande école ou d’une université, il ne devrait pas connaitre de vacances. Quelques heures après avoir posté une annonce suffisent pour remplir le carnet de visites.

Vous pouvez aussi décider d’acheter pour revendre (mais attention aux impôts sur les plus-values qui sont de 32%). Mais pour s’y retrouver, surtout quand vous avez de petits moyens, il faut acheter malin.

1. L’emplacement

Les meilleures affaires ne sont pas celles qui sont les mieux placées. Les étudiants ne recherchent pas forcément les quartiers les plus chics, mais ceux où ils pourront sortir et rejoindre facilement leur école par les transports en communs. Il faut toutefois que la rue soit agréable, et l’immeuble en bon état (sans travaux de copropriétés prévus dans un avenir proche).

2. Acheter avec des travaux

Les meilleurs coups sont bien souvent des logements à retaper. En plus, si les propriétaires précédents ne se sont pas donnés la peine de le faire, c’est qu’ils sont pressés de vendre, et qu’il y a une marge pour la négociation.

Une chambre de bonne où il y a tout à refaire permet de faire les travaux nécessaires pour la rendre plus attractive, en particulier ceux visant à installer les toilettes et la douche directement dans la chambre. La valeur du bien ne sera pas du tout la même avec que sans.

3. Financer votre achat avec un prêt

C’est ce que fait la majorité des gens. Les loyers encaissés vont permettre de financer une grosse partie des mensualités, tout dépend du prix d’achat et du nombre d’année contractée pour le crédit.

Sur le même sujet : prêt immobilier sur 30 ans.

L’idéal est quand même d’avoir un prêt qui se rembourse tout seul, avec le virement mensuel du locataire. L’autofinancement est l’idéal quand on a un petit crédit sur 15 ou 20 ans. Toutefois, rappelons-le : le loyer de ces toutes petites surfaces est encadré. Une chambre de bonne à plus de 360 euros et c’est des taxes supplémentaires à régler.

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Chambre à rénover, est-ce rentable de louer après travaux ?

Faire des travaux dans une chambre sous les toits, c’est investir de l’argent en plus du prix d’achat du bien. La subtilité va donc être de pouvoir récupérer ce surcoût et bien plus encore. Une chambre rénovée va se louer bien plus cher que si elle était restée en l’état,, bien qu’on ait vu des locataires faire la queue dans une cage d’escalier pour louer des logements plus que vétustes.

1. Faites vos calculs

Le loyer que vous récoltez, ce n’est pas celui que vous allez mettre net dans votre poche. Il y a les charges à payer, le foncier, et l’impôt sur le revenu.

Pour bien faire la part des choses, il faut avoir à l’esprit qu’un appartement peu agréable à vivre verra beaucoup de turn over. Un locataire qui part, c’est le risque de perdre quelques semaines de loyers le temps d’en retrouver un autre. Le temps passé à s’en occuper, si on le fait en direct, n’est pas négligeable non plus.

La charge des travaux

Les travaux, s’ils sont faits, vont coûter des sous et du temps : pendant la période de réfection, vous ne pourrez pas louer.

Bon à savoir : l’ANAH offre des subventions pour les travaux de réhabilitation. Malgré tout, il faudra attendre quelques années pour rentrer dans ses frais.

2. Prenez vos précautions

Achetez dans la bonne ville. Il y a de grosses différences à Paris, dans le 92 ou à Marseille. L’emplacement doit rester le critère numéro 1. Si c’est la province qui vous intéresse, restez au centre des villes universitaires.

Ne vous faites pas avoir par la surface annoncée sur l’annonce : vérifiez bien que la pièce principale fait plus de 9m2 et qu’il y a assez de hauteur sous plafond. Allez visiter avec un mètre n’est pas une mauvaise idée.

Assurez-vous de la décence : du chauffage, de l’eau, un endroit pour cuisiner, des WC qui fonctionnent (dehors ou dedans), de l’électricité…

3. Payer le bon prix

Cela suppose d’avoir l’oeil et aussi une bonne idée de l’état du marché. En la matière, il n’y a pas de magie. Il faut arpenter les annonces et les agences, et ne pas acheter sur un coup de tête le premier bien visité.

Ce qu’il faut arriver à quantifier, ce sont les travaux. Combien ça va couter (le diagnostic technique est un bon indicateur). A partir de là, on peut faire une proposition d’achat raisonnable et réaliste. Attention aux travaux de copropriété : un ravalement à venir dans les 3 ans peut vous faire perdre tout intérêt à l’achat (et doit vous faire perdre).

4. Louez en meublé

C’est la solution la plus rentable. Elle permet d’économiser en impôts, et de toucher les étudiants qui ne veulent pas investir dans des meubles.

Pour aller plus loin : prêt CAF pour mobilier.

Les baux sont moins contraignants sur la durée. On peut partir sur 1 an au lien de 3 ans en non meublé. Par contre, il risque d’y avoir du turn over.

5. Ce que vous devez éviter

  • De payer trop cher le m2 : celui-ci est élevé par rapport à des surfaces plus grandes.
  • De ne pas avoir d’ascenseur : 7 étages à monter plusieurs fois par jour, ça n’ira qu’un temps.
  • D’avoir un logement mal isolé : être sous les toits, ça chauffe ou ça refroidit à vu d’oeil.
  • Une pièce principale trop petite : surtout si on veut y mettre une petite salle d’eau, ça risque de la faire passer sous les 9m2.
  • Les mansardes : y mettre des meubles est un véritable casse-tête chinois.
  • De mettre un trop gros loyer : la taxe peut aller jusqu’à 40%. Qui a envie de la payer ? Personne.
  • De se mettre hors la loi : hors, les choses peuvent vite changer.
  • A vérifier : le règlement de copropriété, pour savoir si on peut louer à quelqu’un qui ne fait pas partie de l’immeuble. Méfiance car ce genre de règlement existe.

Les raisons pour ne pas investir

Il y a forcément du pour et du contre quand il s’agit de savoir s’il faut oui ou non acheter une chambre de bonne à Paris. Les arguments contre :

  1. La rentabilité n’est plus ce qu’elle était : arrêtons de croire à la poule aux oeufs d’or. Elle a disparue depuis longtemps.
  2. C’est cher pour ce que c’est : fini les prix attractifs. Pour le coût, mieux vaut acheter un grand appartement en province…
  3. Trouver des locataire n’est pas aussi simple que cela : surtout quand l’emplacement est mauvais.
  4. La loi peut encore évoluer et rendre encore plus compliqué la location des petites surfaces.

La Loi sur les micro-logements à Paris : la taxe Apparu

Son but est d’encadrer les loyers pour éviter les excès. Tous les logements entre 9 et 14m2 sont concernés. Ce qu’elle dit : pas plus de 41,64 €/m. Attention : les balcons et autres remises n’entrent pas dans le calcul de la surface.

Cette taxe est valable pour Paris, dans les banlieues ou le logement est « tendu » et sur la Côte d’Azur. Vide ou meublé, même combat. Attention : le plafond change chaque année, vous ne pourrez pas dire que vous ne le saviez pas. Plus l’écart est important, et plus la taxe augmente : entre 10 et 40%. Le seul moyen de ne pas la payer : baisser son loyer.

Le montant de la taxe :

Louer une petite surface

300 euros de loyers pour moins de 2 mètres carrés ? Attention à ne pas tomber dans l’illégalité. La justice vient de condamner un propriétaire qui louait un placard comme logement à rembourser tous les loyers versés par ce locataire.

Ce qu’on vous ne dit pas : 85% des chambres de bonnes ne sont pas habitées. La raison : les pièces sont insalubres et les propriétaires ne veulent pas faire de travaux, ou bien ils ne veulent pas s’encombrer d’un locataire. D’autres s’en servent comme bureau, ou bien spéculent sur une augmentation des prix pour pouvoir revendre avec une belle plus-value.

Sauf que tout cela va changer à Paris : la mairie vient de se saisir du problème, et pourrait même aller jusqu’à demander des expropriations afin de lutter contre la pénurie de logements… Qui a dit qu’être propriétaire dans la capitale était un long fleuve tranquille ?

Info : la mairie de Parie veut racheter des chambres de bonne

Pourquoi ? Parce qu’ils y en a beaucoup qui sont vides : plus de 100 000, surtout concentrées dans le 16ème. Hors, nombreux sont les locataires (et les étudiants) qui cherchent à se loger dans la capitale.

La mairie a du budget : 10 millions d’euros à investir. Avec cet argent, si vous êtes propriétaire, vous aurez la possibilité d’avoir une subvention pour faire des travaux (profitez-en pour faire les mises au norme), à condition de louer votre chambre à un loyer raisonnable.

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