24 Jul

Prêt modeste : le prêt à l’accession sociale (PAS 2017)

prêt modeste

La rumeur s’est répandue comme une trainée de poudre : il serait possible de devenir propriétaire de sa maison en ne payant que 15 euros par jour ! Accéder à la propriété quand on a des revenus modestes ne serait plus chose impossible, même dans les grandes villes, Paris compris. 450 € par mois pour devenir propriétaire, moins que le loyer d’un studio à Lyon ? Et en plus, il se dit qu’on peut emprunter pour cela, à des conditions très avantageuses. Accrochez-vous à vos fauteuils, tout est vrai ! Ce n’est ni une promesse ni une légende, mais la réalité. Mais le dispositif, qui existe déjà va-t-il continuer en 2017 ? A suivre, tout savoir sur le PAS (prêt à l’accession sociale) et sur les conditions pour l’obtenir.

15 € par jour : avoir une maison neuve pour pas cher


C’est un peu simpliste dit comme cela, mais au final, c’est le résultat attendu par toute une frange de la population qui n’a pas les moyens de faire un gros crédit dans une banque. Prenons par exemple la construction d’une maison neuve. Même en tirant les prix, difficile de s’en tirer à moins de 175000 euros (terrain compris). Quand on gagne le SMIC (ou un peu plus, un peu moins) et qu’on n’a pas d’apport personnel, la montagne est infranchissable. Les banques vont en effet regarder le niveau d’endettement, les revenus, l’apport, les crédits déjà existant, et les capacités de remboursement sur le long terme. Grâce au Pass Foncier, l’achat est rendu possible, pour un remboursement allant jusqu’à 25 ans, à d’excellentes conditions.

Qui sont les bénéficiaires ?

Nombreux sont ceux qui peuvent bénéficier de la maison à 15 euros par jour, mais qui ne le savent peut-être pas. Il faut entrer dans les cases, à savoir ne pas déjà être propriétaire de son logement, vouloir acheter dans le neuf, être éligible à l’accession à la propriété (dépend de la collectivité locale + du lieu d’implantation de la maison) et à un prêt à taux 0, avoir des revenus ne dépassant pas un certain plafond. Celui-ci dépend du nombre de personnes qui composent le foyer ainsi que de la zone de construction (A, B ou C).

Qu’est-ce que le Pass-Foncier ?


Ce n’est ni un mot de passe, ni une abstraction. Avec lui, petits revenus et propriétaire peuvent s’assembler pour donner quelque chose de réel. En effet, quand on veut acheter la maison, il faut faire face à deux écueils : le prix de la construction, et celui du terrain. Acheter les deux en même temps, c’est une belle somme à sortir. Le Pass Foncier permet de passer outre et vient arranger les choses : on peut faire 2 prêts distincts, en commençant par la maison, celui du terrain venant ensuite. Ce dernier, en attendant d’être remboursé continu d’appartenir au 1% logement.

Avantage pour les accédants : éviter de s’endetter à fort taux pour une bonne partie de sa vie. D’autres garanties viennent s’ajouter au dispositif, comme celle visant à aider les familles qui pour X raisons ne peuvent pas rembourser. Le 1% logement prendra alors le relai en rachetant le bien, puis en relogeant la famille, afin que personne ne se retrouve à la rue suite à un accident de vie (qui peut arriver à tout le monde).

Acheter sa maison : préparez les calculettes

C’est un gros projet, et quand on bénéficie d’aides pour devenir propriétaire, la liste des additions et des soustractions s’allongent. Le budget se prépare en amont pour ne pas se laisser surprendre par des remboursements non budgetés. D’abord, il faut prendre son revenu mensuel  et voir ce qu’on est capable de rembourser chaque mois. Ensuite le projet : combien coûte la maison, ainsi que le terrain. Quel sera le remboursement pour les deux crédits et sur combien d’années ? Pour avoir la réponse, il faut connaître le montant du prêt en accession sociale, qui se compose du pass foncier, du prêt à taux 0 et du prêt PAS, chacun ayant une durée différente. Enfin ne pas oublier l’assurance, qui va venir alourdir les mensualités. Enfin, ne pas oublier de prendre en compte les frais de notaire.

Quels sont les biens concernés ?

Toutes les maisons ne sont pas éligibles. D’abord, il faut que la surface du bien dépasse les 85 m². Cages à poules, passez votre chemin. Ensuite, il s’agit de maisons qui sont prêtes à être terminées. S’il manque encore le toit, recalage immédiat. Seule la déco intérieure n’est pas concernée. Enfin l’énergie. Les dernières normes permettant de l’économiser au maximum doivent y être en vigueur.

Le PAS 2017


Il existe depuis presque 25 ans, pas de raison qu’il ne soit pas encore reconduit en 2017. Il est octroyé par les banques qui ont signées une convention en ce sens avec l’état (banques coopératives, mutualistes, mais pas que), mais il ne s’agit pas d’un crédit classique puisqu’il est réglementé, même choses pour le taux d’intérêt.  En échange, l’état apporte sa garantie à la banque en cas de défaut de remboursement. Tous les français ne peuvent en bénéficier : il est fait pour les familles modestes qui veulent accéder à la propriété. Sa durée de remboursement : de 5 à un emprunt sur 30 ans, avec un prolongement possible dans certaines circonstances jusqu’à 35 ans.

PAS 2017

Attention : le prêt à l’accession sociale ne concerne que l’achat de sa résidence principale, et encore, sous conditions de ressources. Il faut y habiter au moins les 2/3 de l’année, et ce tant que le prêt ne sera pas remboursé dans sa totalité, à moins d’avoir un gros problème de santé ou de subir une mutation professionnelle. S’il s’agit d’acheter pour louer, ce n’est pas le bon plan. Pour ceux pour qui le PAS ne marcherait pas, sachez qu’ils existent d’autres prêts qui sont conventionnés, avec des conditions différentes.

Bien gagner sa vie, mais point trop n’en faut…

Au coeur du débat, les conditions de ressources, fixées par le revenu fiscal de référence, qui apparait sur sa déclaration d’impôts (année N-2). Rappelons que ce sont les revenus de toutes les personnes composant le foyer qui sont prisent en compte. Afin de ne pas trop compliqué les choses, les règles sont les mêmes que pour le PTZ. Je vous fais grâce ici de tous les chiffres, mais pour un couple habitant à Paris, la limite est fixée à 50000 euros. Pour un couple avec un enfant habitant dans une grosse ville de province, elle est de 44200 €. La même chose pour une petite ville hors Ile-de-France : 40.800 €.

Neuf ou ancien ?

Là où la maison à 15 euros par jour ne concerne que les constructions neuves, le PAS 2017 lui fonctionne aussi bien dans ce qui vient d’être construit que pour l’ancien, même s’il y a des travaux à faire. L’avantage d’acheter sur plan, c’est de ne payer que les intérêts tant que le logement n’est pas livré, ce qui fait des toutes petites mensualités avant d’entrer dans les lieux. La taxe locale et les frais de garantie sont moindres.

Pour l’ancien, il y a un peu plus de règles à respecter, même si l’ancienneté ou les travaux éventuels ne sont plus un critère. On peut toutefois faire un prêt pour financer les travaux de l’appartement, s’il s’agit de l’agrandir (+ de 14 m2), ou de l’améliorer (pour faire face à un handicap, pour faire des économies d’énergie…).

Conserver ses droits à l’APL

Là encore, il est important d’insister sur ce point. Toucher l’aide personnalisée au logement permet à de nombreux couples de pouvoir payer leur loyer. Sans elle, beaucoup ne pourraient pas assumer entièrement les charges d’une location. Rappelons que l’APL est également versée sous conditions de ressources, mais dépend également du montant du loyer ainsi que de la composition de la famille.

toucher l'APL

La bonne nouvelle, c’est que devenir propriétaire avec un prêt PAS ne vient pas supprimer cette aide au logement de la CAF. Simplement, elle est versée directement à la banque, ce qui permet de venir alléger la mensualité due.

Comment boucler son budget d’achat


Un prêt à l’accession sociale ne suffit pas pour acheter. Quand on n’a pas une somme pouvant servir d’apport personnel, il faut trouver l’argent ailleurs. Il y a d’abord le prêt à 0%, qui permet d’économiser le coût des intérêts sur la somme obtenue ainsi. Pour les paniers non percés, pensez à économiser un peu chaque mois sur un PEL, même si le taux d’intérêt est redescendu à 1%.  Si vous êtes en attente d’une vente avant de faire un achat, vous pouvez toujours demander à votre banque de vous faire un prêt relai, ce qui vous permettra de ne pas attendre. Attention : le taux d’un prêt relai est important, mieux vaut donc être certain de vendre vite au risque de se retrouver dans une sacrée panade.

Autre dispositif méconnu : le Prêt Social Location Accession (PSLA). La formule est ici un peu différente de celle du PSA. On commence ainsi à louer avant d’acheter, sauf que les loyers constituent une épargne qui servira d’apport personnel. Cette formule permet de savoir si le futur acheteur peut faire face au remboursement.

Vous êtes éligible au PAS ? Bravo, il ne vous reste plus qu’à trouver la maison de vos rêves pour y voir grandir les gens que vous aimez. Notre conseil : rappelez-vous que les taux sont libres. A ce titre, il faut faire jouer la concurrence entre les banques.